Власти Германии намерены защитить съемщиков жилья/ Susanne Nilsson

В 2015 г. на рынке жилья Германии произошли изменения, с которыми иностранные инвесторы, по крайней мере, должны быть ознакомлены. Во-первых, государство предоставило федеральным землям право ограничивать рост арендных ставок в районах с напряженной ситуацией на рынке жилья, в частности в крупных городах. Во-вторых, при сдаче в аренду недвижимости оплачивать вознаграждение риэлтора по общему правилу должен будет арендодатель – ранее эти расходы всегда нес арендатор. Обе меры содержатся в Федеральном законе о внесении изменений в законодательство об аренде, вступившем в силу с 1 июля 2015 г.

Нормы роста

Новые правила в основном призваны урегулировать рост цен на недвижимость в городских агломерациях. Ситуация в пользующихся спросом городах для многих арендаторов является особенно напряженной. Федеральным землям Германии предоставлено право своими актами ограничивать повышение арендных ставок при повторной сдаче недвижимости. Арендодатель не может поднять ставки более чем на 10% от так называемой «местной цены на аренду» (средняя стоимость для всех арендаторов в конкретной местности, в больших городах она отражена в официальной «Таблице индекса арендной платы» ).

Например, арендная плата за квартиру составляла 5,50 евро за 1 кв. м в месяц. Арендатор съезжает. Квартира расположена в привлекательном районе, и в настоящее время на сопоставимые квартиры цена достигает 9 евро за 1 кв. м в месяц. Местная цена на аренду (учитывая цену по давно заключенным договорам) находится, однако, еще в пределах 6 евро. Если федеральная земля принимает постановление об остановке роста арендной платы в этом районе, владелец не может потребовать с нового арендатора более 6,60 евро за 1 кв. м.

Рост цен в крупных городах

Быстрый рост цен на недвижимость в Германии продолжался до 2014 г. и сейчас стабилизировался. Этот процесс выделил три различных класса городов. В Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кельне, Франкфурте, Штутгарте, Дюссельдорфе («топ-семь» городов) наблюдается постоянный прирост населения. Соответственно продолжит дорожать недвижимость, хотя и не так сильно, как в предыдущие годы. Рост арендных ставок был более умеренным по сравнению с ростом цен на покупку. Эти города стали менее интересны для инвесторов, осуществляющих долгосрочные капиталовложения.
Вторая группа городов включает в себя экономически сильные и с этой точки зрения привлекательные города среднего размера, такие как Дрезден, Ганновер или Нюрнберг. Квартиры здесь стоят не так дорого, как в первой группе (иностранные инвесторы преимущественно инвестируют в «топ-города»). С другой стороны, в них повышается арендная плата в связи с интенсивным ростом численности населения. Многие инвесторы фокусируются сейчас на этих городах.
Самую большую третью группу образует остальная часть Германии. Как правило, цены здесь растут (за исключением привлекательных туристических мест, таких как, остров Зюльт, где наблюдается достаточно высокий рост цен как и в первой группе) медленно, если вообще такой рост заметен. В структурно слабых районах, в частности в некоторых регионах на севере и востоке Германии цены на покупку и аренду недвижимости даже падают. Здесь капиталовложения рекомендуется производить только на основании компетентного заключения эксперта.

Данные правила не распространяются на новостройки и полностью модернизированные объекты (иначе не нашлось бы желающих вкладываться в новое строительство или реконструкцию). Модернизация считается «полной», когда инвестиции в сооружение составляют около одной трети расходов, необходимых на постройку аналогичного нового дома. Менее серьезная модернизация позволяет инвестору немного больше выходить за пределы местной «нормы», но поднять ставку больше чем на 15-20% редко получается (особенно в районах с напряженной ситуацией на рынке жилья). Впрочем, если ставка по ранее заключенному договору была выше местной цены аренды, ее можно сохранить в договоре с новым арендатором.

Практика показывает, что многие арендаторы пока не используют преимущество, предоставленное им новым законодательством. Особенно в престижных районах «топ-городов», где за желанную квартиру люди готовы платить указанную в договоре недопустимо завышенную арендную плату.

Риэлтору заплатит собственник

Ранее в Германии арендаторы и покупатели должны были почти всегда платить риэлтору за найденную квартиру, хотя, как правило, поручение о сдаче помещения в аренду/продаже дает его собственник. В соответствии с новыми правилами, если речь идет о сдаче в аренду, риэлтору должен платить тот, кто его нанял. Считается, что риэлтора нанял собственник, даже в том случае, когда потенциальный арендатор сам обращается к посреднику, и тот предлагает ему помещение из своего каталога. Иначе как бы объект недвижимости попал в каталог риэлтора? Если в подобных случаях арендатор все таки уплатит риэлтору вознаграждание, это будет рассматриваться как «уплата недолжного», арендатор может потребовать возврата уплаченной суммы. Кроме того, риэлтор в данном случае может быть привлечен к административной ответственности в виде уплаты соответствующего штрафа.

На практике это приводит, в основном, к конкуренции среди риэлторов. Им приходится прилагать больше усилий, оказывая, помимо посредничества, дополнительные услуги. Выбор риэлтора полностью предоставлен арендодателю.

Последствия для инвесторов

Новые законодательные правила не должны отпугивать инвесторов. Однако при выборе объекта недвижимости необходимо учитывать следующее:

Частные инвесторы – не резиденты ЕС могут столкнуться с определенными трудностями при открытии банковского счета в западно-европейских банках (особенно это касается банков Германии, Австрии, Франции и Великобритании). По общему правилу банки требуют предоставления документов о происхождении переводимых средств.

- Новации не распространяются на арендные отношения, возникающие на рынке коммерческой недвижимости.

- Прежде чем осуществлять капиталовложения, стоит выяснить, находится ли интересующий объект недвижимости в районе, в котором уже действуют или могут быть приняты правила, ограничивающие арендные ставки. В таком случае рекомендуется инвестировать в новые здания или полностью отремонтированные объекты, а договор аренды заключать на более длительный период.

- При расчете арендной платы включить размер комиссии риэлтору (как правило 2,38 цены ежемесячной арендной платы).

- Поискать подходящий объект для долгосрочных инвестиций за пределами крупных городов.

Автор - партнер юридической компании   Dierkes, Lemke & Partner