В феврале 2016 г. в Москве были снесены 104 постройки на самых оживленных улицах/ Е. Разумный/ Ведомости

В конце декабря прошлого года рядом с магазином автозапчастей на Часовой улице появилась доска с объявлением, что данный торговый объект находится в полосе отвода инженерных сетей и согласно постановлению правительства Москвы № 829 является самостроем. Чиновники префектуры просили снести его до 23 января.

У владелицы магазина Марины Савиной со всеми договорами и разрешениями был полный порядок, если не считать ошибки, которая закралась в кадастровые документы. Оказалось, что по ним здание магазина было развернуто на 180 градусов относительно его реального положения. Из-за этого часть здания якобы находилась в зоне подземных инженерных коммуникаций. По инициативе предпринимательницы кадастровая служба провела работы и подтвердила, что это ошибка. Савина обратилась в арбитражный суд, но заседание было назначено на 17 февраля, а в ночь на 9 февраля 2016 г. московские власти ликвидировали сооружение вместе с остальными 103 постройками, вошедшими в список самовольных. С 1 сентября 2015 г. вступили в силу поправки в Гражданский кодекс (ГК), которые дали право московскому правительству сносить здания, признанные самостроем, во внесудебном порядке. А список из 104 самовольных построек, подлежащих сносу, появился в декабре 2015 г.

В конце июня правительство Москвы обнародовало новый список из 107 самостроев под снос. «Ведомости» выяснили, как владельцы самостроя из обоих списков пытаются отстоять свое имущество.

Фото.

Защита от ковша: Как владельцы пытались отстоять здания от сноса

Недвижимость / Фото

Надежда на Конституционный суд

По словам гендиректора юридического агентства «Правозащита» Гая Дилбаряна, из 104 владельцев павильонов 11 попытались оспорить правительственное постановление в Мосгорсуде. Истцы мотивировали свои требования тем, что здания, вошедшие в список, не являются самостроями. Суд объединил четыре заявления в одно административное производство и отказал в удовлетворении исковых требований всем четырем собственникам. Верховный суд также признал законным снос самостроя. Около десятка других предпринимателей обратились в арбитражный суд с исками о возмещении ущерба, связанного с потерей имущества и упущенной выгодой. Дилбарян говорит, что пока ни одного выигранного дела нет. 28 апреля 2016 г. депутаты фракции КПРФ обратились в Конституционный суд с требованием признать антиконституционной норму ГК о внесудебном сносе самостроя. И все истцы ждут решения Конституционного суда, чтобы продолжить судиться с новой силой, говорит Дилбарян.

Зацепки есть. Московские власти уже несколько лет подавали иски к владельцам павильонов и требовали признать постройки самовольными и незаконными. В большинстве случаев эти иски не принимались, потому что здания были построены много лет назад и срок давности истек, напоминает адвокат юридической фирмы «Юст» Дмитрий Железнов. Иными словами, никто так и не рассматривал в судах вопрос, являются спорные здания самовольными постройками или нет. И если у владельца правильно оформлены права собственности на здание, то у него может быть шанс добиться возмещения убытков, замечает он.

Малый пряник

Владельцам самостроя второй волны столичные власти пообещали компенсации – при условии, что те добровольно снесут свои постройки. Чиновники готовы компенсировать не только затраты на демонтаж павильонов, но и часть расходов на возведение здания и прокладку инженерных коммуникаций. Тем, кто рассчитывает на компенсации, нужно демонтировать здания в добровольном порядке и погасить записи о собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Но компенсации малы. «Свой магазин площадью 350 кв. м я могла бы продать не меньше чем за 80 млн руб., а если бы мне выплатили компенсацию, на которую я, правда, не могу рассчитывать как предприниматель первой волны, то она составила бы около 16 млн руб.», – говорит Савина. «Наш магазин цветов стоит в 3 раза больше предлагаемой компенсации», – замечает владелица цветочного павильона, попросившая не называть ее имя. Но бороться с властью она не намерена. После того как появился второй список самостроев, предпринимательница обратилась в суд с требованием приостановить решение о сносе павильона, но, когда стало известно о компенсациях, она решила не тратить силы и деньги на суды и получить от города хоть какие-то деньги.

Фото.

Как в Москве сносили здания, признанные властями самостроем

Недвижимость / Фото

Синица в руке

Предпринимателей, готовых пойти на компромисс с властью, сейчас, по словам члена генсовета «Деловой России» Эдуарда Гуляна, 26 человек в пяти административных округах Москвы. Совладелец российской франшизы сети Le pain quotidien («Хлеб насущный») Ян Зильберквит арендовал под ресторан здание на Зубовском бульваре, которое также попало в список под снос. На прошлой неделе владелец павильона снес его добровольно и теперь рассчитывает на компенсацию. «Когда в феврале начался снос самостроев в Москве, мы попытались вместе с собственником сохранить здание, но у нас ничего не получилось», – рассказывала ранее бренд-менеджер сети «Хлеб насущный» Наталия Джариани. «Судиться нам некогда – надо работать», – говорит Зильберквит. Его сеть уже открыла новый ресторан в этом же районе в здании бизнес-центра «Дом Парк культуры». Нынешнюю арендную ставку он назвать отказался.

Компенсационный тариф

55 500 руб. за 1 кв. м компенсирует город предпринимателю, который добровольно снесет постройку

Как говорят эксперты, можно и получить компенсацию, и потом обратиться в суд за возмещением ущерба. По словам юриста адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Екатерины Рядновой, снести постройку добровольно не значит признать ее самостроем.

Но большинство – 81 владелец зданий из второго списка – не подали заявки на добровольный демонтаж торговых павильонов. «Префектура еще в 2013 г. подала иск с требованием признать наше здание самостроем, – рассказывает владелец шиномонтажной мастерской «Гвид-М» Дмитрий Глебов-Авилов. – За это время было назначено три экспертизы – и все в нашу пользу». Сдаваться сейчас, даже когда московское правительство благодаря поправкам в ГК получило возможность сносить самострой во внесудебном порядке, он не намерен и будет оспаривать законность действий властей в суде.

Фото.

Как сносили «Пирамиду»

Недвижимость / Фото

Арендаторы

Александру Колосову, владельцу трех кафе Mr. Pit, не повезло дважды. В феврале он лишился самой популярной своей точки (80 кв. м) у ст. м. «Кропоткинская». Ее снесли. В мае он арендовал новую площадку – и снова на «Кропоткинской», но помещение кафе попало во второй список самостроев. Колосов ходил в мэрию, просил предоставить ему альтернативный вариант. «Стоимость аренды в центре Москвы, где хороший трафик, составляет 160 000–250 000 руб. за 1 кв. м в год, – говорит Колосов. – Мне предлагали варианты дешевле – 50 000 руб. в месяц за все 80 кв. м, но помещения находились далеко от метро, в промышленных зонах и в заводских зданиях».

После первой волны сносов самостроя «на улице» оказалось более 1000 малых компаний-арендаторов, говорит замруководителя московского отделения «Опоры России» Сергей Селиверстов. По его словам, многие были вынуждены закрыть фирмы, поскольку снесенные торговые точки имели наработанную клиентскую базу и приносили большую долю выручки. От второй волны сноса пострадают несколько сотен арендаторов, замечает он.

Кто пострадал от сноса торговых павильонов в Москве

Недвижимость / Коммерческая недвижимость

По словам Гуляна, «Деловая Россия» опросила четверть арендаторов, которые из-за сноса самостроя в феврале лишились торговых площадей. Оказалось, что большинство адаптировались к новым условиям и нашли другие варианты. Фирмы бытовых услуг заняли первые этажи жилых домов. Торговцы модной европейской одеждой и обувью, а также рестораны и кафе переместились в торговые центры. Кто-то выиграл. По словам Колосова, в кафе Mr. Pit в ТЦ «Капитолий» посещаемость выше, чем в кафе на «Кропоткинской», а арендная плата на 40% ниже. Хотя у Mr. Pit на «Кропоткинской» 2–4 конкурента по соседству, а в «Капитолии» – уже 10–12. Часть арендаторов закрылась, кое-кто подался в Московскую область, говорит Гулян. «Арендаторам проще адаптироваться, чем собственникам помещений, так как их бизнес мобилен», – замечает советник уполномоченного при президенте по защите прав предпринимателей Антон Свириденко.

Исправленная версия. Первоначальный опубликованный вариант можно посмотреть в архиве «Ведомостей» (смарт-версия)

Владельцы снесенных павильонов пытаются вернуть свое