Почему при строительстве городов так важны незастроенные пространства

В середине XX века в черте Москвы находилось два аэропорта. Самолеты взлетали и садились на Ходынском поле и на аэродроме в Тушино. Сейчас Ходынка полностью застроена, недавно на месте аэродрома открылся крупнейший в столице торговый центр «Авиапарк» площадью 800 000 кв. м. Тушинское поле тоже долго было аэродромом, а потом на нем проводили гонки и устраивали концерты. Сейчас там построен стадион «Спартак», а в ближайшее время вокруг возведут жилой район на несколько миллионов квадратных метров.

Растущий город не терпит пустот. Чем ближе участок к историческому или деловому центру, тем больше желающих застроить его недвижимостью и получать доход. Но чем плотнее городская застройка, тем более желанными для жителей становятся пустые, не застроенные домами площади, парки, скверы. Риелторы давно признали, что открытые пространства повышают стоимость близлежащей недвижимости. Каноны развития «устойчивых» городов предусматривают сохранение незастроенных территорий.

В XIX веке властям крупного итальянского города Генуи пришлось потратить немало сил и денег, чтобы выкупить несколько домов в деловом районе. Здесь появилась Пьяцца де Феррари — центральная площадь города с фонтаном, которую окружают исторические здания, в том числе знаменитый Дворец Дожей. Дело в том, что до XIX века центральной площадью этого города-государства, соперника Венеции, была Банковская возле старого порта — размером она не больше среднего питерского двора-колодца. Жителям необычайно плотно застроенной Генуи, знаменитой своими узкими извилистыми улицами, просто негде было собираться на празднества или по случаю других событий. Вот и пришлось «прорубать» новую площадь.

Многим городам в XXI веке приходится следовать примеру генуэзцев и переделывать в просторные площади застроенные когда-то пространства.

Центральный Круг

Нормал, штат Иллинойс, США

Что было раньше на этом месте: перекресток шести дорог

В американском городе Нормал последняя перепись населения насчитала 52 000 жителей (в не самом крупном московском районе Ростокино, например, живет 38 000 человек). Однако и скромный Нормал в 2011 году обзавелся новой площадью необычной формы.

В 2001 году город столкнулся с проблемой: угасала деловая активность. В центральном деловом районе, самом оживленном, уже 20 лет не начинались крупные стройки. В мэрии провели опрос местных бизнесменов и жителей и начали реконструкцию центра Нормала. В ознаменование этого центр переименовали из Даунтауна в Аптаун (Uptown).

Одна из основных составляющих программы редевелопмента — создание зон, удобных для пешеходов. В самом центре, возле железнодорожного вокзала, пересекались несколько крупных улиц. Существующая дорожная сеть не справлялась с пробками. Архитекторы предложили построить обычный для европейских и американских дорог перекресток с круговым движением, однако большого размера, около 2 га. В центре круга и появилась пешеходная площадь.

Под Центральным Кругом пролегали каналы сбора дождевой воды и располагался резервуар. Часть этой воды вывели на поверхность в виде кругового канала. На островке посадили деревья, поставили деревянные скамейки. Круг снизил скорость движения транспорта. «Эту площадь можно использовать для неформальных частных встреч и перформансов», — рассказывает о проекте сайт администрации Нормала. К этой площади примыкает еще одна, заасфальтированная, место для нее тоже освободилось в результате реконструкции района. Здесь администрация предлагает размещать фермерские рынки и проводить более масштабные мероприятия. Деньги на превращение Даунтауна в Аптаун администрация города собрала с самих жителей, повысив налоги с продаж, на гостиницы и введя специальный налог.

Площадь перед небоскребом Сентр-Пойнт

Лондон, Великобритания

Что было раньше на этом месте: сеть дорог и тротуаров у основания небоскреба

Когда в 1966 году девелопер Гарри Хайамс построил 33-этажную башню из стекла и бетона в самом центре Лондона, на пересечении Тоттенхэм-Корт-роуд и Оксфорд-стрит, жители города недоумевали, как ему удалось получить согласие городских властей. К тому моменту в британской столице строилось сразу несколько небоскребов, но ни один из них не располагался так близко к деловому центру города и Трафальгарской площади.

Хайамс арендовал участок на 150 лет за £18 500. В обмен на разрешение сделать Сентр-Пойнт многоэтажным он обещал построить дорогу и развязку между Тоттенхэм-Корт-роуд и Оксфорд-стрит (именно таким было первоначальное назначение участка).

Сентр-Пойнт — это небоскреб и стоящий рядом одиннадцатиэтажный дом, которые соединены крытым переходом. Небоскреб был плотно опутан сетями проезжих дорог, тротуары были узкими, в подземных переходах стали собираться бездомные и криминальные элементы. Из-за отсутствия продуманных решений Сентр-Пойнт был одним из самых травмоопасных для пешеходов мест в Лондоне.

Судьба самого небоскреба тоже сложилась непросто: больше 10 лет после окончания строительства высотка пустовала. Дело в том, что Хайамс желал сдать все 33 этажа одному арендатору за £1,12 млн, а таких состоятельных претендентов не находилось. Облюбовавшие район бездомные как-то даже собрали там многочисленный митинг против необдуманной градостроительной политики властей. Позже здание несколько раз сменило хозяев и сдавалось в аренду поэтажно, однако транспортные проблемы оставались: Эндрю-Борд-стрит, опоясывающая здание, была тесна и неудобна для водителей и пешеходов.

В 2012 году нынешний собственник здания, девелоперская компания Almacantar, решил переделать Сентр-Пойнт в жилой комплекс на 82 просторные квартиры. Идея архитекторов Almacantar была в том, чтобы полностью закрыть проезд между двумя частями Сентр-Пойнт, небоскребом и одиннадцатиэтажным домом, и организовать просторную площадь для пешеходов. На первых этажах небоскреба планируется разместить магазины и рестораны. Окончание работ намечено на 2017 год. Помня о протестах, местные власти согласовали проект с некоторыми серьезными оговорками: девелопер должен разместить в Сентр-Пойнт несколько «доступных» квартир.

Площадь Кванхвамун

Сеул, Южная Корея

Что было раньше на этом месте: 16-полосная дорога

Эта новая площадь в Сеуле на самом деле не новая — она существовала перед королевским дворцом Кенбоккун столетия назад. Кенбоккун — дворцовый комплекс, который занимает 41 га на севере корейской столицы (для сравнения: Московский Кремль — 27,5 га), построен в XIV веке. Во время японской оккупации возле одних ворот дворца Кванхвамун, которые дали название площади, захватчики построили правительственное здание, позже и корейцы использовали площадь как политический центр города. Кванхвамун стал правительственным кварталом. В 1978 году рядом открылся Центр искусств Седжон, крупнейший культурный центр Сеула с галереями и выставочными пространствами.

В XX веке Сеул стал одним из самых густонаселенных городов мира. Кванхвамун перестала быть площадью и стала продолжением улицы Седжон-ро — крупнейшей транспортной артерии столицы. Под окнами правительственных зданий, мимо статуи адмирала Ли Сунсина (XVI век), не проигравшего ни одной битвы в войне с японцами, по 16 полосам трассы проносились автомобили. Сходный эффект получился бы, если в Москве на Красной площади построить Белый дом, к которому вплотную подходила бы Тверская улица.

В 2004 году мэрия Сеула решила сделать часть Седжон-ро пешеходной улицей: шесть полос движения в центре отдали под площадь. Напротив статуи адмирала решили установить памятник королю Седжону Великому, правившему страной в XV веке. Ширина площади — 34 м, длина — 740 м, справа и слева сохранилось по пять полос движения с плотным автомобильным потоком. Попасть на площадь можно по подземному переходу, который соединен со станцией метро. В честь 12 кораблей адмирала Ли Сунсина, одержавших победы в 23 битвах, построили комплекс фонтанов под названием 12.23.

Строительство длилось 15 месяцев, город потратил на работы свыше $42 млн. Проект собрал много критических отзывов. Власти Сеула пообещали высадить на площади «ковер» из 224 537 цветов — именно столько дней прошло с момента объявления Сеула столицей в октябре 1934 года до торжественного открытия площади 1 августа 2009 года. «Проверить невозможно — никто не сможет сосчитать эти цветы», — иронизировал в своей колонке, посвященной событию, редактор Korean Times Чо Дже-Хен. Он обвинил власти в том, что на окружающих улицах возникли пробки и заторы.

Позже площадь критиковали за то, что она стала скорее туристической достопримечательностью, чем любимым местом прогулок жителей Сеула, и за то, что на ней проводят слишком много развлекательных мероприятий, не имеющих отношения к истории Кореи. Однако путеводители называют площадь в числе основных достопримечательностей города.

В 2008 году начало строительных работ на несколько месяцев задержала позиция корейской полиции: стражи порядка опасались, что на просторной площади перед правительственными зданиями будут собираться горожане для несанкционированных протестов. Правительство нашло выход: демонстрации на Кванхвамун официально запретили, точно так же, как и курение.

Но жители Сеула все равно выходят на площадь, протестуя против действий властей. Например, в апреле 2015 года здесь собрались родственники погибших при крушении парома «Севоль», произошедшем годом ранее. Жертвами катастрофы стали 304 человека, в их числе много школьников. Родственники погибших требовали поднять паром и более интенсивно проводить расследование. Когда протестующие попытались прорваться к правительственному зданию, полиция разогнала их с применением спецсредств.

Полезная пустота