Граждане придут на все готовое

С отменой долевого строительства покупка квартиры на уровне котлована станет уделом профессиональных инвесторов

Владимир Путин поручил правительству разработать план поэтапного отказа от долевого строительства, которое давно превратилось для государства в серьезную политическую проблему из-за феномена обманутых дольщиков: число граждан, потерявших свои деньги из-за банкротств застройщиков, достигает 150—200 тысяч человек.

Пока детали реформы неизвестны, но эксперты опасаются, что план правительства может оказаться чересчур радикальным. Дело в том, что сегодня в России почти все новостройки, за исключением муниципального жилья, возводятся с привлечением средств дольщиков. Внедрение проектного финансирования в такой ситуации будет означать кардинальное изменение схемы работы на рынке, говорит генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, поскольку лишит застройщиков ключевого канала финансирования: «Девелоперы будут вынуждены весь период строительства использовать кредитные средства банков, стоимость которых составляет порядка 15—16%».

Необходимость вместо практически бесплатных денег дольщиков привлекать дорогие банковские займы неизбежно вызовет рост цен на недвижимость. Кроме того, на рынке останется преимущественно готовое жилье, а оно на 10—30% дороже строящихся аналогов, говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Если сейчас в массовом сегменте стоимость жилья на котловане примерно на 10—20% ниже, чем в готовой новостройке, то примерно в такой степени и подорожает предложение первичного рынка, считает Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group. На ценнике скажется и тот факт, что большинство новостроек придется продавать уже не на «пустырях», а в районах с благоустроенными подъездами и детскими площадками, дорогами и паркингами.

«Решая проблему обманутых дольщиков, эта инициатива вместе с тем лишает возможности приобретения жилья тех людей, которые могут позволить себе купить его только по стартовым ценам», — замечает Игнахин.

Поручение президента выглядит несколько неожиданно еще по одной причине. В последние годы закон «О долевом строительстве» заметно изменился в сторону усиления контроля над застройщиками: в частности, появился пункт о банковском посредничестве и был создан Фонд защиты прав дольщиков. При этом многие из новых механизмов защиты прав потребителей еще даже не успели вступить в силу. «На этом фоне заявление о переходе к проектному финансированию и об отказе от долевого строительства выглядит как поворот на 180 градусов. Теперь, по-видимому, отрасли придется готовиться к совершенно другим условиям работы», — говорит Игнахин.

Конечно, в отмене долевого механизма есть и огромный плюс: все экономические риски будут переложены на банки и девелоперов, и проблема долгостроев будет решена.

Нет ничего страшного в том, что прибыльность застройщиков немного сократится, считает директор столичного агентства «Маяк» Юлия Лурье: при строительстве обычных высотных новостроек девелоперы и так в среднем получают по 300% прибыли. «Возможно, повышение цен для потребителей — это не очень хорошо, но взамен они получат квартиры другого качества и гораздо меньше рисков». В Москве до сих пор не было ни одной стройки, которая была бы сдана ровно в срок — задержка составляет минимум полгода, а чаще всего год-полтора, говорит эксперт.

Один из возможных сценариев будущей реформы состоит в том, что долевое строительство все же останется на российском рынке, но в сильно ограниченном виде. Даже в Европе сегодня сохраняется возможность приобрести квартиру на стадии строительства, правда, пользуются ей в основном профессиональные инвесторы. «Такие покупки возможны в Великобритании, Германии, Австрии, Испании, Франции и других странах. Гарантами могут выступать банки или трастовые управляющие, которые принимают деньги от покупателей и перечисляют их застройщикам только после выполнения определенных этапов строительства», — объясняет Литинецкая.

Остается надеяться, что план правительства не будет носить слишком популистский характер и сможет учесть интересы различных групп населения и бизнеса.