Илья Поляков: С основания «Стрижей» мы решили продавать не квадратные метры, а среду проживания

Председатель совета директоров ГК «Стрижи» и депутат новосибирского заксобрания Илья Поляков рассказал Тайге.инфо, как менял стратегию в кризис и на что «напоролись» другие строительные компании, почему для развития был выбран «Карьер Мочище» и удалось изменить социальный фон микрорайона, кто придумал название «Стрижи» и что оно означает, а также назвал сроки «расшивания» транспортного узла на севере Новосибирска.

Тайга.инфо: Расскажите про компанию «Стрижи». Как она создавалась? С чего начиналось? Почему выбрали такое название?

— В 2011 году в карьере Мочище у нас была производственная база на полутора гектарах земли. Было принято решение, которое на тот момент показалось строительному сообществу не сильно обдуманным и малопонятным. На территории этой базы решили строить первый микрорайон. Тогда это место называлось «Карьер Мочище». Стали строить дома именно в пять этажей, так как нам казалось, что на тот момент люди стали уставать от «каменных джунглей», «муравейников» и так далее. Решили уделить большое внимание парковкам, вынеся их из дворов, сделать хорошее благоустройство, хорошую отделку мест общественного пользования в домах. Скажем так, предложить рынку класс «комфорт» по цене класса «эконом».

Тайга.инфо: Вы достигали класса «комфорт» за счет улучшения мест общественного пользования?

— За счет улучшения мест общественного пользования, за счет выноса парковочного хозяйства за пределы двора, за счет улучшенного благоустройства, за счет большого объема озеленения. Также мы сразу решили, что строим «в кирпиче». Как оказалось, это было выстраданное, но правильное решение.

Тайга.инфо: Вы анализировали международный и российский опыт? Или сами придумали, и «выстрелило»?

— Анализ был произведен достаточно большой. Мировой опыт, врать не буду, мы особо не смотрели, но серьезно посмотрели российский. И, самое главное, мы к любому делу подходим с точки зрения потребителя. Подход был именно такой — как мы сами хотим жить. И смотрели на вещи, как среднестатистические граждане. На тот момент, в среднем по городу цена была 40 тыс. рублей за кв. м и выше, а мы начали продавать с 33, потому что надо было как-то сюда людей привлечь. Наша задача была — чтобы они приехали и посмотрели.

Тайга.инфо: И вы застроили первую площадку?

— Да. И на стадии строительства поняли, что «попали в точку». Спрос на каком-то этапе даже стал превышать предложение. Та концепция, которую мы заложили, «стрельнула». Поначалу было очень много проблем. Начиная с того, что район был совершенно депрессивным. Здесь никогда ничего в принципе не строилось за последние лет 20 или больше. Этот район никто не считал перспективным для строительства.

Мы начали смотреть и поняли: для дальнейшего развития нужна комплексная застройка. Тот же детский сад построить — на это, при имеющемся количестве населения, ни власть, ни кто иной не пойдет. Это будет экономически нецелесообразно. А мы сделали первый шаг, нам надо было дальше идти. Соответственно, начали смотреть те площадки, которые в этой же локации находились — пустыри, территории, на которых находились бараки.

Мы увидели, что есть достаточно большой потенциал. С другой стороны, здесь были приемлемые цены на землю. И мы поняли, что надо торопиться. И еще поняли при строительстве первого комплекса, «Светлая роща-1», что на покупательскую активность очень сильно влияет скорость строительства. Одна картина — когда говоришь людям, что с того момента, как они заплатили деньги, до того момента, как они могут выходить на ремонт или заселяться, пройдет год. Но когда декларируешь два года и более — резко падает спрос. На тот момент еще совершенно не было имени, нас никто не знал. Но во главе угла стояли качество и скорость. Поэтому многих, в том числе и работников фирмы, удивляли наши заявления о планах. Но, как показала практика, мы сдавали и сдаем всегда раньше срока. У нас были примеры, когда мы сдавали на год раньше обещанного.

«Стрижи» — это аббревиатура из двух слов: «строим» и «живем». К тому же стриж — самая быстрая птица в мире

Тайга.инфо: Как вы пришли к названию «Стрижи»?

— Первый комплекс у нас назывался «Светлая роща». На втором мы посадили много кленов и он стал называться «Кленовая аллея». Почему первый комплекс «Светлая роща»? Потому, что рядом с ним был заброшенный массив из берез, хаотично застроенный сарайками и с местом сбора асоциальных элементов. Мы увидели потенциал этого места. Договорились с мэрией. Мэрия перевела это место в зону скверов. Мы за счет собственных средств сделали там парк, назвали этот парк «Светлая роща». И одноименное название получил первый комплекс. На сегодняшний день там детская площадка, красиво подстриженные и правильно посеянные газоны, очень много деревьев высажено новых, старые приведены в порядок. Это стало любимым местом отдыха местных жителей.

Тайга.инфо: А что стало с «асоциальными элементами»?

— Во-первых, они растворились в том объеме людей, которые начали сюда приезжать, заселяться в новые квартиры. А во-вторых, мы активно ведем работу по расселению аварийного и ветхого жилья. Как показывает практика, аварийное и ветхое жилье — это глобальная проблема города. И в том числе, в ней есть большой социальный пакет проблем, там достаточно много людей асоциальных. И когда массивы этих домов превалируют, то понятно, что общая криминогенная ситуация в микрорайоне не может быть благоприятной. У нас сразу был принцип, что мы людей из ветхого аварийного фонда никогда не селили компактно, они все равно разъезжаются. Если это Стрижи, то по разным домам (5-й, 6-й микрорайон, и так далее). Соответственно, теряется «единство» в нехорошем смысле этого слова. Этот социум «разбивается» и «растворяется». И мы сегодня видим, что ситуация коренным образом улучшилась.

Тайга.инфо: То есть обычно происходит деградация районов, а у вас наоборот?

— Да, это так. Потом мы поняли, что комплексы все по-разному называются, и начали уже путаться, «кто есть кто». Нужно было придумать единое название. Был такой замечательный человек — Борис Исаакович Бурдэ. К сожалению, он уже ушел от нас. Мы с ним сотрудничали, он делал для нас различные работы в плане исследования рынка, и названием группы компаний тоже занялся. И неожиданно «выстрелили» «Стрижи». Это аббревиатура из двух слов — «строим» и «живем». А когда начали «копать» дальше, выяснилось, что стриж — это самая быстрая птица в мире. Это тоже соответствовало тому, что мы очень быстро строим. К тому же стриж — это птица-городской строитель. Она элегантная, красивая и прочно вьет себе гнезда. Кто не знает, что при таких уникальных летательных способностях, стрижи еще и выдающиеся зодчие. При постройке гнезд в качестве цемента они используют собственную слюну. Всем это название понравилось и сразу прижилось. Когда мы уже построили группой компании «Стрижи» «Светлую рощу-1», «Кленовую аллею» (тоже первую), начали строить большой комплекс (40 тыс. кв. м) «Кленовую аллею-2», то обратились к городским властям с просьбой переименовать «Карьер Мочище» в микрорайон Стрижи. И сейчас он переименован официально, и в справочнике «2ГИС» уже указан именно так.

Тайга.инфо: Сколько сейчас «Стрижи» занимают от того, что было «Карьером Мочище»?

— Примерно половину. Мы уже вышли за пределы того «Карьера Мочище», но считаем это место своей «опорной точкой». Здесь мы продолжаем развиваться, и видим еще 5–6 лет развития. По крайней мере, нам наш земельный банк это позволяет. За пределами «Стрижей» сейчас реализуется несколько проектов. Это жилой комплекс на Кирова, трехсекционный большой дом. Это красивейший комплекс «Пифагор» в районе «Сибирского молла». Здесь совершенно новый подход по архитектуре. Квартирография очень продуманная, комфортная и правильная. Плюс, мы зашли в две локации на 5-й и 6-й микрорайоны. Там у нас строится комплекс «Стрижи на Родниках», в этом году сдается три 17-этажных дома с подземной парковкой. И большой комплекс «Северная Корона» со стороны планируемой в будущем части Красного проспекта, в районе березового питомника. Там у нас большой комплекс, состоящий из трех очередей. На следующий год мы сдаем первую очередь, в 2018 году — вторую и в 2019-м — третью.

Плотно занимаемся социальными программами. Это расселение ветхого и аварийного фонда. На сегодня на Стрижах расселили порядка 14 бараков, на Кирова — 2 барака. Зашли на площадку по программе развития застроенных территорий. Участвуем в решении проблем с обманутыми дольщиками, три больших проекта закончили. Самый большой — объект на Новосибирской, 27. Кстати, 16 декабря с участием губернатора Городецкого произошло разрезание ленточки. Это был проблемный дом 15-тилетней давности, один из первых брошенных домов в «СУМЕТе». Там у обманутых дольщиков было 222 квартиры. Практически за год мы его достроили, с «СИБЭКО» решили вопросы подключения к теплу. И нам за это дали участок земли — где теперь «Северная Корона», на Краузе. Это был наш третий проект по 108-му областному закону. Перед этим мы сдали дома на Красина и на Станиславского. На «Стрижах» очень большой объем дорог, которые мы сами построили. Не внутри наших комплексов, которые мы должны строить, а по всему микрорайону.

Тайга.инфо: Для вас строительство дорог — это благотворительность?

— С одной стороны, это благотворительность. А с другой — мы же на работу приходим, чтобы деньги зарабатывать. Можно строить по принципу «хоть трава не расти». Но мы для себя поставили задачу, что нужно продавать не квадратные метры, а определенный образ жизни или комфортную среду проживания. Дороги в эту «среду» однозначно входят. Чистота, озеленение максимальное, охрана — вот это всё. Совместно с мэрией проектируем детскую биатлонно-лыжную базу, там 100 детей занимаются. У нас лыжня уже больше 2 км, мы ее сами прокладываем и продолжаем за ней следить летом. На следующий год планируем построить постоянную базу, которая, не побоюсь этого слова, будет мирового уровня по качеству.

Тайга.инфо: А лыжня у вас освещенная?

— Пока нет, но это один из вопросов, который мы с мэрией собираемся решать. Мы предлагаем поделить расходы: город асфальтирует, чтобы это была лыжероллерная трасса, а мы освещаем за свой счет. Такой подход здесь.

Тайга.инфо: Вы решили все проблемы внутри микрорайона?

— Конечно, нет. Внутри микрорайона есть проблема — это школа № 51. Про нее надо отдельно сказать. На сегодня там две смены, впору вводить третью. Мы за свой счет проектируем, получаем технические условия и будем получать разрешение на строительство пристройки к школе. Сейчас она рассчитана на 600 учащихся. А учится там 1100. Мы делаем пристройку на 450–500 человек. Планируем перенести туда полностью всю «началку». Это первая пристройка. А вторая пристройка — в ней будет внизу тир, на первом этаже — большой актовый зал, на третьем этаже — библиотека. Судя по тому, какой объем мы там закладываем строительства, это будет одна из крупнейших библиотек Заельцовского района.

Министерством транспорта делается проект по расширению шоссе от улицы Краузе до федеральной трассы. Сейчас это большой трафик, он идет не только на 5-й, 6-й микрорайон, но и за городскую черту

Тайга.инфо: За чей счет?

— Сейчас мы делаем проект. Потому что просить у кого-то денег (у города, области или федерации) не под что. Нет проекта. Ждать, когда запроектируют — это не дождаться никогда. На сегодняшний день 100%-ного решения по финансированию нет. Есть обещания города и области, что они обязательно будут в этом вопросе каким-то образом участвовать. 15 февраля будет проект, уже прошедший экспертизу, вместе с проектно-сметной документацией. И после этого начинаем поиск денег и будем эти планы претворять в жизнь.

Тайга.инфо: Когда закончится ваш земельный банк, что вас будет связывать с микрорайоном?

— Управляющая компания и объекты, которые мы после себя оставляем: торговый центр, кафе, автовокзал (транспортно-пересадочный узел), в котором утром за два часа уезжают, а вечером за два часа приезжают больше тысячи человек. И люди в комфорте ожидают автобусов, в комфорте, соответственно, приезжают.

Тайга.инфо: Еще о транспортной проблеме. В любом случае, есть проблема «узких дорог». «Пифагор» стоит по линии метро, а в «Родниках», в «Стрижах» как это сказывается?

— Сказывается отрицательно, это однозначно. Но, тем не менее, мы понимаем, что в единочасье этот вопрос не решить, он назревал годами и даже десятилетиями. Одна из наших задач — развязать узкие места, которые на сегодняшний день есть. Первое место — узкая улица Кедровая. Когда расширяли Мочищенское шоссе, это дало определенный эффект. Серьезный эффект в плане ускорения проезда в час-пик, и туда, и обратно. Сейчас мы ведем переговоры с мэрией о том, что застройщики и бизнес в целом заинтересованы в разгрузке северного направления. В 2017 году будет создаваться проект расширения улицы Кедровая (Мочищенского шоссе) до улицы Краузе. Надеемся, что в скором будущем, когда заработает программа «Безопасные и качественные дороги» удастся расширить дорогу от улицы Краузе до Северного объезда.

И отдельный параграф в этом всем — это проект расширения и улучшения покрытия переезда, который здесь находится. Мы знаем, что город достиг договоренности с железной дорогой, что мэрия за свой счет проектирует расширение этого переезда. Переезд — одно из самых узких мест в этом направлении. А железная дорога возьмет на себя реконструкцию этого переезда. Это даст серьезнейший эффект. Мы в свое время заказывали расчет потоков Сибирскому государственному университету путей сообщения, группе профессора Хабарова. И по расчетам увидели, что из-за качества сегодняшнего переезда скорость потока машин падает фактически в два раза. Помимо того, что надо его расширить, будем пытаться договориться с городом и с железной дорогой, чтобы подача-уборка вагонов через этот переезд осуществлялась в ночное время.

Тайга.инфо: До скольких полос собираются расширять Мочищенское шоссе?

— До четырех. Два в одну, два в другую. И по нашим сведениям, министерством транспорта области уже делается проект по расширению шоссе от улицы Краузе до федеральной трассы, до развязки. Сейчас это большой трафик. Он идет не только на 5-й, 6-й микрорайон, но и за городскую черту, а там тоже много людей, что серьезно тормозит выезд на «Родники» и усложняют въезд. В разное время суток. Этот вопрос мы тоже планируем поднимать.

Совместно нами было принято решение, что у Вячеслава Илюхина теперь свои проекты, а у нас свои. Мы пожали друг другу руки и не имеем никаких претензий

Тайга.инфо: Кроме строительного бизнеса, что еще входит в группу «Стрижи»?

— На сегодняшний день группа компаний «Стрижи» — это два основных направления. Первое — девелоперская компания полного цикла: маркетинг, продажа, финансы. Второе — инжиниринговая компания: проектирование, разработка концепций, сопровождение на этапе строительства, технадзор и сдача объекта в эксплуатацию. Подрядных структур в компании нет, они все на аутсорсинге.

Тайга.инфо: Недавно в группе компаний сменился председатель совета директоров. Сейчас председателем стали вы, а до этого был депутат горсовета Вячеслав Илюхин. Он вышел из бизнеса?

— Во-первых, мы с Вячеславом были, есть и будем друзьями. Во-вторых — мы договаривались объединиться на стадии выполнения первой программы, которую мы планировали на пять лет, а закончили за три года. По развитию микрорайона Стрижи, плюс нескольких сопутствующих объектов. Этот цикл закончился. И совместно нами было принято решение, что у него теперь свои проекты, а у нас свои. Поэтому мы пожали друг другу руки и не имеем никаких претензий, наоборот, только позитивное отношение друг к другу.

Тайга.инфо: Еще вопрос. Не секрет, что сейчас на рынке недвижимости — спад. Многие компании сворачивают строительство и не начинают новые проекты. Как экономическая ситуация сказалась на ваших планах?

— На самом деле, мы свои планы по строительству жилья не корректировали. В этом году сдаем порядка 80 тыс. кв. м. На следующий год сдадим тысяч 60, а через год большая сдача будет.

Тайга.инфо: Вы в своем сегменте не заметили существенного спада?

— Нельзя сказать, что «не заметили», это будет не правда. Заметили, но, на наш взгляд, вовремя и правильно отреагировали. Сегодня поменялся покупатель, у него поменялись определенные потребности. И мы этих ошибок не совершали, на что сегодня «напоролись» очень многие застройщики — это огромное количество студий. Мы никогда большое количество студий не строили. Во-первых, мы считаем, что это десоциализация определенная. И мы понимали, что когда-то это закончится. Как студии позиционировали? Что это либо первая, либо последняя квартира. «Первые квартиры» нужны в каком-то определенном объеме. Их не надо тысячами. Плюс сегодня покупатель стал гораздо более разборчив в том, что касается имени застройщика. Мы считаем, что у нас этим все более-менее в порядке. Плюс та среда, которую мы создаем, является определенным конкурентным преимуществом. И мы все больше и больше наращиваем объем опций, которые предлагаем потребителю.

Для справки:

Этапы строительства: 2012 — ЖК «Светлая роща-1» (4 дома). Площадь 12 464, 20 кв.м.
2013 — ЖК «Кленовая аллея-1» (2 дома). Площадь 15 759,50 кв.м.
2014 — ЖК Кленовая аллея-2» (9 домов). Площадь 42 584,50 кв.м.
2015 — ЖК «Светлая роща-2» (2 очереди — 9 домов). Площадь 72 529,80 кв.м.
2016 — «Стрижи на Родниках» (3 дома). Площадь 35 799,99 кв.м.
ЖК «Кленовая аллея-3» (1 дом). Площадь 7 748,40 кв.м
В период с 2012 по 2016 сдано общей площадью 201 460,19 кв.м.
В планах строительства с 2017 по 2019 (ЖК «Северная корона» (2 очереди), ЖК «Начало мая» (2 очереди), ЖК «Стрижи на Кирова», ЖК «Пифагор») общей площадью 120 596,25 кв.м.

ЭНЕРГЕТИКА

1. Газовая котельная «Светлая роща 1». Строительство начато в марте 2012 года. Введена в эксплуатацию 12.12.2012 года.
2. Газовая котельная «Кленовая аллея 1». Начало строительства — 14.02.14. Окончание строительства 25.12.2013 года.
3. Газовая котельная «Светлая роща 2». Начало строительства — 21.05.14. Окончание строительства 26.12.2014 года.
4. Газовая котельная «Светлая роща 2». Начало строительства — 21.05.14. Окончание строительства 26.12.2014 года.

КОММЕРЦИЯ

1. Комплекс дошкольного образования «Стрижата». Строительство начато в марте 2012 года. Введен в эксплуатацию 12.121.2012 года. Общая площадь 1440 кв.м.
2. Крытая автостоянка «Светлая роща 1». Строительство начато в марте 2012 года. Введен в эксплуатацию 12.12.2012 года. Общая площадь 1000 кв.м.
3. Крытая автостоянка «Кленовая аллея 1». Начало строительства — 14.02.14. Окончание строительства 25.12.2013 года. Общая площадь 729 кв.м.
4. Магазин смешанных товаров «Магнит» по ул. Кубовая. Строительство начато 06.11.2013 года. Введен в эксплуатацию 25.12.2013 года. Общая площадь 641 кв.м.
5. Автомойка «Кленовая аллея 2». Строительство начато 01.07.2014 года. Введен в эксплуатацию 24.11.2014 года. Общая площадь 1 391 кв.м.
6. Автомойка «Кубовая 40а». Строительство начато 19.06.2014 года. Введен в эксплуатацию 22.12.2014 года. Общая площадь 306 кв.м.
7. Многофункциональный торговый центр «Стрижи». Строительство начато 16.07.2014 года. Введен в эксплуатацию 30.06.2015 года. Общая площадь 4 016 кв.м.
8. Транспортно-пересадочный узел «Микрорайон Стрижи». Строительство начато 30.04.2015 года. Введен в эксплуатацию 19.02.2016 года. Общая площадь 700 кв.м.
9. Двенадцать нежилых помещений в жилом комплексе «Светлая роща 2». Строительство начато 21.11.2014 года. Введен в эксплуатацию 30.10.2015 года. Общая площадь 890 кв.м.
10. Магазин «Магнит» по ул. Федосеева. Строительство начато 08.07.2017 года. Введен в эксплуатацию 30.06.2015 года. Общая площадь 1 372 кв.м.
11. Кафе «Биг Фэмили». Строительство начато 26.02.2014 года. Введен в эксплуатацию 28.02.2014 года. Общая площадь 557 кв.м.
12. Ресторанный комплекс «Ядринцевская 21». Строительство начато в 2011 года. Введен в эксплуатацию в 2012 году. Общая площадь 2 440 кв.м.

Беседовал Алексей Мазур