Кто в выигрыше?

Микрорайоны с хрущевками — это история Москвы, которую нельзя полностью стереть с ее карты

Проще всего сказать «нет» реновации, но гораздо сложнее заставить государство принять систему законодательных мер, по которым жители будут переселены на приемлемых условиях, желающие получить денежную компенсацию — ее получат, а бизнес не только не лишится торговых площадей, но получит новые, удобные для самих владельцев и их посетителей.

Идея производить дома на заводах, а строительную площадку превратить в «сборочный цех» была развита европейскими архитекторами в начале ХХ века. Архитекторы мечтали собирать дома «как Форд собирает на конвейере свои автомобили».

Сразу после Второй мировой войны во Франции для быстрого строительства жилья был применен метод «индустриального домостроения». Для жилых домов была разработана конструктивная схема, технология производства на заводе и монтажа на стройплощадке. Именно во Франции появились первые пятиэтажки, прототипы наших «хрущоб». Были построены тысячи панельных домов, хотя экономическая эффективность такого строительства по сей день так и не доказана.

Идеи индустриального строительства витали в воздухе с 20-х годов, и советские архитекторы также работали над этой темой, и первые экспериментальные панельные дома были построены в СССР сразу после войны. Массовое же строительство жилья началось в конце 50-х годов, когда Хрущев впервые в истории государства занялся социальной политикой. Выбор был сделан в пользу технологии индустриального домостроения, считавшейся дешевой и не требующий квалифицированных рабочих рук.

У французов были куплены два завода по производству панельных домов. На основе французской технологии и собственных разработок советские архитекторы создали первые типы блочных и панельных пятиэтажных домов. Квартиры в этих домах были «малогабаритные»: общая площадь квартир составляла: однокомнатной 32 кв.м, двухкомнатной 41 кв.м и трехкомнатной 56 кв.м.

Пятиэтажные панельные дома строились как дома для экстренного расселения людей, живших а коммуналках, подвалах и бараках. Строительство пятиэтажек после удовлетворения первичного спроса должно было быть прекращено. Во Франции панельные дома перестали строить еще в начале 70-х годов. Заводы, выпускавшие эти дома, остановлены. В СССР этого не произошло. Объясняется это прежде всего тем, что в СССР панельное домостроение было законодательно закреплено как единственно возможный способ строительства жилья, были построены заводы по производству панельных домов. Чтобы перейти на производство другой, «улучшенной» серии, требовалось полное переоборудование или строительства нового предприятия. В условиях советской бюрократической системы, экономических проблем сделать это не предоставлялось возможным. Поэтому, к примеру, пятиэтажный панельный дом серии «I-464» производился в СССР с 1958-го до начала 70-х и представлял собой 60% от всего построенного за это время жилья.

Выбор пятиэтажных домов никак не был связан с идеями «близости человека к земле» или «человеческим» масштабом застройки. Дело в том, что на первых этапах индустриального домостроения строить выше пяти этажей просто не умели. Бытовало также мнение, что пять этажей — это та максимальная высота дома, в котором можно не делать лифт, а отсутствие лифта — это дополнительная экономия в строительстве. Существует еще одно объяснение высоты пятиэтажек. О нем рассказывал бывший председатель Моссовета В. Промыслов. Якобы военные «давили» на Хрущева, поскольку в случае атомной атаки жители могли быстрее покинуть небольшие по высоте здания, а кроме того «мишень» многоэтажных домов было проще поразить.

В панельных домах 50—70-х годов постройки очень плохая термоизоляция, также много проблем со звукоизоляцией квартир. Все предлагаемые проекты по реконструкции панельных домов абсурдны по экономическим и архитектурным соображениям. Увеличить площадь «малогабаритной» квартиры за счет объединения нескольких — невозможно из-за конструктивной схемы здания. Утепление фасадов дает чудовищный с точки зрения архитектуры результат. Любые надстройки, пристройки к этим домам искажают спорную, но все-таки «честную архитектуру».

Кроме того, у типовых домов есть авторы, и менять внешний вид фасада есть не что иное как нарушать авторское право их создателей. Тем более что глобальная перестройка пятиэтажки все равно требует выселения ее жильцов.

Микрорайоны с хрущевками — это история Москвы, которую нельзя полностью стереть с ее карты. Панельные дома, свободная планировка микрорайонов — были теми проектами «оттепели», через которые советская архитектура возвратилась к современной европейской архитектуре, уйдя от «излишеств» сталинского ампира.

Как память об этой эпохе и ее стиле следует сохранить один-два микрорайона. В первую очередь 9-й квартал Новых Черёмушек, которому надо вернуть первоначальный вид и, может быть, сделать жилье для студентов и молодых семей.

Во Франции регенерация, экспроприация ведется согласно процедуре, получившей название «Зона согласованной реновации» (Zone d’aménagement concerté, сокращенно ZAC). Эта процедура была утверждена в 60-х годах, и благодаря ей успешно ведется реновация и урбанизация городов.

ZAC основана на объединении представителей государственной власти и различных категорий заинтересованных лиц: собственников помещений, инвесторов — застройщиков, арендаторов, которые совместно готовят программу и реализацию градостроительного проекта. Реализация проекта проходит через экспроприацию частной собственности. Собственники получают денежную компенсацию (с возможностью оспорить в суде размер компенсаций), арендаторам полагаются новые площади, аналогичные по размерам и арендной плате.

Государство устанавливает перед застройщиками обязательство в строительстве на регенерируемой территории социального жилья (обычно 20—30%). Интересно, что аналогичный метод с недавних пор применяется при регенерации кварталов в Нью-Йорке.

Параллельно переустройство квартала надо рассматривать в масштабе всего города — воздействие увеличения плотности населения на общегородскую транспортную инфраструктуру.

Необходимо обязать государство провести архитектурные конкурсы на проекты застройки регенерируемых кварталов. Для каждого квартала в обязательном порядке нужны «индивидуальные» (не типовые!) проекты жилых домов с парковками и развитой торговой и культурной инфраструктурой. Использование «типовых» проектов для регенерируемых кварталов сведет на нет всю идею регенерации и породит проблемы, негативные последствия которых проявятся вновь сорок лет спустя.

Наталия Солопова, архитектор, — специально для «Новой»