Обанкротятся ли СУ-155 и другие гиганты строительного рынка, сколько в Подмосковье осталось обманутых дольщиков и почему не упадут цены на квартиры, в интервью РБК рассказал зампред правительства области Герман Елянюшкин

Глава Стройкомплекса Подмосковья Герман Елянюшкин (Фото: Олег Яковлев / РБК)

«Российскую экономику толком никто не понимает»

— Власти Подмосковья в конце прошлого года подали заявление о банкротстве «дочки» СУ-155, задолжавшей области более 1 млрд руб., в частности, за аренду земли. Не произойдет ли так, что компания — один из крупнейших строителей жилья в регионе — рухнет под тяжестью долгов, накрыв дольщиков?

— Только в Московской области мы оцениваем число покупателей СУ-155 в 18 тыс. человек. Все они находятся в зоне риска. Мы провели большое количество встреч и рабочих групп с компанией и ее структурами. Действительно, ситуация в ней напряженная: тот механизм работы, который использовался, привел к достаточно серьезному кризису внутри самой компании. У нас нет заинтересованности в крахе СУ-155, мы заинтересованы в ее оздоровлении. Основная задача — не допустить появления обманутых дольщиков и не допустить безработицы среди сотрудников компании.

Сейчас мы подвели руководство СУ-155 к тому, чтобы были созданы «дорожные карты» по всем направлениям: по промышленным предприятиям, по жилым объектам, по социальным объектам — где, в какие сроки и за счет каких средств объекты будут достроены и выведены из кризиса. Благодаря этим усилиям наконец-то принят в эксплуатацию построенный ими 39-й корпус в Павшинской пойме. Ресурсы у компании есть. Это действительно один из крупнейших игроков на строительном рынке, и, конечно, допустить его полное банкротство нельзя. Однако меру ответственности нужно понимать и руководителям компании. Все предпосылки для оздоровления созданы.

— Может ли Подмосковье оказать финансовую помощь компании?

— Мы готовы покупать у СУ-155 квартиры под расселение ветхого и аварийного жилья. Мы уже сейчас покупаем лифты на заводе компании в Серпухове. Это не является подарком. Если есть какой-то продукт, то мы готовы его купить по обычным рыночным ценам или ниже рыночных. Но мы должны быть уверены, что эти средства пойдут на оздоровление компании, а не на вхождение в новые проекты.

— Но помимо СУ-155 с финансовыми трудностями столкнулись и другие застройщики. Как сильно может поредеть рынок в ближайшее время?

— Мы не ожидаем массового ухода строительных компаний из региона. Но пристально ведем контроль деятельности организаций на предмет финансовой устойчивости.

— Объемы строительства падают?

— Варианта два. Объем строительства в 2015 году либо сократится на 15–20% [к уровню 2014-го], либо, как ни странно, останется на уровне прошлого года. Второй прогноз, конечно, несколько завышен, но имеет под собой основания. У нас очень близки показатели по выданным разрешениям на ввод объектов и на новое строительство. Если в первом квартале 2014-го было выдано разрешений на возведение 469 тыс. кв. м, то за аналогичный период 2015-го — на 700 тыс. кв. м. Разрешений на ввод в первом квартале 2014-го было выдано на 479 тыс. кв. м, за те же месяцы 2015-го — на 550 тыс. кв. м. То есть пока тенденция опережающая.

— Сколько всего действует разрешений на строительство?

— Согласованных градостроительных решений — ППТ [проектов планировки территорий], ГПЗУ [градостроительных планов земельных участков] выдано примерно на 140 млн кв. м. Это колоссальная цифра.

Кстати, не существует такого понятия, как «истечение срока действия ППТ или ГПЗУ». Они действуют либо до момента реализации, либо до момента отмены по каким-либо причинам. При этом из 140 млн кв. м реально реализуются 20 млн кв. м, а в активной стройке — порядка 10 млн кв. м с объемом инвестиций около 400–500 млрд руб. У нас плавающая цифра ежеквартально выдаваемых разрешений на строительство — от 500 тыс. кв. м в квартал, причем к концу года эта цифра возрастает. Так что проблем с объемами строительства нет.

— Понятно, что основное строительство — это жилье, но спрос на новостройки, по оценкам экспертов, может упасть на 15–20%. Как себя поведут цены на квартиры?

— И цены не упадут и не повысятся, и спрос останется не ниже уровня 2013 года.

— Но себестоимость же должна вырасти?

— Себестоимость не увеличится. Сейчас мы отмечаем колебание цены на стройматериалы в пределах 1–3%.

— Согласно поправкам в Налоговый кодекс местные власти с 2015 года могут взимать налог с кадастровой стоимости квартир — она близка к рыночной. В Москве, например, налоги в некоторых случаях могут увеличиться сразу в 10 раз. Не испугает ли это покупателей квартир?

— Российский покупатель несколько уникален и при покупке квартиры не смотрит на три основные вещи: что написано в договоре, сколько потом придется платить налогов и какими будут коммунальные расходы. Увидели дешевую квартиру и все — побежали покупать. Например, почему у нас не идет строительство энергоэффективного жилья? Потому что наши граждане только сейчас начали задумываться о том, сколько они будут платить за содержание квартиры. При покупке машины будущий владелец задумывается о том, какой у нее двигатель, сколько она будет потреблять бензина и какой будет транспортный налог. А при покупке квартиры подобных размышлений, как ни странно, нет.

— Почему не произошло обвала, о котором все говорили в декабре?

— Все ошиблись. У нас российскую экономику толком никто не понимает. На мой взгляд, произошел переток денег из одной сферы в другую. Появился больший спрос на отечественную продукцию — соответственно, у кого-то повысился доход. Эти люди, получив гарантии, что они будут востребованы, как раз заместили тех покупателей квадратных метров, в чьих отраслях произошел кризис. Московский регион настолько сложен с точки зрения структуры спроса на жилье, что снижение покупательской способности со стороны одной категории замещается спросом со стороны другой. Если смотреть на общую структуру, то в зависимости от сегмента рынка от 30 до 50% покупателей — жители Московской области, от 20 до 30% — жители Москвы и от 20 до 30% — жители других регионов. Сейчас с восстановлением ипотечного кредитования, думаю, спрос выровняется, и покупателей будет не меньше уровня 2013 года. Однако важно не только зафиксироваться на уровне 2013-го, но и сохранить тенденцию к увеличению.

Если с чем и есть проблема, так это с возможностями застройщиков. Ставка кредитования практически запредельная, а без проектного финансирования позволить себе выйти на реализацию нового проекта могут единичные компании.

— Надо ли тогда как-то стимулировать застройщиков к запуску проектов?

— Никаких резких движений в этом направлении мы делать не будем, потому что прекрасно понимаем, насколько зыбко сейчас состояние отрасли. Мы переживали, что в марте произойдет кассовый разрыв, и те деньги, которые были накоплены в декабре–январе, к марту иссякнут, стройки встанут и возникнет кризис недоверия к застройщикам и, соответственно, все посыпется. Ничего такого не произошло, но это не значит, что кризис миновал. Сейчас ко всему, что связано с бизнесом, нужно очень аккуратно относиться и всячески его поддерживать. Но ни в коем случае не «кошмарить» и не третировать.

— Где-то готовы идти навстречу? Например, разрешать снижение затрат на социальную инфраструктуру или переформатирование проекта?

— Переформатирование старых проектов у нас и раньше шло достаточно активно. Не всегда в сторону смягчения, потому что те проекты планировки, которые выдавались в предыдущие годы, зачастую не соответствовали градостроительным нормам. В угоду заказчикам архитекторы выжимали из земельных участков максимум возможного, жертвуя дорогами, соцобъектами и инфраструктурой. Соответственно, эти проекты дорабатывались: кризис приходит и уходит, а, например, Павшинская пойма [проект СУ-155 в Красногорском районе] остается. Тот проект был построен в нарушение всех возможных и невозможных норм — то, что построено в Павшинской пойме, облагородить и сложно, и дорого. Один мост обошелся почти в 1 млрд руб. В то же время правительство Московской области готово идти на перенос сроков ввода социальных объектов, чтобы высвободить средства застройщика для завершения основного строительства.

Строительство в Подмосковье

Общая площадь Подмосковья — около 440 тыс. га. На продажу выставлено более 110–120 тыс. га, утверждает гендиректор «Гео Девелопмент» Максим Лещев, из них под жилую застройку годится примерно половина; в той или иной степени разработки проектов жилой застройки — примерно 15 тыс. га, включая земли, назначение которых еще предстоит сменить. В активной стадии реализации — порядка 50 жилых проектов, оценивает Лещев.

По данным Росстата, по итогам 2013 года (позже показатели не публиковались) объем жилого фонда в Московской области составлял 190,7 млн кв. м, из которых на городской жилищный фонд пришлось 150 млн кв. м, а 40,7 млн кв. м — на сельский.

В 2014-м в Подмосковье было построено более 14,755 млн кв. м, что в 1,9 раза больше показателя 2013 года, сообщало региональное правительство. Из общего объема ввода 6,6 млн кв. м пришлось на коммерческую недвижимость, 8,255 млн кв. м — на жилье. Всего к 1 апреля 2015-го в стадии строительства в Московской области находились 18,7 млн кв. м жилых домов, в первом квартале сдали примерно 600 тыс. кв. м.

Для сравнения, в прошлом году в Москве было построено 8,82 млн кв. м недвижимости, в том числе, жилой — 3,2 млн кв. м.

«Видимо, началась строительная оттепель»

— Ранее вы говорили о своих планах бороться с жилищно-строительными кооперативами, ЖСК, из-за того что эта схема грозит ростом числа обманутых дольщиков. Много ли вообще таких дольщиков в области?

— На момент прихода нынешней команды [подразумевается назначение губернатором Подмосковья Андрея Воробьева в сентябре 2013 года] в Московской области было 104 проблемных объекта и 18 тыс. обманутых дольщиков, сегодня их 37 тыс. и чуть более 6 тыс. соответственно. Три объекта — новые, были признаны проблемными уже в 2015 году. Но если следовать букве закона, то выйдет, что обманутых дольщиков в Подмосковье — всего 500 человек. Это те, кто заключал договоры долевого участия и не участвовали в серых схемах. Все остальные — это граждане, которым Министерство строительства Московской области и правительство пошли навстречу.

Есть проблемные объекты с очень низкой строительной готовностью. И, чтобы завершить строительство, нам нужно решить две сложные задачи: первая и самая продолжительная по времени — это произвести юридическую расшивку. Вторая — это финансовая, она еще более серьезная. За последние 2,5 года на разрешение проблем обманутых дольщиков было направлено уже более 30 млрд руб. Это колоссальные деньги, сопоставимые со строительством 24 полноразмерных школ. И покупателям не мешало бы помнить народную мудрость «Не гонялся бы ты, поп, за дешевизной». Многие квартиры были приобретены по цене 18 тыс.,15 тыс.,10 тыс. руб. за 1 кв. м. И таких покупателей был не один и не два, а тысячи. И сейчас, когда мы предлагаем вернуть им денежные средства, они отказываются и просят дать им именно квадратные метры.

— Почему бы не применить европейскую схему, при которой дольщики вносят деньги поэтапно, согласно процессу строительства?

— В том числе и по причине инерционности бизнеса. У нас была запущена модель долевого участия не в самые благополучные времена. Фактически это правильная схема, когда для постройки дома люди сбрасываются средствами. Ведь у нас только в последние годы кредиты застройщикам стоили на уровне 9–12% годовых. До этого же стоимость денег была запредельная, кредиты застройщикам выдавались в долларах, потом наступил кризис, и в тот момент других схем для запуска жилищного строительства не существовало. Если бы мы не перешли на такую схему, то такого развития жилищного строительства не было бы.

Глава Стройкомплекса Подмосковья Герман Елянюшкин(Фото: Олег Яковлев / РБК)

— Нужно ли все-таки менять эту схему?

— Конечно, ситуацию нужно менять и переходить на другие схемы финансирования. Но опять пришел кризис. Механизм нужно прорабатывать, готовить и переходить на него крайне мягко, завершая старые проекты по старым схемам, а новые — запускать, не снижая объемы строительства, — уже по новым правилам. Но без снижения ставки по проектному финансированию мы ни на какие другие схемы не перейдем. Это первое.

А второе — конечно, необходимо завершать историю с жилищно-строительными кооперативами в том виде, в каком они есть. Полностью исключать механизм ЖСК нельзя, потому что это лишит многих бюджетников — учителей, ученых, врачей — возможности построить жилье по доступной цене. К сожалению, недобросовестные застройщики начали использовать эту схему как серую, в результате ЖСК приобрели размах целых микрорайонов. Именно поэтому мы поддерживаем предложения Госдумы, когда один ЖСК может построить только один дом или один корпус.

— Есть ли какие-то точки роста, за счет которых будет развиваться строительная отрасль Подмосковья?

— Из позитивных событий можно упомянуть тот пример, когда земельный участок в Одинцове-1 был продан группе ПИК за 547 млн руб. Это очень хороший сигнал, что ситуация на рынке оздоравливается, и у крупных компаний есть интерес и готовность продолжать девелоперские проекты. То есть мертвый сезон, когда никто не хотел ни выходить на новые площадки, ни покупать их, постепенно заканчивается. Это будет новый кластер, где практически поровну — 50 на 50 — будет распределена доля жилой и деловой недвижимости. Еще одна точка роста — индустриальный парк «Есипово». Не стоит забывать и про уже сложившийся и активно развивающийся кластер «Крокус-сити», где строится современный деловой центр.

— В конце прошлого года Арас Агаларов грозился заморозить этот проект...

— Видимо, заморозки кончились, началась строительная оттепель.

— Не будет ли проблем с финансированием Центральной кольцевой автомобильной дороги — ЦКАД, которая должна разгрузить федеральные трассы, — одной из главных строек Подмосковья?

— Когда поручение дает президент и говорит, что проект получит финансирование, то поводов для сомнений быть не должно. Точно так же многие не верили, что будут построены все объекты к Олимпиаде — но ведь построили. Конечно, могут быть внесены какие-то корректировки, но я не думаю, что при нынешнем состоянии российского государства такие проекты будут заброшены.

— Продолжите строить метро в области?

— Технологически так сложилось, что развитие метро — прерогатива столичного правительства. А на территории Московской области мы намерены развивать строительство ЛРТ [легкого рельсового транспорта]. Он сейчас находится на старте. В схеме территориального планирования Московской области заложены все коридоры, так называемые красные линии. Вырабатываются основные технологические подходы, единая технологическая политика. Уже сейчас есть желающие построить локальные участки ЛРТ: кто-то — от торгового центра до ближайшего метро, кто-то — от строящегося жилого квартала до железнодорожной станции. Все это со временем должно быть замкнуто в кольцо и будет иметь даже более важное, чем метро, значение для Московской области. Так как это сформирует горизонтальные связи.

— Об интересе к проекту нам рассказывала строительная группа «Мортон»...

— Не только у «Мортона» есть такие предложения. Нужно не только выбрать единую технологию, но и оценить стоимость эксплуатации. В противном случае потребуются значительные дотации из бюджета. В целом да, уже выбраны коридоры, проработана схема территориального планирования, но непосредственно сама схема и решение о проектировании будут приняты после утверждения технического задания.

Из пожарных в строители

Герман Елянюшкин сейчас курирует строительную отрасль в Подмосковье, а до 2003 года он делал успешную карьеру в пожарной охране Санкт-Петербурга.

Уроженец Сызрани (Самарская область), он в 1995 году окончил Ленинградскую высшую пожарную школу МВД и стал работать по специальности в пожарной охране Невского района Санкт-Петербурга, где прошел путь от начальника караула до командира отряда. В 2000 году майор Елянюшкин был награжден орденом Мужества. Награду он получил за задержание преступника, который поджег квартиру и захватил ребенка в заложники.

В 2003 году Елянюшкин был назначен замглавы управы Невского района. В 2006 году он получил повышение и возглавил строительное управление комитета по строительству правительства Петербурга, позже — управление капитального строительства и ремонта в этом же комитете.

В 2009 году уроженец Санкт-Петербурга Андрей Турчак, ставший губернатором Псковской области, пригласил Елянюшкина в свою команду, назначив его заместителем, отвечавшим за строительный сектор, дорожное строительство и тарифы. Однако в Пскове Елянюшкин проработал меньше года — сразу после новогодних праздников 2010 года он уехал обратно в Санкт-Петербург, где возглавил представительство Псковской области.

В 2011 году Елянюшкин был назначен директором департамента жилищной политики Минэкономразвития. Здесь чиновник проработал полгода: в мае 2012 года и.о. губернатора Подмосковья Сергей Шойгу предложил Елянюшкину должность министра строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства. Сменивший Шойгу Андрей Воробьев в январе 2013 года повысил Елянюшкина до зампреда правительства области по вопросам стройкомплекса и ЖКХ.

Глава Стройкомплекса Подмосковья — РБК: «Цены не упадут и не повысятся»