Гендиректор Фонда РЖС Александр Браверман о конкуренции на земельном рынке и поведении застройщиков

К осени в России должно быть создано Агентство жилищного развития, куда войдет Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Гендиректор фонда АЛЕКСАНДР БРАВЕРМАН рассказал "Ъ", как кризис подтолкнул власти слить две структуры, и за счет чего в сентябре-октябре стабилизируется спрос на жилье.

Предыдущая фотография

Следующая фотография 1 / 3

Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Духанин / купить фото

Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Духанин / купить фото

Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Духанин / купить фото

— Зачем понадобилось объединять Фонд РЖС и АИЖК в одну структуру?

— Этот вопрос назрел давно, кризисные явления в экономике ускорили процесс. У фонда есть земельный ресурс, но нет достаточных средств для подготовки необходимого количества участков инженерными сетями и всей необходимой инфраструктурой. У АИЖК, с которым мы с самого начала работаем в тесной связке, напротив, есть финансовые ресурсы. Это стало одной из главных причин создания нового института развития в жилищной сфере. По сути, слияние должно дать синергетический эффект: новый институт развития, с одной стороны, займется подготовкой к застройке государственных земель, с другой — будет формировать ипотечные программы для стимулирования спроса. Возможно, что до конца текущей сессии депутаты Госдумы утвердят закон об объединении Фонда РЖС и АИЖК.

— Как именно кризис отразился на Фонде РЖС?

— Несмотря на непростую конъюнктуру, фонд не является получателем средств из федерального бюджета. Все средства получаем от продажи участков, находящихся в федеральной собственности. Фонд все время своего существования (создан в 2008 году.— "Ъ") большую часть выручки направлял на выплату налогов и инфраструктуру. По данным Счетной палаты, которая регулярно нас проверяет, в 2010-2011 годах мы направили 41% выручки, который в те периоды составлял 4,54 млрд руб., на уплату налогов и обязательных выплат. Последние несколько лет на налоговые выплаты приходится примерно 52% всех денежных поступлений фонда. Кстати, Счетная палата не зафиксировала какие-либо финансовые нарушения в работе фонда.

При этом мы должны продавать подготовленную к застройке землю, что требует прямых затрат на инженерные сети и социальную инфраструктуру. Так, всего фондом принято решений по обеспечению земельных участков инженерной инфраструктурой на сумму 4,66 млрд руб., что позволит обеспечить сетями свыше 80 участков, где предполагается строительство более 4 млн кв. м жилья. Из этой суммы фонд уже профинансировал 2,34 млрд руб. в виде платы за подключение этих земельных участков к сетям. Более того, относительно недавние законодательные поправки возложили на наш фонд обязанность вовлекать в оборот земли, государственная собственность на которые не разграничена. Это тоже существенные затраты. Но сейчас в силу кризисных явлений в экономике земля перестала нести свою адекватную стоимость.

— Какая в вашем случае адекватная стоимость земли?

— Ровно такая, какую дает оценщик. Сейчас для нас проблема — сложившаяся модель поведения застройщика. Построив первую очередь жилого комплекса, он не может распродать все квартиры, поэтому не начинает строить вторую фазу. Более того, некоторые девелоперы пытаются средства, вырученные от продажи жилья, перевести в иные сферы бизнеса, либо положить на депозит в банк, зарабатывая какие-то проценты, либо использовать другие инструменты инвестирования.

Другая категория застройщиков сейчас вкладывает свободные средства в покупку зачастую дисконтированных участков. Они пополняют свой земельный банк с прицелом на будущее. На таких операциях они могут в будущем подзаработать. Но по условиям нашего фонда девелопер, получивший наш участок на аукционе, должен застроить его в четко оговоренные аукционной документацией сроки и в оговоренных объемах. Поэтому сейчас спрос на наши участки (даже с учетом того, что мы помогаем с подключением к сетям) не такой высокий. По нашим прогнозам, по итогам этого года спрос на площадки со стороны девелоперов увеличится всего на 6-8%.

— Но известны примеры, когда застройщиков не устраивает стартовая цена на некоторые площадки, выставляемые фондом. Почему вы не дисконтируете стоимость этих активов до адекватного уровня, если есть спрос?

— По закону начальная цена земельных лотов определяется независимым оценщиком. В этой ситуации у нас нет возможности сделать ни шаг влево, ни шаг вправо. В начале июня мы собирали оценщиков и проводили совещание, где вырабатывались консолидированные рекомендации.

Например, мы изучаем возможность устанавливать стартовую цену на участки с учетом нижней и верхней границы стоимости, чего раньше не было. Также предлагается при определении цены продажи построенного жилья учитывать текущие рыночные предложения по скидкам и ипотечным продуктам. Это даст возможность гибче подходить к ценообразованию, что будет удобно и застройщику. Другая рекомендация — увеличить сроки экспозиции площадок. Скажем, от объявления земельного аукциона до его проведения мы устанавливали минимальный срок — месяц. Но за этот срок в текущей экономической ситуации девелоперы не успевают изучить все возможные варианты застройки участка и получить кредит.

— Повлияли ли курсовые колебания на рост себестоимости строительства?

— Застройщики вынуждены были задуматься об импортозамещении отдельных материалов и оборудования. Это, конечно, повлияло на снижение себестоимости. Но изменение курса рубля, бесспорно, сказалось на контрактах, номинированных в валюте. С этой точки зрения на строительный комплекс оказано негативное влияние. Но большая часть стройматериалов производится внутри страны, поэтому никакого существенного повышения себестоимости не наблюдается. Более того, конкуренция, которая возникла из-за текущей ситуации на рынке, только способствует снижению себестоимости.

— Но курсовые колебания привели к снижению потребительского спроса.

— Да, в целом по стране спрос упал в среднем на 20-25% — это то, с чем мы столкнулись. Но я думаю, что острая фаза кризиса пройдена и рынок восстанавливается. Потому что удалось сохранить ставки по ипотечному кредитованию на уровне 12% за счет субсидий государства. Понятно, что рынок не может одномоментно выйти из сложившейся ситуации.

— По вашим прогнозам, сколько для этого потребуется времени?

— Возможно, к осени выйдем на устойчивые параметры спроса.

— Это произойдет, когда ипотека станет доступной для большого числа покупателей...

— После того как власти приняли решение субсидировать ставки по ипотечным кредитам, их стоимость составила около 12% годовых, что в некоторых регионах ниже, чем до начала кризисных явлений в экономике в прошлом году. В ближайшие три года спрос на жилье прогнозируется на уровне 163 млн кв. м, из которых 130 млн кв. м — квартиры экономкласса.

— Все эти годы Фонд РЖС работал с иностранными компаниями — потенциальными участниками ваших земельных аукционов. Повлияла ли политическая нестабильность на их решение инвестировать в российскую недвижимость?

— К сожалению, активность иностранных инвесторов на российском земельном рынке уменьшилась. Но это если мы говорим о строительстве жилья. Если российские девелоперы не особо хотят запускать новые стройки при отсутствии серьезного спроса на жилье на первичном рынке, что говорить о западных компаниях. С другой стороны, те иностранные инвесторы, которым нужны в России площадки под развитие торговых сетей или предприятий общественного питания, напротив, продолжают активные поиски.

В последнее время наблюдается интерес зарубежных компаний к участкам, где возможно строительство предприятий по производству стройматериалов, которые нужны не только для строительства квартир, но и для других секторов, где влияние кризиса оказалось незначительным. Понятно, что в текущей ситуации поменялись иностранные интересанты — если раньше большая часть компаний, рассматривающих наши участки, были из Европы, то сейчас из Турции и Китая.

— Фонд РЖС выделял участки не только под строительство жилья, но и под предприятия по производству стройматериалов и создание отдельных кластеров. Сохранится ли при новой структуре такая практика?

— Безусловно. Более того, у нас есть подобные проекты, находящиеся на стадии проработки. Например, в Пушкине, входящем в Санкт-Петербург, предполагается создание агропромышленного парка, который должен решить вопрос с импортозамещением сельхозпродукции. В этом году планируется выставить на аукцион 360 га под будущий агропарк. Концепция его создания сейчас разрабатывается, после чего документ должна будет утвердить администрация региона. По сути, на наших площадках создаются кластеры, где открытие новых производственных мощностей синхронизируется со строительством жилья для работников.

— В прошлый кризис перед властями остро встал вопрос с моногородами, созданными еще в советское время. Не породят ли ваши кластеры в будущем такие же моногорода, где у населения минимальный выбор трудоустройства при максимальных рисках потерять работу?

— При создании наших кластеров применяется совершенно другой подход. На наших участках не строится один большой завод, обеспечивающий работой все население в округе. В кластерах будет отраслевая диверсификация: такие производственные линии можно в случае кризиса перепрофилировать. Например, в Новосибирской области на землях Фонда РЖС созданы два предприятия — по производству конструкций из автоклавного газобетона и извести. Плюс там же в различной стадии реализации находятся сразу четыре проекта по созданию производств сухих строительных смесей и утеплителей из каменной ваты. Все эти материалы применяются при малоэтажном строительстве. При этом в радиусе логистической доступности от нового кластера Фонд РЖС выделил на аукционах застройщикам почти 870 га, где строится в общей сложности 2,9 млн кв. м. Еще 362 га планируется выставить на торги. То есть объемы нового строительства позволяют загрузить новые мощности по производству стройматериалов. К тому же кластеры — это не всегда моногорода, к которым мы привыкли. Так, в Димитровграде Ульяновской области создается ядерный инновационный кластер: в этом городе мы предоставили 76 га на аукционе, где застройщик должен реализовать жилье по фиксированной цене, в том числе для работников, участвующих в создании нового научного центра.

— Изначально была информация, что в новое агентство войдет и Федеральный фонд содействия реформированию ЖКХ. Почему теперь эта структура выпала из создаваемой конструкции?

— Могу предположить, что это связано с тем, что у фонда есть срок существования: по закону он должен быть расформирован с 1 января 2018 года.

— Не связано ли слияние Фонда РЖС и АИЖК с необходимостью подтолкнуть реализацию госпрограммы "Жилье для российской семьи", которая может так же забуксовать, как ранее принимавшиеся аналогичные целевые программы?

— Госпрограмма уже заработала. Регионы стали отбирать застройщиков по правилам программы, то есть с обязательством компаний строить жилье по фиксированным ценам. В рамках госпрограммы наш фонд предоставил девелоперам участки, где возможно построить около 1 млн кв. м. Регионы также стали выделять участки. Это уже привело к изменению некоторых локальных рынков, произошло определенное насыщение рынка. В таких регионах проблема возникала с дефицитом участков, подготовленных к застройке.

Например, в Тюмени, где на 98 га, предоставленных Фондом РЖС, строится сразу четыре микрорайона на 955 тыс. кв. м жилья, из них 820 тыс. кв. м уже введены в эксплуатацию. В Приморском крае на землях фонда реализуется 12 проектов: мы выделили в регионе более 750 га, где общая площадь проектируемого и строящегося жилья составляет 1,83 млн кв. м, из которых 1,42 млн кв. м — это экономкласс. Кроме того, сейчас готовим аукционы по предоставлению свыше 1,17 тыс. га в Волгоградской, Курской, Пензенской, Ростовской областях под строительство жилья экономкласса в рамках госпрограммы.

— Создавая Агентство жилищного развития, власти консолидируют в одних руках сразу три ресурса — финансы, земельные участки и источники подключения к инженерным сетям. Получается, государство монополизирует строительный рынок?

— У меня встречный вопрос. Зачем это государству?

— Это рынок, где вращаются огромные деньги. Например, последние три года объем всех строительных работ по стране, по подсчетам Росстата, близок к 6 трлн руб.

— Но любая стройка — это не только объемы выручки и прибыли, но и обязательства перед соинвесторами, если речь идет о строительстве жилья. Что касается создаваемого агентства, то оно не будет заниматься стройкой, а продолжит создавать условия для того, чтобы девелопер с минимальными издержками мог строить жилье на принадлежащих государству землях,— собственно, этим нашим фонд и занимался. Более того, сейчас на земельном рынке сформирована конкурентная среда: не только наш фонд предлагает застройщикам участки (а впоследствии это будет создаваемая новая структура), но и региональные власти. Банки также распродают площадки под застройку, доставшиеся им по дефолтным кредитам. Какая же это монополия?

Другое дело, что скорость реализации проектов на наших площадках вдвое выше, чем по другим участкам. Прежде всего из-за того, что мы обеспечиваем подключение к инженерным сетям. Например, средний срок реализации проектов от даты подписания договора аренды до ввода в эксплуатацию первой очереди застройки на участках, предоставленных Фондом РЖС, составляет 2,6 года, в то время как на других площадках — почти пять лет. Такая ситуация, наоборот, должна подстегнуть к конкуренции, так как в нашей стране есть и частные собственники земли, и даже крупные ленд-девелоперы, которым никто не мешает "упаковывать" свои участки инфраструктурой так, чтобы это было интересно потенциальным покупателям. Если государству было бы нужно, то власти давно бы подмяли под себя рынок жилья. Это можно было сделать еще при создании нашего фонда. Достаточно было наделить Фонд РЖС функциями инвестора-застройщика.

— Новое агентство еще не создано, но уже известно, что его возглавит Александр Плутник — бывший помощник вице-премьера Игоря Шувалова, экс-заместитель главы Минстроя, а сейчас гендиректор АИЖК. Почему именно господин Плутник рассматривается на новую должность, а не вы?

— В новом институте развития, создаваемом на базе АИЖК и нашего фонда, будет доминировать финансовая составляющая. То есть в нынешних условиях ключевым фактором является не участок под застройку сам по себе (даже если он обеспечен всей необходимой инфраструктурой), а стимулирование спроса, за которым последует предложение. Я не являюсь специалистом в ипотечных ценных бумагах и в ипотечном кредитовании, поэтому не смогу давать квалифицированные указания на этот счет.

Кроме того, Александр (Плутник.— "Ъ") знает, как структурируется работа Фонда РЖС. Он работал с президентской комиссией по развитию рынка доступного жилья, которая в том числе вырабатывала предложения по созданию Фонда РЖС. А в последний год в качестве заместителя министра погрузился в работу АИЖК.

— Останетесь ли вы в новой структуре?

— Нет.

— Насколько достоверна информация, что вы можете возглавить новое агентство по содействию малому и среднему бизнесу?

— Я не занимаюсь самоназначениями. Насколько я знаю, пока такого агентства нет. Сейчас при Минэкономики собрана группа экспертов, которая должна выработать механизмы поддержки малого и среднего бизнеса. Я являюсь рядовым членом этой группы. По мнению экспертов, если проблему с развитием малого и среднего бизнеса не решить в остаток нынешнего политического цикла, то перспективы российской экономики могут быть не самые лучшие. Например, в строительной отрасли, по разным оценкам, на долю малого и среднего бизнеса приходится 90% работ. Малому и среднему предпринимательству в этой отрасли по-прежнему не созданы оптимальные условия для работы.

— Какие это могут быть льготы?

— Например, нужно допустить небольших застройщиков к подрядам, распределяемым по госзаказу, при этом в безусловном порядке должны быть обеспечены качество и безопасность строительства; сделать для небольших компаний доступным заемное финансирование. Должно быть "одно окно" поддержки таких предпринимателей. По большому счету это даже не совсем льготы, а инструменты, которые давно действуют в других странах.

Интервью взял Халиль Аминов

"Власти давно бы подмяли под себя рынок жилья"