Процессы, происходящие на земельном рынке Петербурга, показывают отсутствие перспектив промышленного развития и стремление малых и средних предпринимателей заработать хотя бы на жилищном строительстве

Промзоны сокращаются

Смольному не удалось воплотить в жизнь идею, активно пропагандируемую в 2014 году председателем Комитета по промышленной политике и инновациям Санкт-Петербурга Максимом Мейксиным, прекратить редевелопмент промышленных территорий и начать развитие на них промышленности, желательно современной. Как свидетельствует гендиректор компании Peterland Юрий Зарецкий, принятые в 2015 году поправки в действующий Генплан в целом не увеличили площади, пригодные под развитие производств (зоны ПД по Генплану).

Более того, территории некоторых из 32 официальных промзон, зарегистрированных в профильном комитете как зоны промышленного развития, даже сократились. Так, часть своей территории потеряла промзона «Предпортовая 1» — около 26 га переведены в зону жилой и общественно-деловой застройки.

В промзонах, подлежащих редевелопменту (это 26 промзон так называемого «серого пояса» Санкт-Петербурга) ситуация аналогичная. Хотя территория отдельных промзон даже немного выросла, но в основном, утверждает Ю.Зарецкий, именно из-за их непривлекательности для жилищной застройки (в промзонах Кировская, Стеклянный городок и др.). Суммарная их площадь в «сером поясе» не увеличилась. Так, к территории Октябрьской промзоны добавили небольшой участок промышленного назначения, но в южной его части гораздо большая территория была переведена в жилое и общественно-деловое назначение, так что редевелопмент этой промзоны продолжается.

«Выведено из промышленного назначения довольно много небольших участков, от 10 до 20 га, на территориях самых разных промышленных предприятий, в том числе, в непосредственной близости к центру города, — отмечает эксперт. — В качестве примеров можно назвать заводы «Вена», «Кулон» и другие».

Не подтверждает он и тенденцию массового возврата в Генплан территорий с промышленной функцией — обратно из общественно-деловой, о которой говорил глава центра экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов. «Такие заявки были, но их единицы», — утверждает Ю.Зарецкий.

Перспектив не видят

То обстоятельство, что Смольный не смог или не захотел воспрепятствовать переводу земель, очевидно, означает, что власти не видят у городской промышленности перспектив развития, по крайней мере, территориального, отмечают эксперты отрасли. Сами промышленники активности в этом направлении не проявляют — новых предприятий ни в центре, ни вблизи него не появляется, а существующие там не расширяются, хотя именно за это энергично ратовал М.Мейксин. Впрочем, разразившийся в 2014 году экономический кризис явно не способствовал такому развитию событий.

С другой стороны, тенденция высвобождения промышленных территорий в центре и вблизи него сохраняется, свидетельствует Ю.Зарецкий. Если где-то она застопорилась, то не потому, что владелец земли передумал, а исключительно из-за сложностей, в том числе финансовых, с выводом или ликвидацией промышленного предприятия, утверждает эксперт. Начавшееся еще в прошлый кризис и усилившееся в 2013 году падение спроса на промышленные площадки продолжается, а это означает, что по крайней мере в ближайшие годы заметного промышленного развития в Петербурге ожидать не стоит. Из-за этого цены на такие земли упали (в среднем на 40%), но даже по этим ценам продать землю трудно, так что за редкими промышленными инвесторами, желающими приобрести участки, выстраивается очередь из продавцов, свидетельствует Ю.Зарецкий. По его данным, приобретают промышленные участки почти исключительно компании, производящие продукцию и услуги для населения — автосервисы, производители различных бытовых товаров, материалов и упаковки, а также пищевка и связанные с ней производства.

Предлагают много, а купить нечего

Более или менее заметный спрос на землю демонстрируют только две категории бизнеса — торговые компании и жилищные инвесторы. Причем, ситуация здесь парадоксальная — и предложений много, и спрос на площадки под торговлю и жилье значительный, но сделок мало, потому что предлагают то, что никому не нужно.

Торговле не хватает участков с хорошей локацией, удовлетворяющей требованиям по покупательским потокам. Все «хорошие» участки давно раскуплены, а те, что еще остались, нужным качеством не обладают, либо расположены вблизи уже построенных конкурентами магазинов, что значительно снижает их привлекательность. «Можно прогнозировать вскоре падение цен и на такие площадки, — говорит Ю.Зарецкий, — поскольку покупательская активность населения заметно снижается и вложения в новые торговые центры будет трудно окупить. Скорее будет развиваться мелкая уличная торговля, для которой земельные участки не нужны».

В секторе под жилищное строительство градостроительно подготовленных площадок крайне мало, а предложение тоже в основном «мусорное», что значительно повышает риски инвесторов.

Спастись в жилье

В жилищном сегменте земельного рынка гендиректор Peterland отмечает заметную тенденцию. «Владельцы мелкого и среднего бизнеса самых разных секторов экономики, видимо осознав бесперспективность вложения в развитие собственного бизнеса, пытаются заработать на жилищном строительстве, — говорит Ю.Зарецкий. — Крупные компании давно начали этим заниматься, а сейчас на этот рынок хлынули мелкие и средние предприниматели. Встречаются запросы на площадки под жилье от мебельщиков, владельцев автосалонов (ранее приобретенные для салонов площадки они активно продают) и даже от IT-компаний».

По его словам, подобная тенденция наблюдалась в 2010-2011 годах и вызвала бум коттеджного строительства, когда в период 2011-2012 годов в окрестностях Петербурга было запущено около 400 проектов новых поселков при том, что за все предыдущие 20 лет их было построено всего порядка 250. Впрочем, около 170 поселков были в период коттеджного бума начаты, но так и не построены — фактически брошены.

Сейчас, по словам Ю.Зарецкого, наблюдается похожая тенденция: мелкие и средние инвесторы ищут небольшие участки для строительства как правило одного дома на 5 — 15 тыс. кв. м. жилья. Однако, в отличие от коттеджного строительства, многоэтажные проекты — это более серьезный бизнес, дилетантов он не принимает и повторения жилищного бума, по словам эксперта, ожидать не стоит.

Последняя надежда предпринимателей – заработать на жилье