Сокращение платежеспособного спроса стимулирует застройщиков оптимизировать параметры продаваемых квартир, уменьшая их площадь (а значит и цену) при сохранении основных полезных функций

Опрошенные РБК Петербург застройщики отмечают, что рациональность использования каждого метра продаваемой квартиры становится критически важным фактором привлечения покупателей. «Высокая стоимость жилья на фоне кризисных явлений приводит к запросу на квартиры меньшей площади», - поясняет Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург».

Фото: С.Лежнева/ГК Пионер

Она иллюстрирует свое утверждение результатами опросов посетителей «Ярмарки недвижимости» (крупнейшей специализированной выставки в регионе), которые регулярно проводит компания Infowave. «Особенно заметна эта тенденция на трехкомнатных квартирах, - рассказывает Светлана Лежнева. - В частности, осенью 2013 г. большинство потенциальных покупателей планировало покупку трехкомнатной квартиры площадью 91-100 кв. м, весной 2014 г. - 81-90 кв. м, сейчас этот показатель сократился до 70-80 кв. м».

«Застройщики в ответ на спрос вынуждены корректировать планировки, уменьшая метраж квартир», - констатирует начальник отдела продаж ООО «КВС. Агентство недвижимости» Ирина Орлянкина. «По некоторым данным, за последний год средняя площадь квартир в выводимых на петербургский рынок проектах сократилась почти на 20%», - утверждает Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад».

Фото: Д.Бабаков/ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» приводит следующую статистику: в 2013 году средняя площадь квартиры составляла 45 кв. м, а в новых домах, которые вышли на рынок в 2015 году – уже 40 кв. м.

Одновременно, по словам Дениса Бабакова, меньшие площади заставляют застройщиков тщательнее планировать пространство квартиры, использовать его более эффективно.

Программа развития РБК Pro Лидерство: первый навык Новое лидерство: как управлять бизнесом в условиях неопределенности Сила окружения: как лидеру расти вместе с командой Словарик диктатора: какие 6 фраз выдадут авторитарного управленца Психология в бизнесе: 6 типов деструктивного руководства Руководитель, от которого не уходят: как заслужить лояльность подчиненных Рост пирога. Как великие компании достигают целей и получают прибыль

«Вопрос о «правильной» планировке квартир всегда становится тем более актуальным, чем более сложная ситуация складывается в экономике, - рассуждает директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. - В кризис, при снижении спроса на рынке, рациональность предлагаемых планировок может оказываться критичной. А в благоприятных условиях, когда соотношение спроса и предложения перевешивается в пользу спроса, этот фактор менее важен».

Фото: Е.Гуртовая/ЮИТ Санкт-Петербург

«Евро» и «классика»

«Помимо уменьшения общего метража квартир и продуманной функциональности каждого квадратного метра, к основным тенденция относится также наличие в проекте выбора среди классических планировок и европланировок», - говорит Феликс Альбеков, директор по маркетингу ГК «РосСтройИнвест».

Фото: Ф.Альбеков/РосСтройИнвест

Девелоперы отмечают, что европланировки, подразумевающие объединение кухни и гостиной, позволяют использовать пространство более эффективно. «Наличие только раздельных помещений неизбежно «раздувает» размер квартиры», - объясняет Екатерина Гуртовая.

«В последние два-три года мы отмечаем корректировку спроса в пользу увеличения кухни-гостиной и уменьшения площади спальной зоны», - утверждает руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. По его словам, так называемые «евродвушки» (кухня-гостиная плюс отдельная спальня) по площади сопоставимы с классическими однокомнатными квартирами, но по функционалу превосходят их.

Фото: С.Терентьев/ЦДС

«Покупатель, имеющий фиксированный бюджет покупки, ориентирован скорее на покупку небольшой и функциональной двухкомнатной квартиры, нежели на приобретение просторной однокомнатной», - говорит Сергей Терентьев. Ту же мысль высказывает и Светлана Лежнева: «В последнее время увеличилось количество квартир с большой площадью кухни, позволяющей использовать ее как столовую-гостиную. За счет этого двушка с большой кухней бережливому покупателю может служить аналогом традиционной трешки».

Впрочем, вариант европланировки устраивает далеко не всех потенциальных покупателей. Значительная доля клиентов по-прежнему делает выбор в пользу классических решений. «Интерес к европланировкам у клиентов возрастает по мере повышения класса жилья, - отмечает Екатерина Гуртовая. - Это закономерно, поскольку клиенты в объектах более высокого класса живут несколько по-другому, нежели в объектах «эконома» - в последнем случае люди находятся обычно в весьма сжатом пространстве и тяготеют к планировкам со всеми раздельными помещениями. Впрочем, это не означает, что раздельные помещения не нужны в квартирах комфорт- и бизнес-класса – просто в каждом случае оказывается различной пропорция приверженцев тех или иных планировочных решений».

«Наша целевая группа покупателей - семьи с детьми, и для них вопрос площади стоит на первом месте. Сейчас приоритет отдается большим двухкомнатным или небольшим трехкомнатным квартирам. У молодых бездетных семей пользуются спросом двухкомнатные квартиры «евро», где кухня совмещена с гостиной», - комментирует, в свою очередь, Ирина Орлянкина.

Фото: И.Орлянкина/КВС. Агентство недвижимости

Чтобы удовлетворить запросы максимального количества потенциальных покупателей, застройщики постоянно расширяют выбор планировок для каждого своего объекта. Скажем, если раньше покупателям мог быть предложен лишь один вариант однокомнатной квартиры в доме, теперь это может быть 4-5 вариантов, учитывающих особенности различных категорий потребителей. В некоторых случаях количество вариантов планировок для разного типа квартир в одном проекте может измеряется десятками.

Эксперименты с планировками добрались даже до минимального лота на петербургском рынке жилой недвижимости - квартир-студий. «На текущий момент в предложении преобладают классические прямоугольные студии, но появляются и более необычные варианты - с двумя окнами, квадратной формы», - говорит Ольга Трошева. «Среди студий наиболее популярны «растянутые» вдоль фасада квартиры с двумя окнами - в таком помещении при желании пространство можно разделить на две функциональные зоны, организовав таким образом мини-однокомнатную квартиру», - дополняет Феликс Альбеков.

«Еще один тренд - планировки нестандартной формы, не прямоугольной, а, например, с пятью углами, с эркерами и другими нетипичными элементами, которые хорошо подойдут для дизайнерских решений», - комментирует Сергей Терентьев.

Мелочи и не только

Более внимательное отношение к разработке планировок означает и учет незаметных на первый взгляд мелочей. По словам Ольги Трошевой, в компании Setl City, эксклюзивным брокером которой является «Петербургская недвижимость», правильное планировочное решение в домах любого сегмента - от масс-маркета до элиты - предполагает, например, что расстояние от окна до стены должно позволять установить стандартную мебель глубиной 55-60 см.

Фото: О.Трошева/Петербургская недвижимость

«В проекте «Новое Сертолово» во многих квартирах сделаны специальные ниши под шкафы-купе или гардеробные, чтобы облегчить жильцам проблему размещения вещей», - рассказывает, в свою очередь, Ирина Орлянкина. Помимо гардеробных, застройщики все чаще предусматривают также выделенные зоны для размещения стиральной машины и сушки вещей.

По словам Светланы Лежневой, в современных проектах стали появляться кладовые для сезонного хранения вещей, размещенные за пределами квартир. «Подобное решение пользуется колоссальным спросом, - утверждает Екатерина Гуртовая. - Появление у наших клиентов кладовок, расположенных в подвальных этажах, позволяет более комфортно и рационально использовать непосредственно площадь квартир».

Планировочные новации петербургских застройщиков зачастую основаны на использовании зарубежного опыта. К примеру, ГК «Пионер» привлекла к разработке концепции планировочных решений жилого квартала «LIFE-Ботанический сад» японское архитектурное бюро Nikken Sikkei. По словам Светланы Лежневой, теперь «Пионер» планирует привлекать японцев и для других своих проектов.

Генеральный директор компании «Ленстройтрест» Александр Лелин рассказывает, что голландские архитекторы предложили, в частности, включить в проект «Янила Кантри» так называемые урбан-виллы - малоэтажные дома необычной формы на двадцать семей. «На этаже располагаются всего четыре квартиры свободной планировки площадью от 50 до 120 кв. м», - описывает Александр Лелин. Также голландцы предложили попробовать новый для Петербурга формат двухуровневых «квартир-офисов» (на первом этаже - помещения для бизнеса, на втором - жилая зона).

Фото: А.Лелин/Ленстройтрест

В проекте «Юттери» «Ленстройтрест» предлагает мансардные квартиры на последних этажах малоэтажных домов. Мансардные квартиры (с переменной высотой потолков до 3,9 м ) предусмотрены и в рамках комплекса Inkeri, который «ЮИТ Санкт-Петербург» возводит в Пушкине. На многих объектах компании, говорит Екатерина Гуртовая, активно используются в том числе решения, являющиеся характерными элементами планировки квартир в Финляндии. Так, в части квартир от ЮИТ предусмотрены сауны площадью 3-4 кв. м., смежные с ванными комнатами. Другая новация - большие финские балконы.

Петербургские застройщики меняют метраж продаваемых квартир