Своим мнением касательно рынка недвижимости Махачкалы и особенностей продвижения жилых домов делится специалист по маркетингу, который подошёл к выбору квартиры с профессиональной точки зрения, сопредседатель клуба маркетологов Дагестана Марат Гусейнов.

Когда мне понадобилось подобрать квартиру своим знакомым из другого региона, я не стал обращаться в агентство недвижимости, а решим сам во всём разобраться. Изучая особенности строительного бизнеса и предложения Махачкалы, выявил для себя некоторую важную информацию, которая помогла сделать правильный выбор. Надеюсь, это поможет и другим людям.

Махачкала – это удивительный город, в котором проживает, по более-менее официальным данным, около 700 тыс. населения. Хотя давно уже видно и принято считать, что численность города давно перевалила за миллион людей. Кто-то проживает на постоянной основе, кто-то приезжает на учёбу или работу. Кто-то тут родился, а кто-то переехал в надежде на лучшую жизнь. И у всех этих людей есть одна общая потребность, а именно потребность в безопасном проживании. В доме, где всегда светло, тепло, сухо и спокойно.

Благо последние полтора десятка лет в Махачкале не заканчивается строительный бум. А за последние несколько лет строительных площадок появилось больше, чем за прошедшие два десятилетия. Махачкала строится, предложение увеличивается.

Но давайте обратим внимание на то, как это происходит? Как и кто продаёт? Что предлагают? И на самом ли деле предложение стоит этих денег?

Если лет пятнадцать назад спрос существенно превышал предложение и продать можно было почти всё что угодно, где угодно в черте города, то в наше время ситуация существенно изменилась. Сегодняшний покупатель уже может выбирать, что покупать, у кого покупать и в каком районе города. Хотя среднестатистический покупатель так же совершенно не разбирается в строительных особенностях, как и раньше, но зато у него появился круг знакомых, которые могут посоветовать, порекомендовать, у кого-то спросить, где-то уточнить и узнать всё про дом, хозяина строительной площадки, да и вообще разбираются в этом деле лучше всех. Другие покупатели, у кого нет таких грандиозных друзей, используют другие методы или же просто обращаются в строительную компанию с интересующими вопросами. И, как правило, самый часто задаваемый вопрос – это вопрос цены. Хотя намного актуальнее было бы сначала задавать совсем другие вопросы!

В настоящее время бум предложения жилых домов вынуждает застройщиков проектировать строения не по готовым шаблонам, а по индивидуальным современным проектам. Конечно же, на всём этом отразился и дагестанский подход ведения дела. На улицах городов, по ТВ и радио можно увидеть множество рекламных объявлений о продаже недвижимости премиум-класса, элит-класса, бизнес-класса. А особенно привлекают внимание сообщения о продаже жилья бизнес-класса по цене эконома. Не веря своему счастью и уникальной возможности, так и хочется крикнуть: «Дайте две!» Но давайте попробуем хотя бы немного разобраться в классификации жилья. Какой вид недвижимости чем отличается и почему.

В 2012 году экспертами Российской гильдии риелторов была разработана Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству. За основу были взяты критерии комфортности жилья, его потребительские и архитектурные характеристики. Эксперты выделили и описали четыре вида жилья: эконом-класс, комфорт-класс, бизнес-класс и элитный класс. Справедливости ради следует сказать, что рынок жилья представлен ещё и подклассами. Чаще это эконом-плюс, комфорт-плюс, бизнес-плюс. Но не все эксперты согласны с этим. Для кого-то это просто маркетинговый инструмент привлечения, а кто-то реально делает жилье высокого уровня, но не дотягивает по каким-то критериям до более высокого класса. Мы не будем сейчас углубляться в детали этих критериев и характеристик, но скажем пару слов о характерных чертах бизнес-класса и премиум-класса.

Согласно Единой методике классифицирования жилых новостроек Российской гильдии риелторов, как правило, дома высокого класса бывают расположены в престижных районах города, возле элементов благоприятного окружения с хорошим видом из окна. Обязательно наличие огороженной охраняемой территории, домофона и прочих систем контроля доступа и наблюдения. Также должен быть доступ именно к подземному паркингу, чтобы жильцы, выходя из машины, могли без проблем подняться к себе на этаж. Архитектурно дом не должен быть похож на типовые постройки советских времён, а должен быть индивидуальный проект с подчёркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика. Один из важных критериев – это высота потолков.

В домах высокого класса высота потолков должна превышать 2,8 метра в чистом виде. Как правило, даже однокомнатные квартиры бывают комфортной квадратуры и начинаются от 45 кв. м. Тут нельзя не заметить очевидную разницу с советскими стандартами, когда в панельных домах квадратура трёхкомнатной квартиры могла быть 58 кв. м. Также важным критерием являются и размеры нежилых помещений. В домах бизнес-класса и премиум-класса кухни начинаются от 12 кв. м, а самих ванных комнат может быть даже несколько по квартире. По технологиям строительства, как правило, такие дома могут быть монолитно-каркасными или полностью монолитными. Остекление используется современное, чаще импортное. А сами стеклопакеты хотя бы двойные с элементами энергосбережения.

Застройщик, как правило, предоставляет квартиры либо без отделки, либо уже с улучшенной отделкой с использованием более дорогих материалов. В отделке общественных зон тоже присутствуют дорогие материалы, которые существенно выделяются на фоне домов эконом- и комфорт-класса. Инженерное обеспечение таких жилых комплексов отличается ещё больше. Как правило, присутствует централизованное кондиционирование, автономное отопление, не зависящее от проблем города. Современные импортные скоростные лифты, причём чаще это пассажирский и грузопассажирский в каждом подъезде. Трубы отопления проходят не через квартиры, а по подъезду, и уже оттуда можно их незаметно завести в жилые помещения.

В общероссийской практике жилые дома повышенной комфортности – это бизнес-класс и премиум-класс. Они должны отвечать хотя бы этим приведённым требованиям. И как вы сами прекрасно понимаете, квартира в жилом доме, настоящего премиум-класса, никак не может стоить по цене эконом-класс. В противном случае страшно представить, из чего и как строились эти дома. В махачкалинской же практике наш местный застройщик пошёл впереди планеты всей и предлагает простому покупателю просто удивительные квартиры. Если пытаться сравнить их с известной нам классификацией, то у нас получается сборная солянка.

По заверениям некоторых застройщиков, у жителей и гостей столицы появляется уникальная возможность приобрести квартиру элит-класса на окраине города, без нормальной парковки, без двора, без инфраструктуры, без прочих обычных бытовых нужд. Но такой дом почему-то преподносится как премиум-класс. Хочется верить, что это происходит не из корыстных побуждений, а по незнанию самого застройщика.

К сожалению, это не единственная проблема потенциального покупателя в Махачкале. Существует ещё ряд уловок, на которые ведётся потенциальный клиент строительных компаний. Давайте обсудим, что должен сделать человек, чтобы подобрать себе качественное жильё.

Если раньше все новостройки были похожи друг на друга и даже визуально можно было определить их ценовую принадлежность, то сейчас это сделать немного сложнее. Фасады современных домов Махачкалы всё чаще выглядят красиво, украшены элементами декора. И строительные компании преподносят такие дома по более высокой цене, хотя на самом деле это может оказаться домом эконом-класса. Как не попасться на такую уловку? Проверять условия сдачи дома, спрашивать про инфраструктуру комплекса и его архитектурно-инженерные решения. И если вы видите, что строительная компания предлагает за эту цену нечто больше, чем просто украшенный фасад, то можно считать эту цену более-менее адекватной.

Обязательно просите показать вам перечень разрешительных документов. Это позволит не потерять свои деньги. К сожалению, не все строительные компании Махачкалы завершают строительство своих домов по ряду причин. Спрашивайте Свидетельство о государственной регистрации права пользования земельным участком. Этот документ подтверждает, что земля под домом является собственностью строителей. И никто потом не придёт разбираться и закрывать строительство, после того как вы уже вложили туда свои кровные деньги.

Ещё необходимо разрешение на строительство, оно выдаётся городским управлением архитектурно-строительного надзора. Наличие этого документа подтверждает, что проект дома прошёл все государственные проверки и строительная компания может его строить. У строительной компании также обязательно должен быть допуск к строительным работам. Раньше этот документ назывался лицензией на строительство.

Частая проблема, с которой сталкиваются владельцы жилых квартир – это невыполненные обещания строительной компании. Зачастую мы видим в рекламе яркие обещания установить несколько лифтов в каждом подъезде, обязательное наличие детских площадок и благоустроенной территории вокруг дома. Но, как показывает практика, не всегда все обещания строителей доводятся до конца. Проверить, так ли всё, как было обещано, можно в документации, но основным критерием будет всё равно авторитет строительной компании. Посмотрите на прошлые объекты фирмы.

Все добросовестные строительные компании сдают свою проектную документацию по жилому дому на экспертизу. Проверку может проводить как государственная экспертиза, так и негосударственные органы. Но всегда выдаются результаты экспертизы. Просите показать документы по положительному заключению экспертизы проекта. Если этот документ есть, значит проект дома должен соответствовать ГОСТам и стандартам строительства.

У недобросовестных строительных компаний могут быть также отличия в реальной планировке, размерах квартир и тех характеристиках, которые были заявлены. Небольшие изменения на этапе строительства допускаются, но все эти моменты должны оговариваться дополнительно на этапе покупки квартиры. Также может оказаться, что строительная компания использует строительные материалы, которые не соответствуют проекту, а это уже существенное нарушение строительных норм. Чтобы быть уверенным в качестве строительства и дальнейшей эксплуатации квартиры, просите показать вам акт проверки министерством строительства. Периодически государственными органами назначаются проверки ведения строительства. Делегация из Минстроя проверяет, все ли работы соответствуют проекту жилого дома, соблюдаются ли нормы государственных стандартов. Анализируются журналы ведения строительства и результаты лабораторных испытаний. Результатом текущего контроля со стороны государства и является акт проверки министерства строительства.

К сожалению, в Махачкале далеко не каждая строительная компания соблюдает все нормы и правила, но именно наличие всех этих документов и покажет вам, кому можно доверять, а кому нет.

На сегодняшний день в Махачкале реализуется продажа квартир разных классов, кто-то выдаёт стандарт-класс за жильё более высокого уровня, а кто-то на самом деле строит дома повышенной комфортности. В последние годы серьёзные компании начали возводить не дома-одиночки с простой архитектурой, а целые жилые комплексы с дополнительными удобствами и благоустройством. Такие застройки можно увидеть точечно по всему городу. Чаще их строят компании с опытом и уже сложившимся авторитетом, которые могут гарантировать качество строительных работ. Но давайте вернёмся к вопросу о соответствии заявленного класса квартир. На самом ли деле все эти дома можно называть бизнес-классом или премиум-классом?

Во время сбора материалов для написания статьи выявилось несколько интересных фактов. В Махачкале первыми домами, которые хоть как-то можно отнести к домам высокого класса, были дома на Ленина сбоку от гостиницы Ленинград и жилой дом на Кирова, напротив поликлиники. Это были первые полностью монолитные дома высокой этажности. Восемнадцатиэтажный дом на Ленина был выше, чем сама гостиница. И с верхних этажей открывался удивительный вид на город. Строительство этих домов было начато ещё в 2005 году. Но сегодня уже 2017 год, и то, что тогда вызывало восторг, сегодня становится обыденным.

На сегодняшний день по-настоящему амбициозными проектами в Махачкале можно считать комплексы по проспекту Акушинского, на улице Титова и ещё парочку проектов по городу. Но, на мой взгляд, в плане амбиций дальше всех шагнул жилой комплекс, расположенный на углу проспектов Гамидова и Расула Гамзатова. Строительством этого объекта занимается компания «Капитал-Инвест», у которой за плечами много лет практики и успешных проектов. В том, что всё запланированное сбудется, сомнений нет. На сегодняшний день это самое высокое здание в Дагестане, которое уже начали строить. На двадцать первом этаже планируется строительство смотровой площадки с общественным доступом. Вход будет открыт для жителей и гостей Махачкалы. Все желающие смогут насладиться панорамным видом города. Кроме этого, дом отвечает критериям, которые мы обсуждали ранее, и его смело можно называть домом бизнес-класса, а то и выше.

Насколько мне известно, это первый дом, в котором проектируется бассейн и спортивный зал для жителей комплекса и многие другие удобства, которые ранее ни одной строительной компанией не предлагались. Название комплекса подчёркивает его принадлежность к родному краю. Жилой комплекс «Анжи-Сити» – по-настоящему амбициозный проект для нашей республики. Приятно было узнать, что у этой же строительной компании есть другой жилой комплекс, который отличается от ряда домов города. По классу недвижимости жилой комплекс «Скай-Сити» немного ниже, чем «Анжи-Сити», но хорошо, что это делает его более доступным. На территории комплекса закладывается строительство целого спортивно-оздоровительного центра с бассейном и тренажёрным залом. Для удобства жильцов на территории дома будет детский сад муниципально-частного партнёрства. Этот абсолютно новый для республики формат называется «Билдинг-сад». Такие детские сады не новы для России, но инновация для Махачкалы.

На самом деле радует, когда строительные компании думают не только о личной выгоде, но и беспокоятся о нуждах жителей. Подбирая себе квартиру для дальнейшего проживания, не забывайте проверять рекламные обещания, соответствие стандартов строительства и репутацию строительной компании. Не ведитесь на низкие цены за удивительно выгодные предложения. Я хочу надеяться, что всё больше строительных компаний города будет развиваться и проектировать не просто красивые дома, а по-настоящему современную и доступную недвижимость. С продуманными планировками, большими дворами и условиями для отдыха жильцов.

Вы уверены, что у вас квартира премиум-класса? Не ведитесь на уловки!