По словам экспертов, сейчас в Афинах большое количество редевелоперских проектов в работе, в том числе в процессе реконструкции находятся очень старые здания в центре города/ PIXABAY

Афины сегодня остаются, пожалуй, единственной столицей в Европе, где цены на жилую недвижимость существенно упали. В остальных европейских столицах стоимость жилья вернулась к пиковым значениям, которые были до начала кризиса 2008 г. Согласно базе данных компании Numbeo, средняя стоимость жилья в греческой столице составляет примерно 1380 евро за кв. м. Это почти в три раза меньше, чем в Лиссабоне (3180 евро за кв. м) и Праге (3820 евро за кв. м), в четыре раза - чем в Берлине (4540 евро за кв. м), в пять - чем в Амстердаме (5730 евро за кв. м) и в 11,5 раз - чем в Лондоне (16 000 евро за кв. м).

И этот факт не остается незамеченным для российских частных инвесторов.

Первый пошел

Брокер зарубежной недвижимости, компания Tranio инвестирует 10 млн евро в покупку пула из семи жилых домов общей площадью 7000 кв. м центре греческих Афин. Предполагается, что здания будут перестроены в апартаменты. Это первый крупный инвестиционный проект российской частной компании в Афинах. О нем «Ведомостям» рассказал основатель Tranio Георгий Качмазов.

Иностранные инвесторы выводят деньги из российской недвижимости

Недвижимость

Проект по редевелопменту Tranio реализует совместно с несколькими греческими застройщиками. «Проект реализуем без банковского финансирования. Весь объем инвестиций – это собственный капитал наш и наших партнеров», - говорит Георгий Качмазов, отмечая, что около 60% инвестиций пойдет непосредственно на покупку объектов, остальное будет направлено на реновацию и на сопутствующие расходы. По его словам, «на данный момент оформлена покупка двух зданий, по остальным объектам идет технический и юридический аудит».

После реконструкции Tranio намерено распродать апартаменты частным инвесторам, в том числе и россиянам, желающим получить вид на жительство (ВНЖ) в Европе. «В Греции сейчас действует самая дешевая программа по получению ВНЖ в обмен на инвестицию в недвижимость в размере 250 000 евро», - говорит Качмазов. В Греции сегодня сложилась ситуация, когда уровень низких цен на недвижимость совпал с низким порогом входа на рынок для получения вида на жительство в Еврозоне. «Это самое привлекательное предложение в Еврозоне», - комментирует Аскитоглоу, генеральный директор компании Assent Synergies Consalting, работающей на рынке недвижимости Греции.

Кто заселяет Грецию

По данным ежедневной греческой газеты Kathimerini, с 2013 г. инвесторам было выдано 2014 видов на жительство, из которых 464 были выданы за последние 12 месяцев. Еще 2948 видов на жительство были предоставлены членам их семей. По данным организации Enterprise Greece (Government Organization), больше всего разрешений (850 штук) получили инвесторы из Китая. На втором месте оказались россияне, получившие 388 разрешений. Третье место - у турецких инвесторов (161 разрешение)

Качмазов отмечает, что параллельно с продажей часть апартаментов может быть сдана в краткосрочную аренду, которая сейчас в Афинах становится доходным бизнесом в связи с быстро растущим потоком туристов.

«Греция сегодня - это уникальная возможность получить существенный прирост стоимости активов жилой недвижимости. Мы ожидаем, что стоимость недвижимости в Афинах в ближайшие два года вырастет на 20-30%», - говорит Качмазов.

То, что российские инвесторы стали проявлять активный интерес к рынку недвижимости Афин, подтверждает директор департамента зарубежной недвижимости компании KnightFrank Марина Шалаева. По ее словам, в основном частным инвесторам из нашей страны интересны именно проекты, предлагающие пул квартир с управляющей компанией, которая в последующем занимается сдачей апартаментов в аренду. «Доходность gross таких проектов в среднем составляет 5-6%», - говорит Шалаева, отмечая, что для покупок с целью инвестиций пользуются популярностью районы Афин рядом с учебными заведениями и станциями метро.

Георгий Качмазов оценивает арендную доходность для покупателей конечных квартир в своем проекте – 7% до налога. Плановая проектная доходность Tranio - 25% годовых.

Tranio в Европе

Это не первый девелоперский проект Tranio в Европе. За последние два года компания запустила два проекта редевелопмента жилых зданий в Барселоне и несколько небольших проектов реконструкции в Германии. «Общий объем инвестиций также составил около 10 млн евро, проектная доходность тоже около 25%», - рассказывает Георгий Качмазов, отмечая, что сейчас компания сосредоточила усилия на немецком и греческом направлениях

Такой уровень доходности сегодня достичь вполне реально, считают участники рынка в Афинах. «Прибыль - тема сложная и зависит от очень многих факторов, но главными остаются два: правильная цена покупки (она должна быть минимальной), а также расположение и еще раз расположение. Если решение о покупке принято мудро с точки зрения цены/расположения объекта, то, учитывая растущую популярность Афин как туристического центра, доходность может выражаться и в двузначных цифрах», - комментирует Иоаннис Аскитоглоу.

Цены на пороге взрыва

На что уходят «русские» инвестиции за рубежом

Недвижимость / Место для жизни

Между тем участники афинского рынка недвижимости заявляют, что текущая ситуация самая благоприятная для инвестиций в этот сегмент. «С начала 2008 г., когда цены на жилье были на пике, стоимость недвижимости снизилась на 50%. Сейчас цены находятся на уровне 1990-х гг. Но, начиная с лета 2016 г., жилье стало дорожать», - говорит Панос Розакис, совладелец и управляющий компании Prime Synergy – Greek residency, занимающейся подбором и оформлением недвижимости в Греции для инвестиционных покупок.

«В Афинах сегодня можно покупать квартиры всего за 20 000-30 000 евро, вложить в ремонт еще от 5000 до 9000 евро и заработать около 1000 евро в месяц, просто сдавая жилье через систему Airbnb. Таким образом, годовой доход в 12 000 евро вам обеспечен», - комментирует Такис Папаспуроу, совладелец компании Modus-amplio, занимающейся реконструкцией и управлением инвестиционными активами недвижимости в Греции.

По словам экспертов, сейчас в Афинах большое количество редевелоперских проектов в работе. В процессе реконструкции находятся очень старые здания в центре города. «Их перестраивают под жилье для аренды или гостиничные номера», - говорит Розакис, отмечая, что продажи апартаментов в качественных проектах не задерживаются. Что касается частных инвесторов, то они в основном ищут новые или недавно отремонтированные квартиры, говорит Иоаннис Аскитоглоу. «В Афинах сейчас много пустых зданий, которые выиграли бы от изменения использования и перепланировки. Их смело можно назвать дойными коровами, ожидающими доения», - отмечает Аскитоглоу.

Туризм подстегивает спрос

Значительным драйвером роста спроса на рынке жилой недвижимости Афин является туризм. Туристический поток в Греции растет очень быстро. В 2017 г. страну посетили более чем 30 млн туристов. Это втрое превышает численность населения страны. «Пять лет назад в Афины приезжали 2,2 млн туристов в год. Сейчас это уже 5 млн туристов. Количество туристов удвоилось и практически достигло пикового значения 2008 г., но при этом расходы на управление отелями существенно меньше, поскольку зарплаты ниже, чем до кризиса», - говорит Георгий Качмазов. «Но у большинства афинских отелей инфраструктура устаревшая. Это играет на руку рынку арендного жилья, который растет быстрыми темпами, ежегодно предлагая по 50 000 квартир в центре Афин», - говорит Иоаннис Аскитоглоу, генеральный директор компании Assent SynergiesConsalting, работающей на рынке недвижимости Греции.

По словам Розакиса, сейчас на рынке жилья в Греции растущий спрос. Основная причина – в невысоком объеме предложения, поскольку строительство практически прекратилось в кризисные годы (2010-2016 гг). «У нас, например, больше покупателей, чем объектов для продажи», - говорит Розакис. При этом покупатели - как греческие, так и иностранные частные инвесторы. «По прогнозам аналитиков Евросоюза, греческий рынок недвижимости вернется в пиковое состояние через 4-7 лет. Это может привести к повышению цен от 60% до 80% от текущего уровня. Таким образом, к среднегодовой доходности от аренды добавится еще 20% -30% доходности от инвестиций», - говорит Панос Розакис. С ним соглашается Иоаннис Аскитоглоу: «Что касается роста капитала, то я не удивлюсь, если через 5 лет вы удвоите свои первоначальные инвестиции просто благодаря росту цен».

«Российские инвесторы ищут возможности для вложений подальше от экономической нестабильности в России, чтобы защитить свое состояние. А поскольку отношения между Россией и Грецией достаточно прочные, неудивительно, что многие российские инвесторы проявляют интерес к нашей стране. И в последние годы мы наблюдаем рост объема инвестиций со стороны россиян, в совокупности вложивших в греческий рынок значительные средства, которые раньше предпочитали вкладывать в недвижимость Лондона и других стран Европы», - заключает Такис Папаспуроу.

В недвижимость каких городов Европы выгоднее вкладывать деньги1 / 13

Доступность жилья станет ключевой проблемой в Европе в 2018 г. Инвестиции в квартиры для сдачи в аренду, жилье для студентов и пенсионеров становятся приоритетными. Такой вывод содержится в исследовании PwC «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости в 2018 г.». Аналитики PwC и и компании Urban Land Institute опросили 818 участников рынка недвижимости: инвесторов, руководителей инвестфондов, девелоперов и банков, а также брокеров и консультантов. Они оценили степень инвестиционной привлекательности крупнейших европейских городов по пятибалльной шкале
/ PIXABAY

Российские инвесторы в недвижимость меняют Лондон на Афины