В кризис рынок загородной недвижимости в Московском регионе существенно сдал позиции – новые проекты практически не выходят, да и продажи в существующих проектах практически встали. В итоге дорогостоящая коттеджная застройка в Подмосковье стала уступать место многоэтажному строительству.

Так, в последние несколько лет власти Московской области активно выдают разрешения на застройку многоквартирными домами участков вокруг Пироговского водохранилища. Сейчас здесь одновременно реализуется сразу семь крупных жилых проектов.

Многоэтажки подошли к воде

Ближайшая подмосковная «большая вода», не дальше 20 км от Москвы, Пироговка всегда была популярным местом для отдыха, несмотря на скудную инфраструктуру. Летом по выходным к местным пляжам трудно подойти – не то что проехать. Для города Пироговский гидроузел – еще и важный объект водоснабжения. Здесь часто встречаются таблички, предупреждающие о наличии водоохранной зоны. Правда, за последние несколько лет требования значительно смягчились. Минимальный размер защитной прибрежной полосы Пироговского водохранилища уменьшился практически в два раза, сейчас составляет всего 50 м. Не нарушая законодательства, девелоперы получили возможность застраивать территории практически у самой воды. В итоге в ближайшие годы к коттеджным поселкам, садовым товариществам, деревенским частным домам и дачам добавится сразу несколько микрорайонов. Елизавета Гудзь, заместитель гендиректора по аналитике и консалтингу «НДВ-недвижимости», отмечает, что «большая часть предложения (63,6%) будет сдана в 2016 г., в 2017 г. – 21,3% , в 2018 г. – 3% совокупного предложения. Объем уже введенного жилья составляет 12,1% от всего предложения».

Гендиректор EcoStandard group Николай Кривозерцев говорит, что «практика перевода категорий земель из природоохранных в земли «под строительство» в Московской области весьма распространенная». «Лишиться статуса природоохранной территории можно лишь в том случае, если она теряет свои природоохранные свойства, но это редкость. В большинстве случаев идет сокращение границ природоохранных территорий. Обычно такие работы проводятся, когда крупному застройщику необходима часть территории природоохранного назначения для нового строительства», – говорит Кривозерцев.

Кто строит

Сейчас в районе д. Болтино строится сразу несколько жилых комплексов с собственной инфраструктурой. Непосредственно на шоссе стоит «Мытищи-lite», участники строительства – ООО «СФД», Агентство «НДВ-недвижимость», ООО «Трансстрой» и проектная компания СОПР. 6 км от МКАД, 1 км до берега, высокая стадия готовности, цены стартуют от 2,1 млн руб. На 22,65 га строится 12 жилых корпусов в 5–7 этажей в формате комфорт-класса плюс школа, детсад и медицинский центр, многофункциональный офисно-торговый центр. Шесть корпусов первой очереди планируется ввести в эксплуатацию до конца 2016 г. На сайте ЖК сообщается, что в комплексе предусмотрена собственная газовая котельная, работы по монтажу оборудования уже завершены. Как сообщили в пресс-службе компании, комплекс будет подключен к городской канализации. Также застройщик делает свои очистные сооружения для ливневой канализации.

Рядом, на том же поле, «Гранель» возводит «Императорские Мытищи». Общая площадь застройки составит 512 000 кв. м. На участке в 11,281 га будет возведено 19 домов. Обещаны поликлиника, школа на 800 учащихся, два детских сада на 390 мест, спортивный центр, многоуровневые парки и открытые стоянки. Цены на студии стартуют от 1,675 млн руб., на однокомнатные квартиры – от 2,299 млн руб. Сейчас четыре из 19 корпусов уже в продаже. На сайте ЖК сообщается, что первые четыре дома будут сданы в III квартале 2017 г. Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель», говорит, что полностью строительство завершится к 2020 г. Он также отмечает, что вся инженерная инфраструктура создается с нуля, компания строит «водозаборный узел с фильтрами для очистки воды, автономную котельную, собственные очистные сооружения, ливневую канализацию».

В стороне от шоссе, на берегу водохранилища, «СТД девелопмент проект» строит малоэтажный жилой комплекс «Болтино»: 59 четырехэтажных домов и 46 дуплексов (уже построены), всего 130 000 кв. м. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры сейчас почти 5 млн руб. (на старте продаж заявлялась цена от 3,9 млн руб.). По данным сайта ЖК, первая очередь из 12 корпусов будет сдана уже в этом году. Продажа второй очереди домов начнется в III квартале 2016 г. Также обещаны школа, детский сад, медцентр и паркинг. На сайте говорится, что все корпуса ЖК «Болтино» будут подключены к центральным коммуникациям. Представленный на сайте проект также включает в себя благоустроенную прибрежную зону. Сейчас в бухте находится яхт-клуб «Ореховая бухта», который год назад формально стал парком культуры и отдыха «Болтино».

Что с инфраструктурой

Комфортное проживание будущим жителям, по словам застройщиков всех комплексов, обеспечит близость к Москве и Мытищам. Плюс везде заявлена собственная инфраструктура. Она здесь необходима. В настоящее время в непосредственной близости от новостроек есть продовольственный магазин, ресторан «Валентина» и кустарные продуктовые палатки. В целом некогда пустынное Осташковское шоссе потихоньку обрастает «удобствами»: сразу за МКАД – «Ашан» и «Леруа Мерлен» с одной стороны, новенький «Твой дом» – с другой, в д. Бородино работает торговый центр с «Азбукой вкуса», появилось несколько АЗС с мини-маркетами и пока вполне приличными кафе, еще больше точек общепита ближе к водохранилищу и плотине, в д. Пирогово. Ближайшие школы и детские сады находятся в Белянинове, Пироговском и Мытищах. Застройщики предлагают воспользоваться ими до появления инфраструктуры в собственных комплексах. Из достопримечательностей – восстановленный храм Святой Живоначальной Троицы и новое мемориальное военное кладбище.

Сравнительно крупный оазис цивилизации – пос. «Пироговский», который с ноября прошлого года объединен с городом Мытищи. За 10 лет бывший рабочий поселок «Фабрика Пролетарская победа» изменился кардинально. Построено более десятка многоэтажных домов, открылись несколько сетевых магазинов: «Пятерочка», «Магнит» и «Дикси». Появление большого количества новых жителей сильно ухудшило дорожную ситуацию в этом районе. Новостройки вдоль Осташковского и Пироговского шоссе добавят нагрузки. На бывшем гороховом поле компания ООО «Стройлаб» совместно с ООО «Березовец-Пирогово» и «Нордстрой» активно строят многоэтажный жилой комплекс «Афродита» (9–17 этажей). На сайте компании «Альянс» говорится, что на данный момент идет заселение в три дома, один дом строится и еще два запланированы. На территории комплекса будет и своя инфраструктура, стандартный набор из школы, сада, гаража плюс торгово-развлекательный комплекс с подземным паркингом. На официальном сайте ЖК «Афродита» сообщается, что уже построена собственная котельная и подведены все коммуникации.

Пробки и ухудшение качества воды

На берегу Пироговского водохранилища компания Rezidental group возводит свой жилой комплекс «Пироговская ривьера». На территории 51,3 га строительство домов идет полным ходом, планируется 27 корпусов с разной этажностью (6–9 этажей). Общая площадь застройки составит 545 500 кв. м. Среди заявленных объектов инфраструктуры – пожарное депо и собственная газовая котельная. ЖК находится в удачном месте, почти с личным пляжем, совсем рядом находятся популярные не только у местных жителей, но и у москвичей кафе и рестораны: кафе «Арарат», ресторан «Пироговский дворик» и ресторан «Зеленая роща». Застройщик готов заниматься строительством дороги Осташковское шоссе – д. Ульянково. Тем не менее местные жители обеспокоены возведением таких крупных многоэтажных комплексов и не совсем понимают, как все это скажется на экологии и на дорожной ситуации в районе. Этот вопрос до сих пор активно обсуждается на форуме городского поселения Мытищи.

Лидер движения «Открытый берег» Сергей Менжерицкий говорит, что формально многоэтажное строительство возводится не на прибрежной полосе, но он не сомневается, что такая стройка в разы усилит антропогенную и техногенную нагрузку на территории вокруг водохранилищ, в том числе источников питьевого водоснабжения Москвы. «Идет застройка берегов, ведь водохранилища – коммерчески очень выгодная вещь», – говорит Менжерицкий.

Про выгодность этого направления для застройки говорят и сами девелоперы. Арсланов говорит об устойчивом спросе со стороны покупателей из-за «сочетания уникального местоположения и удачной концепции жилого комплекса». Гудзь отмечает активное развитие данного направления, близость к столице, благоприятную экологию и наличие рекреационных зон. Но по факту на сегодняшний день инфраструктура в этом районе оставляет желать лучшего, говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум групп». В частности, «в отсутствие альтернативных видов транспорта – электричек, метро – есть риск, что через 2–3 года Осташковское шоссе будет полностью парализовано». Застройщики рассчитывают на появление станции метро «Челобитьево», что, если и случится, то не раньше 2020 г. А пока акцентируют внимание на природных характеристиках данной местности, близость к Москве – и к воде и многочисленным яхт-клубам по берегам водохранилища.

Несмотря на то что застройщики обещают за свой счет возводить очистные сооружения, ливневые канализации, эксперты скептически оценивают будущее экологии вокруг Пироговского водохранилища. Кривозерцев из EcoStandard group говорит, что для ликвидации попадания загрязненного стока обычно проводятся специальные мероприятия (организация сборных лотков, сбор и очистка сточных вод, благоустройство береговой линии). «Данные мероприятия снижают негативную нагрузку на водные объекты. Строительные организации за свой счет могут провести благоустройство береговой линии водоема, благоустроить и отремонтировать имеющиеся инженерные системы. Спасут ли они полностью от загрязнения или нет – напрямую зависит от качества выполненных работ, но, по опыту, в целом ситуация качества воды ухудшится», заключает эксперт.

Как застраивается территория вокруг Пироговского водохранилища