Интервью с коммерческим директором «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денисом Бабаковым.

Фото: Д.Бабаков/ЛСР

Спрос на жилье в Петербурге до недавнего времени сокращался от недели к неделе. Однако с введением льготной ипотеки ситуация, похоже, начала меняться. Всплеск интереса к покупке квартир вселяет оптимизм в девелоперов и риелторов по поводу динамики будущих месяцев.

О том, почему нынешняя ситуация выглядит лучше, чем в 2008-2009 гг. и почему к новым земельным участкам нужно присматриваться уже сегодня, корреспонденту РБК Петербург рассказал коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» Денис Бабаков.

Денис, как вы оцениваете состояние рынка недвижимости в нынешней ситуации? Как чувствует себя «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»?

Если бы наш разговор состоялся в феврале, то отвечать на этот вопрос было бы гораздо сложнее. Но сейчас мы уже не ощущаем на себе негативное влияние экономической ситуации. Да, в январе-феврале текущего года доля квартир, купленных у нас с привлечением ипотечных кредитов, упала до 20%. Но сегодня, благодаря государственной программе поддержки ипотеки, она уверенно возвращается к привычным 30%, как это было в прошлом году.

Да, рынок ощутил снижение спроса по сравнению с декабрем прошлого года, когда был ажиотаж. Но мы, например, на некоторых объектах этого снижения не заметили. Сегодня мы смотрим на вещи оптимистично и работаем в соответствии с ранее намеченными планами. Количество заключенных контрактов, которые были у нас к началу года, позволяют полностью финансировать работу над проектами, и, соответственно, двигаться дальше.

То есть положение вещей сейчас гораздо более радужное, нежели в 2008-2009 годов? А есть ли общие черты?

Факты показывают, что ситуация лучше. Конечно, нельзя говорить, что она радужная, потому что все равно будущее слишком неопределенно. Но по сравнению с 2008-2009 годами нет такой глубокой просадки рынка. А общие черты в том, что уверенно в периоды любых кризисов чувствуют себя надежные компании. Нам спокойно смотреть на пертурбации на рынке помогает то, что мы - публичная компания, входим в состав крупного вертикально интегрированного холдинга и работаем в нескольких регионах.

Можете ли вы оценить, как долго продлится нынешний, условно говоря, «спокойный» период?

Прогнозы, конечно, дело неблагодарное, но я считаю, что в течение 2015 года ситуация радикально не ухудшится. Мне трудно представить, что должно случиться, чтобы это произошло.

А когда можно будет говорить о положительной динамике спроса?

Думаю, что уже в апреле мы увидим результаты действия программы господдержки ипотеки и сможем говорить о движении рынка вперед. Программу долго ждали, изначально она должна была стартовать 1 марта, но задержалась, а сейчас весьма эффективно работает. Полагаю, что по сравнению с первым кварталом рост числа сделок в апреле составит не менее 10%. Но настаивать на этой цифре мне бы не хотелось, потому что важно не только количество, но и структура этих сделок.

Какими проектами и в каком объеме вы будете отвечать на рост спроса?

Сдерживать вывод объектов в продажу мы точно не будем, потому что действительно видим в нынешней ситуации достаточно неплохой спрос. На рынок планируется вывести около 300 кв. м жилья. Это и очереди в уже имеющихся проектах («София», «Калина-парк 2», «Новая Охта», «Шуваловский»), и несколько новых проектов. В апреле мы вывели на рынок жилой комплекс «Три ветра» на улице Савушкина. И, несмотря на то, что средняя цена достаточно высокая, за прошедшее с начала продаж время там реализовано уже несколько десятков квартир. Это в очередной раз доказывает, что если проект хороший, то у него и в кризис все будет хорошо. В апреле мы планируем вывести на рынок «Русский дом» - элитный объект на углу Баскова переулка и улицы Короленко, а также открыть продажи в апарт-отеле на Невском, 68. Возможно, в конце третьего - в четвертом квартале текущего года начнем реализацию еще один проекта - на Октябрьской набережной. Но решение об этом зависит от того, как будет развиваться ситуация на рынке, какой будет динамика спроса.

Какие показатели будут по вводу объектов в строй? И есть ли вероятность, что эти планы будут скорректированы?

План по вводу на текущий год – 551 тыс. кв. м жилой недвижимости во всех сегментах. Для сравнения в прошлом году этот показатель составил 446 тыс. кв. м. Корректировать эти цифры мы не собираемся, потому что планы по вводу объектов в строй - это то, что практически невозможно поменять. Точнее, для этого должна сложиться действительно критическая ситуация.

Что будет с ценами? Как на них отразится рост себестоимости с учетом колебаний курса валют?

Если говорить о себестоимости, то, безусловно, она растет, если доля валютной составляющей в материалах и оборудовании велика. Но последствия от повышения себестоимости - это всегда дело будущего. У девелоперского бизнеса длинный цикл, поскольку объект недвижимости строится несколько лет. И подготовка к этому начинается очень заблаговременно. У нас, например, к моменту роста курса валют было заказано и законтрактовано достаточное количество материалов. Поэтому даже если курс доллара и евро вырос, это не значит, что цена квадратного метра для конечного покупателя уже завтра «поедет» вверх.

Гораздо большее влияние на цену оказывает рыночная ситуация. Цены - это не только затраты застройщика, но и результат рыночных взаимодействий. За первый квартал текущего года цены были стабильны. А в дальнейшем проекты, на квартиры в которых есть хороший спрос, будут дорожать. Менее успешные проекты потребуют от застройщиков дополнительных усилий по привлечению покупателей, и одним из таких инструментов может стать, в том числе, снижение цены. Темпы роста прогнозировать сложно, опять же это зависит от популярности того или иного проекта, но в среднем в массовом сегменте - плюс несколько процентов к уровню инфляции. В премиум сегменте ситуация такая же, все будет зависеть от спроса на конкретные проекты, только повышение можно прогнозировать не менее чем на 10-15%.

Работаете ли вы сейчас над пополнением земельного банка и на какой период компании хватит имеющихся запасов участков под строительство?

Земельный банк у нас достаточен, чтобы работать минимум до 2025 года. Это несколько миллионов квадратных метров жилья. Тем не менее, в этом году мы рассматриваем варианты его пополнения, поскольку в кризис наступает хорошее время для покупки участков. Сейчас мы изучаем множество предложений. Приоритета каких-то конкретных районов (города или области) и схем покупки (от собственника, на аукционе от города на инвестиционных условиях и т.п.) у нас нет. Все зависит от того, насколько то или иное предложение будет экономически интересно.

Некоторые застройщики говорят о том, что есть трудности с продажей и сдачей в аренду коммерческих помещений в жилых домах. Как с этим обстоят дела у вас?

У нас помещения продаются хорошо. Все ведь зависит от качества самого проекта. Это звучит очень просто, но это факт. От того, как эти помещения расположены, насколько грамотно они нарезаны. И в некоторых проектах коммерческие площади оказываются распроданными еще на этапе строительства. Мы не ограничиваем функционал таких помещений, как это делают некоторые компании, закрепляя за ними определенные функции. Считаем, что люди, живущие в доме, должны сами решать, что им нужно. Десять булочных? Если на это есть спрос, значит будет десять булочных.

А если решать этот вопрос за людей, то можно проиграть. Например, в некоторых элитных объектах строят сигарные комнаты, бассейны. А потом выясняется, что жильцам это просто не нужно, и, самое главное, - никто не готов платить за эксплуатацию таких помещений. Поэтому в вопросе коммерческих площадей для нас главное - создать возможности для ведения бизнеса как собственнику, который покупает у нас помещение и потом сдает в аренду, так и арендатору, который открывает здесь магазин или что-то иное.

Работать в сегменте коммерческой недвижимости вы не планируете?

Нет. Мы никогда профессионально этим сегментом не занимались. У нас было несколько проектов бизнес-центров, но не могу сказать, что мы видим себя в этом бизнесе. Мы не обладаем для этого необходимыми компетенциями. Мы умеем строить жилье - всех классов и во всех местах Петербурга - начиная от дома с видом на Эрмитаж в самом центре города и заканчивая возведением целых благоустроенных микрорайонов на его окраине, таких как «Новая Охта». Мы знаем, чего хочет потребитель, и знаем, как удовлетворить его потребности.

Д.Бабаков, ЛСР: Рост курса валют не значит, что цены на жилье поедут вверх