В России возрождается бартер: домик в деревне можно обменять на машину, виллу на Рублевке - на квартиру в Испании

На рынке недвижимости возрождается забытый с советских времен бартер: обменять квартиру в Москве можно на машину, виллу на Кипре и даже на завод, пишет журнал "Коммерсант-Деньги". Дополнительную популярность такому обмену добавляет возможность избежать налога при продаже жилья в привязке к его кадастровой стоимости.

По данным издания, на сайтах "Из рук в руки", "Авито" или Cian.ru сегодня сотни собственников предлагают "махнуться" недвижимостью - квартирами, загородными домами и даже зарубежными виллами. Наиболее заметную долю таких объявлений занимают довольно типичные варианты по обмену квартир, собственники которых хотят найти что-то альтернативное в своем же районе, при этом либо уменьшить площадь и получить доплату, либо увеличить ее. Но чем дороже объект, тем более интересным может быть бартерный вариант. Так, продавцы элитного жилья в Москве готовы рассматривать варианты обмена на недвижимость в Испании или на загородный дом на Рублевке, где цены рухнули вдвое. К примеру, владелица крошечных апартаментов в Испании отмечает, что "раньше могла рассчитывать только на недвижимость за МКАД, а сейчас имеет все шансы "впилиться" в пределы Садового".

При этом жилой недвижимостью дело не ограничивается. "У нас был клиент, готовый обменять горнодобывающее производство на загородный дом. Желающих, увы, не нашлось", - рассказывает Илья Менжунов из "Метриум Групп". На сайте "Авито" можно найти предложения и попроще: человек продает дом в деревне (50 км от МКАД по Новорязанскому шоссе) и готов рассмотреть варианты обмена на квартиру в Москве, а также на новый автомобиль (Toyota Camry, Hyundai i40, Kia Sportage, Kia Sorento, Mazda 6) с доплатой. "Продается нежилое помещение в Германии. Возможен обмен на недвижимость в Москве или Подмосковье (квартиры, комнаты, доли), авто, а также на недвижимость (включая инвестиционные контракты) в Таиланде", - пишет другой продавец.

Мена, обмен и альтернативная сделка

Возрождение бартерных схем на рынке недвижимости - страшный сон для участников рынка жилья. Такие предложения являются показателем не только дефицита покупателей с "живыми" деньгами, но и ликвидности самого рынка. Благо таких предложений пока мало. "Тенденцией это сложно назвать, потому что бартерные сделки занимают меньше 5% в структуре общих сделок. Но то, что они появились, это факт", - говорит Владимир Яхонтов из "Миэль - загородная недвижимость".

"С юридической точки зрения такого понятия, как "бартерная сделка", на российском рынке недвижимости нет. По сути, это мена", - рассказывает Илья Прогоннов из Penny Lane Realty.

В целом эксперты называют три варианта подобных схем для граждан: мена - это для приватизированного жилья, которым меняются собственники, обмен - для неприватизированного жилья (обмениваются лицевые счета нанимателей) и альтернативная сделка. Она тоже для собственников, но обязательно с использованием "живых" денег.

"По нашим оценкам, на стабильном или растущем рынке количество сделок мены не превышает 1%. При этом наблюдается закономерность: в кризисные периоды популярность такой схемы увеличивается. Прямой обмен не становится массовой практикой, но получает большее распространение. Так было в 1998 году, в 2008-м, то же самое мы отметили в 2015-м", - делится наблюдениями Сергей Шлома из "Инком-недвижимости".

Налоговый маневр

Массовой практикой это становится у бизнеса. "Именно в условиях кризиса, когда темпы реализации падают и у застройщика остается большее количество непроданных квартир, бартерные схемы взаимозачета с подрядчиками пользуются огромной популярностью. Сегодня мы как раз наблюдаем подобную ситуацию: многие девелоперы готовы в качестве оплаты за работу передавать подрядным организациям долю строящихся площадей", - рассказывает Илья Менжунов из "Метриум Групп".

Другое дело, что сегодня бартерные сделки могут выйти из разряда экзотики и для физических лиц - в свете новых правил налогообложения дохода физлиц при продаже недвижимости. С января этого года сроки владения, освобождающие от уплаты НДФЛ (13%) при продаже жилья, были увеличены с трех до пяти лет. Кроме того, налоговики попытались закрыть лазейку с налоговым вычетом в 1 млн руб.

"Договор мены не освобождает от уплаты НДФЛ. Но если обмен равнозначный (цены меняемых квартир указывают одинаковыми), то обязанность уплаты НДФЛ не возникает. Точнее, в этом случае НДФЛ равен нулю, но декларацию подавать все равно придется", - говорит Сергей Варламов, член экспертного совета комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции. То же самое верно, если разница в ценах квартир не превышает 1 млн руб., поскольку в таком случае можно использовать имущественный вычет и налог не платить. "То есть сделка мены позволяет уйти от уплаты НДФЛ в случае, если собственник владеет недвижимостью менее трех или менее пяти лет, в зависимости от того, как он получил ее в собственность", - говорит он. В общем, это вовсе не значит, что можно обменять особняк на Рублевском шоссе на "однушку" в пятиэтажке и не платить налоги, указывает журнал.