С 1 марта 2015 г. вступили в силу поправки в Земельный кодекс РФ (см. федеральный закон № 171-ФЗ от 23.06.2014). На наш взгляд, они окажут существенное влияние на рынок новостроек.

Подавляющая часть территорий страны до сих пор находится в публичной собственности. Реформа затронет прежде всего именно эти земли. Интерес девелоперов к застройке публичных земель стабильно высок.

Однако в результате реформы застройщики могут потерять быстрый доступ к таким площадкам. Причина в том, что законодатель существенно изменил правила образования участков, которыми распоряжаются власти. В результате реформы они (за исключением лесных участков) могут образовываться:

– при наличии утвержденного проекта межевания территории (далее – ПМТ);

– при наличии схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (далее – схема участка).

ПМТ требуется, например, при образовании участков под многоквартирными домами, для комплексного освоения территории, для развития застроенной территории. Схема участка – во всех остальных случаях. По закону подготовка ПМТ и схемы участка должна осуществляться с учетом генплана, правил землепользования и застройки (ПЗЗ), проекта планировки территории и т. д.

Ранее для образования участков наличие градостроительной документации не требовалось. Площадки для строительства жилья проходили кадастровый учет и предоставлялись властями застройщику через аукцион до утверждения градостроительных документов. Теперь государство в отношении публичных земель внедряет принцип приоритета градостроительного регулирования над землепользованием. Это означает, что, пока нет необходимых градостроительных документов на территорию, участок за счет нее не может быть образован. Не будет участка – не будет и аукциона, а значит, снизятся доходы бюджета по этой статье.

Земля без торгов

Подмосковное правительство будет выделять земельные участки без торгов и аукционов. Законы об этом приняты Московской областной думой. Чтобы претендовать на упрощенный порядок получения земли, инвестор должен соответствовать двум условиям: либо его проект социально ориентирован, либо он будет масштабным и значительно способствовать увеличению рабочих мест и налоговой базы муниципального образования, на территории которого располагается. Чтобы соответствовать первому условию, в проекте должны присутствовать объекты культуры, спорта, здравоохранения. Для выполнения второго условия возможностей у инвесторов чуть больше: от деятельности по обращению с отходами и созданию технопарков до постройки транспортно-пересадочных узлов.

Тем самым федеральные власти подают местным властям юридический сигнал об ускорении подготовки генпланов и ПЗЗ на своих территориях. Дескать, пока не примете генплан и ПЗЗ, не сможете распоряжаться публичными земельными активами. Проблема в том, что одного сигнала недостаточно, нужна помощь в виде кадров, финансовых средств, а также в виде более либеральных градостроительных правил.

Недостатком реформы является то, что законодатель распространил ее действие на образование участков, предназначенных для социально значимых целей. Например, при образовании участка под строительство жилья и, допустим, участка для размещения детской площадки будут применяться одни и те же юридические правила. Это осложняет текущую некоммерческую градостроительную деятельность, направленную на решение оперативных социальных задач.

Новая земельная политика приведет к сокращению объема кадастровых работ по земельным участкам в юрисдикциях, где отсутствует утвержденная градостроительная документация, к своего рода «земельной рецессии».

Чтобы уменьшить негативный эффект реформы, могут быть выполнены следующие действия:

– не распространять новые правила на участки, которые образовываются для строительства инфраструктуры и объектов благоустройства, а также на территории с низкой плотностью их застройки;

– ускорить завершение работ по разработке генпланов и ПЗЗ по наиболее перспективным муниципальным образованиям;

– зафиксировать в законе гарантии возврата средств в случае финансирования за счет частных инвестиций подготовки градостроительной документации.

При существующем юридическом регулировании с 1 марта 2015 г. внимание застройщиков будет фокусироваться на территориях, где уже утверждены генпланы и ПЗЗ, а также на частных территориях, на которые уже оформлены градостроительные планы земельных участков с приемлемым разрешенным использованием. Именно там следует ожидать сохранения деловой активности застройщиков в период кризиса.

Автор – юрист компании «Сити – XXI век»

Блоги профессионалов на «Ведомостях»