Многие прибрежные зоны Канкуна находятся в списках ЮНЕСКО как объекты всемирного наследия благодаря редкой флоре и фауне. Но визитной карточкой курорта является песчаная коса с дорогими отелями/ Edgard Garrido/ Reuters

Открытием для иностранных покупателей стали недорогие поселки-новостройки, задуманные рядом мексиканских девелоперов на окраинах Канкуна и на Ривьере Майя примерно после 2010 г. Посреди юкатанской сельвы застройщики используют недорогие материалы и создают небольшие по метражу жилплощади. Например, группа Inmobiliario Vinte (часть акций находится у владельцев из США, большая – в Мексике; инвестор – Banco Mundial) построила квартал Real Valencia на северо-западе Канкуна и поселки в других городах.

На Карибское побережье Мексики Сергей с женой прилетели в 2017 г. Сняли не новую, но просторную квартиру, 120 кв. м в стиле модерн, у моря редкого бирюзового цвета, в которое супруги сразу же влюбились. Рядом располагались супермаркеты, рыбные рестораны, благоустроенные кварталы для прогулок, беговые дорожки и гольф-поля, цветники и пальмы всех видов. Климат баловал, семья решила остаться еще на пару лет. Квартира в районе Pok-ta-Pok (на языке юкатанских индейцев майя означает «поля для игры в мяч») обходилась ежемесячно в 19 000 песо (около $1000). Сергей подумывал о том, чтобы за 0,5–1 млн песо купить квартиру или даже недорогой домик. Но оказалось, что за эти деньги в городе почти нет новостроек либо приходится выбирать между ценой и удаленностью от центра и пляжа.

Спрос на подъеме

В этом году риэлторы Канкуна получают все больше запросов от русских, украинцев, белорусов на аренду и покупку жилья, подтверждает директор агентства Hoffmann Realty Морган Хоффманн: «Стоит заглянуть в любую группу экспатов в соцсетях, как можно увидеть сотни желающих». Мода на каникулярное жилье возникла около 40 лет назад, как только здесь появились международные отели и обустроенные пляжи. Регион продолжает развиваться. На 70 км знаменитой Ривьеры Майя вплоть до Punta Allen есть гектары дикого низкорослого леса-сельвы – потенциально это площадки под застройку.

Сейчас в Канкуне с окрестностями постоянно проживает около 750 000 человек. По данным The Yucatan Times (газета штата Quintana Roo, в котором находится город), 2016 год был рекордным по турпотоку на полуостров, принявший 6,2 млн отдыхающих. Хотя доля русского туризма уменьшилась после экономического кризиса в России в 2014 г. По данным посольства Мексики в РФ, в 2014 г. на мексиканской территории побывало около 70 000 россиян, тогда как в 2013-м – 120 000 человек.

Как пишет Quintana Roo Hoy со ссылкой на ассоциацию профессионалов недвижимости AMPI, за 2017 г. покупка домов иностранцами в целом на Юкатане выросла на 20%, если сравнивать с 2016 г. Рост спроса, в частности, объясняют выгодными курсами валют для канадцев, граждан США, европейцев. Крупным инвесторам экономические условия последних лет тоже интересны, считают в мексиканской группе Sadasi. По данным этой девелоперской компании, в 2011 г. 1 кв. м жилья в домах поселка Jardines del Sur на юге Канкуна продавался по 8783 песо и в 2016 г. – уже по 10 077 песо. В поселке La Joya этой же компании в Плайя-дель-Кармен, в часе езды от Канкуна, 1 кв. м подорожал с 4100 песо в 2014 г. до 4850 песо в 2017 г.

Но предложение на жилищном рынке Канкуна и Ривьеры Майя неоднородно: здесь путешественник увидит блеск и нищету, от дефицитных люксовых апартаментов до того, что называют латиноамериканскими «фавелами».

Брокер Мануэль Вергара Соса говорит, что рынок жилья Канкуна во всех сегментах представлен в основном мелкими собственниками, крупных управляющих компаний мало. Риэлторы советуют приобретать недвижимость в закрытых, охраняемых кондоминиумах с нанятым управляющим и рабочими, следящими за территорией; с зонами отдыха, бассейном и т. д. Девелопер, как правило, отходит от проекта после продажи площадей. Если стать владельцем жилой недвижимости бизнес-класса в черте Канкуна, например в Malecon Americas в современном даунтауне (напоминает московский бизнес-класс, 100 кв. м по цене от 3 млн мексиканских песо, или $160 000), в месяц можно получать от $1000. Недвижимость стоимостью от 500 000 песо в центре обеспечит 5000–6000 песо арендных платежей в месяц. Майтэ Сегура, брокер из Referente Inmobiliario, считает, что аренда в 5000–6000 песо в течение полугода все равно дешевле, чем покупка любой недвижимости.

Ставка аренды для туристов вдвое-втрое выше, чем цена того же жилья при длительном контракте (год), – местная особенность называется renta vacacional. Для сравнения: студия за 8000 песо в месяц для постоянного проживания на рынке туристической аренды предлагается уже за 16 000 песо в месяц при сроке аренды меньше полугода.

Переоцененный полуостров

В Канкуне выделяют старый центр, современный даунтаун, Zona Hotelera (песчаная коса с известными отелями – визитная карточка курорта); район Puerto Juarez – местное побережье с более низкими ценами на севере города; небольшой элитный квартал за Puerto Juarez по дороге на Punta Sam – La Amada – и зону с эксклюзивной дорогой застройкой Puerto Cancun; отдаленные от центра районы.

Самые высокие цены – в Zona Hotelera и в соседнем с ней Puerto Cancun. На местных сайтах опубликованы предложения в аренду от $1500 до $5000–10 000 в месяц. Цена продажи – от $150 000 до $1 млн и выше. Но на отельной косе наряду с высотками-новостройками можно увидеть как скромные студии в домах 30-летней давности, пропахшие сыростью, с малогабаритными санузлами (вдоль Лагуны Ничупте, в квартале Pok-ta-Pok), так и просторные апартаменты, которые возводили в колониальном стиле первые богачи города и мода на которые давно прошла. Здесь представлены все строительные эпохи Канкуна.

Проверки на пороге

У собственников Ривьеры принято проверять потенциальных арендаторов, оберегая себя от убытков и криминала. В Мехико-Сити процедуру называют estudio socioeconomico – изучение социально-экономического статуса. Сделку предваряет получасовое интервью с экспертом, который задает довольно личные вопросы: сколько человек в семье, каковы взаимоотношения между ними, выясняет уровень образования будущего арендатора, размер его ежемесячного дохода и цели приезда в Мексику (для иностранцев). Информация проверяется по специальным базам и в интернете, и специалист пишет свое заключение с рекомендациями для владельца. Россияне недоумевают: «Почему я должен раскрывать свои данные какому-то подозрительному мексиканцу?!» Но риэлторы уверяют, что из России, стран СНГ и Европы в Мексику прилетают не только законопослушные граждане. Год назад было несколько случаев с туристами из России, у которых обнаружилось криминальное прошлое, из-за чего владельцы квартир отказали в аренде.

Жилье на полуострове кажется переоцененным. Ставка в $4500 в месяц, пусть даже за апартаменты в 300 кв. м на берегу моря в La Amada, сопоставима с ценами в США на Майами-бич, где в New Point Miami Beach Apartments за студию с видом на океан и балконом на тот же срок просят $4600. Причина высоких цен – дефицит современных зданий, который вызван недавними экономическими кризисами в США и Европе, считает Хоффманн. Более половины крупных жилых комплексов в городе построены и строятся с участием инвестиций из США, Канады, Европы.

Соса согласен, но уточняет, что на стадии проектов уже есть несколько крупных новых резиденций. Один из примеров эксклюзивной архитектуры – комплекс ALAI из семи башен по проекту Захи Хадид, который построят в Zona Hotelera в этом году мексиканские Pulso Inmobiliario и Reis Lifestyle. Но подобные дома с нетиповыми планировками здесь будут стоить дорого, массового спроса на них ожидать не приходится.

Зданий alta calidad – высокого стиля – можно насчитать от силы три десятка, среди них башни Bay View Grand, Las Olas, Portofino (девелопер – мексиканская Bay View Grand, работающая также в Акапулько, Пуэрто-Вальярта и др., по данным сайта компании); Lahia (девелопер – мексиканская Grupo Inverbin) в Zona Hotelera. Комплекс Malecon Americas – один из немногих, где есть управляющая компания Greystar (США), сдающая в аренду апартаменты в двух 18-этажных башнях этого комплекса (называются Cartagena и Buenos Aires). Всего в Malecon Americas девять высоток (сданы в 2012–2016 гг.), апартаменты в них распроданы. Девелопер – мексиканская Nuevo Malecon Cancun вместе с группой местных и международных инвесторов. Объем инвестиций в ЖК составил 2,2 млрд песо, по данным местного бизнес-журнала Latitud 21.

На территории проекта класса люкс (по местным меркам) Puerto Cancun завершены Cancun Towers, Sky, Be Towers, Novo Cancun, Maioris. На 325 га у карибской гавани разместились причалы для яхт прямо у подъездов жилых высоток и ТЦ; эксклюзивные коттеджи, ночные клубы и рестораны, гольф-поля и природный заповедник. В Puerto Cancun только на первом этапе для развития инфраструктуры управляющими, близкими к Avanti Motor Company (США), было вложено $120 млн, по данным AMPI. Стройка получила вторую жизнь после смены собственника, когда ее купили Mira Companies (ее акциями владеют канадская Ivanhoe Cambridge и Black Creek Group), и добавила еще $500 млн. В проекте участвуют также испанские и мексиканские компании.

Однако облик Канкуна формируют не только эти высотные здания.

Экзотика по сходной цене

Выходцы с постсоветского пространства, приезжая на полуостров, обычно требуют одновременно красоты, дешевизны, близости моря и охраны примерно за $500 в месяц. Если канадцы и североамериканцы уже привыкли к сюрпризам юга, то россияне пока не понимают, зачем платить от $800 за неновую студию с плесенью, пусть и с видом на море. Но подобные ожидания скорее оправдаются в странах Южной Америки, где в центре Буэнос-Айреса или на островах Венесуэлы получается снять новую квартиру за $300.  Типичное «неновое» жилье, которое действительно можно арендовать в Канкуне по цене до $500 в месяц, находится в основном в старом центре. Оно порой обладает неожиданными характеристиками: пять смежных комнат с витражами-окнами между спальнями и коридором, большое количество открытых террас – или, наоборот, темные помещения без окон. Канкун наводнен таким жильем эконом-класса постройки 20–30-летней давности. Считается, что в традиционных планировках отражена ментальность мексиканского юга. Самые низкие цены – в отдаленных районах города, по 2000 песо в месяц, по данным сайта vivanuncios.com.mx.

Дома в поселке Real Valencia продаются по 500 000 - 700 000 песо. Себестоимость строительства в три раза ниже, и даже с учетом оформления всех документов, за которые платить девелопер, проекты рентабельны

Создатели поселков сами не ожидали интереса иностранных покупателей. По словам директора по продажам канкунского отделения Casas Javer Франко Пачеко, такие поселки, как Paseos Nikte, изначально были задуманы для мексиканских покупателей и ориентированы на местный рынок, но там уже купили квартиры некоторые граждане Кубы и России. Впрочем, это единичные сделки. Цены – от 250 000 песо на квартиры и до 500 000 песо на дома. Но компания уже начала строительство рядом с поселком Paseo Kusamil, где есть дома для более состоятельных граждан, включая иностранцев, – до 2 млн песо.

Первыми на южных окраинах появились районы Santa Fe-1, 2, 3, возведенные мексиканской компанией из Мериды Grupo Promotora Residencial. Их и приглядели выходцы с постсоветского пространства, начав покупать дома по $30 000–50 000. Конечно, кто-то не готов ассимилировать в местной среде, но другим не помеха национальный колорит. «Жилье в поселке эконом-класса в Канкуне рентабельнее приобрести, чем арендовать, – считает украинец Дмитрий, подбирающий себе домик на окраинах. – Сумму до 500 000 песо человек в любом случае потратит за несколько лет аренды. А свое жилье можно сдавать, например через Airbnb. Насчет расстояния от окраин до пляжей и центра: с машиной это не проблема, выезжать требуется не чаще 2–3 раз в неделю, по моему опыту». Правда, порой, чтобы доехать до новостройки на окраине, нужно пересечь несколько кварталов трущоб.

Бюджетные новостройки расположились на северо-западе, на юге и вдоль трассы Канкун – Плайя-дель-Кармен – Тулум. По мексиканской традиции длинные ряды миниатюрных таунхаусов в 1–2 этажа чередуются с многоквартирными корпусами не выше четырех этажей. В квартирах минимум по две спальни плюс прихожая-зал, смежная с кухней; веранды-прачечные вместо полноценных балконов. Студии с одной спальней в Мексике редкость: государство призывает людей сохранить культ семьи. Зато квартиры в эконом-классе застройщики сдают с кафельным полом, кухней и ванной, частично облицованными плиткой, базовой сантехникой, с подведенными и уже работающими водой и электричеством; покупателю даже вручается набор лампочек, москитных сеток и газовая колонка.

Как рассказала брокер поселка Real Valencia Мария Серафин, покупателям предложено пять разных моделей жилья. Среди них коттеджи типа chalet площадью около 90 кв. м, квартиры на две спальни до 50 кв. м по 340 000–380 000 песо. В проекте предусмотрен casa club (бассейн, тренажерный зал, пространство для проведения досуга). Квартал охраняется по периметру. «Четвертая часть всех покупателей недвижимости в Real Valencia – иностранцы», – рассказала Серафин.

У группы Sadasi в 2016 г. 61 иностранец приобрел жилье: в Канкуне – в поселках Jardines del Sur и Prado Norte и на Ривьере Майя – в Los Olivos и La Joya, комментируют специалисты отдела маркетинга. Их Jardines del Sur 1–4 («Сады юга») вышли на рынок чуть позже Santa Fe. Среди покупателей Sadasi – канадцы, испанцы, французы, венесуэльцы, аргентинцы, есть и русско-мексиканские семьи. Стоимость жилья, которую приобретали иностранцы в прошлом году, – от 35 000 до 115 000 евро. Sadasi обещает вложить 1 млрд песо в 2017 г. на Ривьере. По прогнозам компании, запросов от иностранных клиентов станет больше в 2018 г.

Jardines del Sur выглядит более респектабельно по сравнению с северо-западными поселками и даже с Prado Norte того же застройщика. Площади квартир на юге больше – до 70 кв. м; на благоустроенной территории есть спортивные и детские площадки, бассейны и зоны для отдыха с барбекю. Но и цены в «Южных садах» повыше: коттеджи от 600 000 до 2,2 млн песо; квартиры – 720 000–770 000 песо.

Приобретение именно эконом-жилья и только на каникулы – тренд от заграничных покупателей, в Sadasi считают, что примерно половина ее зарубежных клиентов приобретают жилье именно с этой целью. Один из брокеров, работавших прошлой весной в отделе продаж Real Valencia, рассказал, как средних лет канадец, увидев где-то в торговом центре листовки поселка, тут же помчался на место стройки. Он выбрал квартиру и сразу расплатился кредитной карточкой, на которой как раз оказалась сумма в $15 000. Поручив дооформить документы сотрудникам офиса, канадец сел в дорогое авто и, пообещав вернуться на каникулах, умчался в сторону аэропорта.

Семья Сергея купила дом за 1,3 млн песо как раз в одном из поселков эконом-класса на юге Канкуна

Каникулы в Канкуне