Как за деньги стать бомжом

Почему судебная защита прав участников долевого строительства неэффективна и должно ли государство помогать обманутым дольщикам?

​Ключевые моменты программы:

• По официальным данным, в России почти 47 тысяч обманутых дольщиков, а согласно данным Общероссийского объединения обманутых дольщиков, количество пострадавших доходит до двух миллионов человек;
• По словам министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаила Меня, 80% жилых домов в России строится с привлечением средств граждан, а количество действующих договоров долевого участия превысило один миллион. При этом только по официальным данным, проблемными признаны 785 объектов в 69 регионах страны;
• Даже при наличии судебного решения в пользу обманутого дольщика и исполнительного листа часто бывает невозможно получить неустойку с недобросовестного застройщика;
• Верховный суд России называет участие в долевом строительстве одной из форм реализации конституционного права на жилище, так что это касается не только застройщика и дольщика, но и государства;
• В течение последнего года в федеральное законодательство внесены поправки, которые в дальнейшем могут помочь справиться с проблемой обманутых дольщиков, однако они не распространяются на тех людей, которые уже сегодня оказались в этой ситуации.

В Минстрое очень жесткие критерии для определения тех, кого считать обманутыми дольщиками

Марьяна Торочешникова: Почти 47 тысяч человек в России признаны обманутыми дольщиками, но это официальные данные, которые приводит Минстрой. Согласно данным общероссийского объединения граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, количество пострадавших доходит до двух миллионов человек. Такая разница в статистике объясняется тем, что в Минстрое очень жесткие критерии для определения тех, кого считать обманутыми дольщиками. А их защитники убеждены: при подсчете пострадавших необходимо учитывать несовершеннолетних детей и иждивенцев, находящихся на попечении у дольщиков.

400 дольщиков красноярского жилого комплекса "Нойланд Черемушки" борются за свои квартиры. На приобретение жилья в этом комплексе многие потратили все сбережения. Много и тех. кто брал ипотечные кредиты: теперь они вынуждены скитаться по родственникам и знакомым или снимать жилье, одновременно оплачивая взносы по ипотеке.

Я купила квартиру, продала все свое имущество, взяла ипотеку, закрыла ее материнским капиталом

Евгения Жолобковская: Я купила квартиру, продала все свое имущество, взяла ипотеку, закрыла ее материнским капиталом и все, что у меня было, вложила в эту квартиру.

Корреспондент: 400 человек вложили свои деньги в долевое строительство комплекса "Нойланд Черемушки": продажи квартир в нем начались в 2013 году, а сдать первый дом обещали в конце 2015 года. Сейчас в отношении застройщика – ООО "Монтажстрой" – введена процедура банкротства. Обманутые люди вынуждены жить как придется.

Евгения Жолобковская: Я в разводе с мужем и живу в съемной квартире с двумя несовершеннолетними детьми. Я в декретном отпуске, не работаю.

Корреспондент: У семьи Передерий нет возможности снимать жилье, и сейчас семь человек проживают на 46 квадратах в родительской квартире.

Евгения Передерий: Вот наша комната. Брать другую квартиру – для этого у нас нет первоначального взноса, и мы не можем платить две ипотеки сразу. Ребенок постоянно спрашивает: "Мама, когда у нас будет своя квартира, и у меня будет там свое место, где я буду делать уроки?" Сейчас уроки делаются на кухне, потому что здесь вообще нет места для стола и даже для шкафа под учебники. У нас учебники хранятся в коробках. Все вещи, которые не влезают в шкаф, в коробках. Так и живем...

Из окна кухни у нас видно первый дом. Когда шла стройка, каждый день, чуть ли не каждый час мы подходили, смотрели, как там идут дела. Потом стало заметно, что дела идут хуже, темпы очень медленные. Один балкон могли класть неделю. Все было очень медленно!

Будут ли когда-нибудь достроены дома и получат ли обманутые люди свои квартиры, не берется сказать никто

Корреспондент: Будут ли когда-нибудь достроены дома и получат ли обманутые люди свои квартиры, не берется сказать никто. Краевые власти считают, что дольщики сами должны решать свои проблемы.

Евгения Передерий: Естественно, мы хотим получить квартиру во что бы то ни стало, ведь это единственное, что у нас есть на данный момент!

Марьяна Торочешникова: С октября 2017 года застройщики в России обязаны вносить в специально созданный компенсационный фонд долевого строительства 1,2% от каждого заключенного договора долевого участия в строительстве. В случае проблем с застройщиком – например, его банкротства, выплата возмещения дольщикам либо финансирование достройки дома должны осуществляться за счет средств этого фонда. Но эти правила распространяются только на те объекты, договоры о долевом участии в строительстве которых были заключены после 20 октября 2017 года. А что делать остальным? Почему судебная защита прав дольщиков оказывается неэффективной? И должно ли государство вмешиваться в ситуацию, связанную с обманутыми дольщиками? Спросим об этом у Игоря Ассанова и Ирины Дагаевой.

Диктор: Игорь Ассанов – координатор Общественного движения дольщиков России по Северо-Западном региону. Отвечает за организацию и информационное сопровождение протестных акций дольщиков.

Ирина Дагаева – практикующий юрист, специализируется на сделках с недвижимостью и судебной защите прав участников долевого строительства.

Марьяна Торочешникова: Кто такие обманутые дольщики? По официальным данным, их чуть больше 47 тысяч, а по неофициальным – целых 2 миллиона, а то и больше. Кого считать обманутыми дольщиками?

Игорь Ассанов: Есть разные официальные данные. Например, тот же Минстрой сейчас говорит уже не о 47, а о 86 тысячах – Михаил Мень назвал такую цифру на одном из совещаний. Просто теперь уже говорят не только об обманутых дольщиках, заключивших договоры долевого участия, но и о пайщиках, об иных договорах, которые сейчас тоже берутся в эту обойму, то есть даже официальная цифра сейчас выше. Группа "Единой России" называет цифру – порядка 130 тысяч, правда, что интересно, она называет эту цифру уже на протяжении полугода, не меняется у них и количество проблемных объектов.

Наше Общественное движение дольщиков России называет другую цифру. Сейчас мы активно работаем по 240–250 проблемным объектам, и в них уже 80 тысяч человек. Если мы сейчас заглянем на сайт Минстроя, то там 830 проблемных объектов. "Единая Россия" говорит о 936 проблемных объектах. И если мы просто умножим 80 тысяч на четыре, то получится порядка 300 тысяч человек.

Марьяна Торочешникова: А кого все-таки называют обманутыми дольщиками?

Кто давал разрешение на строительство? Органы исполнительной власти

Игорь Ассанов: Это граждане, чьи права были нарушены за период действия Федерального закона 214 "О договорах долевого участия" и ранее, то есть те, кто официально вложился в стройки. Иногда государство говорит: они соинвесторы, они сами пошли на риск и пусть теперь сами же и отвечают. Неправда! Кто давал разрешение на строительство? Органы исполнительной власти. Кто позволил этим застройщикам, на которых заведены уголовные дела, работать на рынке, собирать с людей деньги? Органы исполнительной власти. Это ответственность государства, которое допустило подобную ситуацию, появление в стране такого количества обездоленных людей.

Марьяна Торочешникова: И все-таки у них есть официальный статус? Как я понимаю, вы считаете обманутыми дольщиками всех, кто вложил свои деньги в строительство по договору долевого участия или по договору пая. А Минстрой считает таковыми только тех, кто включен в реестр.

Закон не предусматривает прямых последствий включения в реестр обманутых дольщиков

Ирина Дагаева: На самом деле обманутыми дольщиками условно можно называть всех граждан, заключивших договоры долевого участия в строительстве и не получивших свои объекты, за которые они заплатили деньги, в сроки, предусмотренные этими договорами. При этом нормативно-правовые акты содержат в себе определение долгостроя – это девятимесячная просрочка, но тут тоже есть свои нюансы, и не всегда достаточно того, чтобы девять месяцев не строился дом или не происходило каких-то движений, для того чтобы официально признавать это долгостроем. Условно обманутыми дольщиками можно называть людей, которые не смогли получить то, что им причитается по закону.

Марьяна Торочешникова: А для чего вообще придуман этот реестр обманутых дольщиков и как он может помочь людям, оказавшимся в этой ситуации?

Ирина Дагаева: Закон не предусматривает прямых последствий включения в реестр обманутых дольщиков. И хотя законом предусмотрено создание с июля 2017 года Единого реестра застройщиков, на настоящий момент он не запущен как таковой.

В каждом регионе этот реестр свой, конкретный орган отвечает за его ведение, и, с моей точки зрения, это способ заявить о проблеме, о том, что есть обманутые дольщики, обозначить их количество и количество проблемных, зависших, недостроенных объектов. Но прямых последствий законом не предусмотрено: например, что все эти внесенные в реестр граждане должны быть наделены другим имуществом, или им должны быть выплачены какие-то компенсации.

Марьяна Торочешникова: Что означает на практике включение человека в реестр обманутых дольщиков? И нужно ли стремиться попасть в этот реестр, если застройщик обманул?

Это ответственность государства, которое допустило подобную ситуацию

Игорь Ассанов: Существует как минимум 47 критериев оценки эффективности действий губернаторов, и один из них – это решение проблем обманутых дольщиков. Эти критерии разработаны администрацией президента и правительством. Если региональная власть не исполняет или плохо исполняет это, она получит определенный нагоняй из центра, то есть эта проблема должна быть решена.

Игорь Ассанов

​Нам часто говорят, что этот реестр носит какой-то статистический характер, но я приведу простой пример. Официально в Москве четыре с небольшим тысячи обманутых дольщиков, которые попали в этот вожделенный реестр. Из них порядка 1400 – это проблемные объекты Михаила Оглоблина, ЖК "Спортивный квартал" и ЖК "Марьино Град" – это 30% от всего списка. Как вы думаете, чиновникам надо уменьшать реестр или нет? Те объекты, которые с большим количеством дольщиков попали в этот реестр… Они создали себе определенный плацдарм для решения проблемы, потому что их надо исключать из реестра. А если ты создаешь еще определенный информационный резонанс, то тебя проще достроить, проще решить твою проблему и исключить из реестра такое громадное количество проблемных дольщиков.

Марьяна Торочешникова: Жилой комплекс "Изумрудная долина" в Одинцовском районе – один из почти трех десятков проблемных объектов Московской области. 700 обманутых дольщиков "Долины" ждут своих квартир больше трех лет. У людей не хватает денег, чтобы оплачивать ипотеку и съемное жилье, поэтому часть из них вынуждены были заехать в недостроенный дом без канализации и электричества.

Обманутые дольщики:

– Походная газовая горелка: если баллон закончится – мало ли, что-то приготовить и чайник вскипятить.

– Когда покупал квартиру, меня привели, показали дом: на нем леса, на лесах строители. Менеджер сказал: "Вот, работы ведутся, через три месяца вы получите свою квартиру". Я еще тогда подумал, что у нас в России не бывает все вовремя: ну, ладно, может быть, на три-четыре месяца затянут, но хоть к декабрю заселюсь. Заселился...

700 обманутых дольщиков жилого комплекса "Изумрудная Долина" ждут своих квартир больше трех лет

Корреспондент: "Жилой комплекс "Изумрудная долина" – яркое воплощение жизни в комфорте" – гласит реклама на официальном сайте. Сегодня "комфорт" – это бетонные коробки без электричества, газа, воды и канализации. Обманутые дольщики ждут свои квартиры уже больше трех лет.

Евгений Киселевич: Мы с женой взяли ипотеку, за это время у нас родилось двое детей, мы сюда же вложили и материнский капитал. Сейчас мне приходится арендовать небольшую комнату в коммунальной квартире, но так как места недостаточно, мне пришлось жить здесь, чтобы жене и детям было побольше места. Я не так давно звонил застройщику, сказал: "Вы либо верните мне деньги, либо..." На это он ответил: "У меня нет денег, я не буду ничего возвращать. Хотите – судитесь".

Корреспондент: Суды, митинги, письма, встречи с чиновниками никак не влияют на застройщика – ипотечную компанию "М-6". Объект признан проблемным, многие дольщики получили официальный статус обманутых, но стройка стоит.

Даниил Сауров: Я судился за неустойку, у меня есть судебное решение на полмиллиона, только я с ним разве что в туалет могу сходить, потому что застройщик очень давно обнулил свои счета, денег по неустойкам никому платить не собирается и говорит об этом в открытую.

Корреспондент: Расследование по делу о хищении идет, но единственный обвиняемый – управляющий проекта Дмитрий Гусев, он под домашним арестом. Учредитель компании-застройщика Сергей Самохин и генеральный директор, его дочь Дарья, которая, по мнению дольщиков, виновата в сложившейся ситуации, к ответственности не привлечены.

Банки выдают кредиты, лишь бы получить проценты за пользование ипотеками

Елена Будейнис: Мне интересно, почему банки не несут ответственность за эту ситуацию. Когда Сбербанк или "Райффайзен" выдают кредиты какому-то застройщику, они же по своим каналам могут гораздо более серьезно, чем мы, обычные люди, проверить, надежный это застройщик или нет. Но они выдают кредиты, лишь бы получить проценты за пользование этими ипотеками.

Корреспондент: В жилом комплексе "Изумрудная долина" 700 дольщиков, у многих семьи и дети. Заложниками долгостроя стали больше двух тысяч человек.

Евгений Киселевич: Единственное, что осталось, – это жить здесь или заниматься самосожжением, чтобы хоть кто-то нас услышал. Люди уже доведены до такого отчаяния, что скоро им будет плевать на законы.

Игорь Ассанов: Дольщики не должны стоять на месте, они должны заявлять о себе ежеминутно, ежечасно, еженедельно, ежемесячно! Они должны стать болевой мозолью для органов исполнительной власти, для чиновников, они должны начать сниться тем, кто принимает решения. Лично губернатору Воробьеву вот этот жилой комплекс "Изумрудная долина" должен начать сниться в страшных снах! Только тогда найдется решение. Дольщики должны делать все для того, чтобы власть их заметила.

Марьяна Торочешникова: И часто они делают все: добиваются, чтобы их включили в реестр обманутых дольщиков, ходят на митинги, акции, всюду пишут, идут в суды, требуют неустойку, даже получают на руки исполнительные листы, но дело никак не движется с места. И получается, что человек обратился к государству, пришел в суд, и суд говорит: "Ты прав, вот мое решение, получай свое", – а что делать-то с этим решением?

Ирина Дагаева: Это общая проблема, она касается не только дольщиков, а любого взыскания. Решение суда часто так и остается решением на бумаге – это первая проблема, с которой сталкивается дольщик неблагонадежного застройщика, когда речь еще не идет о том, что стройка встала и все совсем плохо. Первый звоночек, который обычно звучит, – это просрочка сдачи дома, передачи по передаточному акту. В моей практике дольщики даже не сразу это замечают, то есть они ждут, что где-то к весне дом сдадут, а потом вдруг оказывается, что уже весна...

Марьяна Торочешникова: Они всегда ждут, считая, что плюс-минус два месяца – это для России нормально.

Дольщики должны заявлять о себе ежеминутно, ежечасно, еженедельно, ежемесячно!

Игорь Ассанов: Они готовы ждать даже до года!

Ирина Дагаева: И, как правило, при покупке такое воодушевление: новая квартира, новый дом, красивый офис застройщика, шоу-рум! И самый первый негативный момент, с которым сталкивается дольщик, – это просрочка и следующая за этим неустойка, которую можно взыскать, но даже здесь в случае принятия положительного решения в пользу дольщика само взыскание бывает затруднительным по разным причинам: и застройщик всячески уклоняется от этого взыскания...

Марьяна Торочешникова: А иногда бывает просто нечего взыскивать.

Ирина Дагаева: Да, и нечего взыскивать, пустые счета. Если застройщик ведет какую-либо деятельность, заключает договоры долевого участия с другими дольщиками, то счета периодически пополняются, но этого может не хватить.

Марьяна Торочешникова: Получается, что судебная власть в России абсолютно дискредитирована. Кому тогда нужно это решение суда, если оно не исполняется?

Игорь Ассанов: Банкротство в определенной степени защищает дольщиков, но далеко не всегда. Вот Красноярск, ЖК "Сибстроун" – дом был продан с торгов, и на каждого из дольщиков пришлось по 30 тысяч рублей. Вот вам и компенсация!

Примерно такая же ситуация в поселке Шексна Вологодской области: если там дома будут продаваться, то дольщики получат гораздо меньше, чем то, что они вложили. Тут есть пробел в законодательстве, и сейчас мы, Общественное движение дольщиков, как раз боремся за то, чтобы включение в реестр, согласно нормативу и, соответственно, 56-му приказу, шло более или менее гладко. Есть проблема исключения из реестра. Она связана с тем, что, по закону, государство в лице чиновников частично удовлетворяет требования дольщиков, то есть ты можешь получить частичную компенсацию в результате процедуры банкротства.

Есть еще один интересный механизм, который существует в Вологодской области: это материальная помощь малообеспеченным гражданам – региональная власть может выплатить дольщику 350 тысяч рублей поддержки и исключить из реестра.

Судебная власть в России абсолютно дискредитирована: кому тогда нужно решение суда, если оно не исполняется?

Марьяна Торочешникова: А сколько в среднем стоят квартиры в Вологодской области?

Игорь Ассанов: Один из моих знакомых приобрел студию за 970 тысяч рублей.

Ирина Дагаева: Если бегло взглянуть на наше законодательство о долевом участии в строительстве, на то, как в нем защищаются права дольщиков, то на первый взгляд может показаться, что дольщики неплохо защищены. Им положена неустойка по договору долевого участия, они попадают под закон о защите прав потребителей, который чрезвычайно лоялен к потребителю, и страхование действует определенным образом, то есть ответственность застройщика прописана, – в общем, теоретически есть масса инструментов. И если застройщик банкротится, у дольщиков есть приоритет перед другими кредиторами на получение денег.

Ирина Дагаева

Но на практике, к сожалению, выясняется, что это не совсем так. Во-первых, понятно, что любое строительство само по себе – это сложный многоступенчатый процесс, и на каждом его этапе могут случаться всякие непредусмотренные вещи. Во-вторых, Верховный суд называет участие в долевом строительстве одной из форм реализации конституционного права на жилище, поэтому, разумеется, это дело не только гражданского договора застройщика и дольщика, но и государства. Именно государство создает благоприятные или неблагоприятные в данном случае условия для своих граждан, ради которых оно, собственно, и существует.

Марьяна Торочешникова: По словам министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаила Меня, 80% жилых домов в России строится с привлечением средств граждан, а количество действующих договоров долевого участия превысило один миллион. При этом, только по официальным данным, проблемными признаны 785 объектов в 69 регионах страны.

Но если государство более-менее заинтересовано в том, чтобы решить проблему обманутых дольщиков, то почему в этом оказываются не так уж сильно заинтересованы банки? Ведь очень многие люди, приобретавшие квартиры в этих долгостроях, часто брали ипотечные кредиты, причем у серьезных банков, которые обычно проверяют вообще эту недвижимость: там есть и Сбербанк, и ВТБ, и крупнейшие западные банки. И люди берут ипотеку, ориентируясь на то, что банк им дает, значит, долгостроя не будет.

Но долгострой случается, а банки вообще никак не пытаются подключиться к решению этого вопроса. Человек оказывается на улице, скитается по родственникам и знакомым, выплачивает ипотечные взносы, банк их собирает и ничего не хочет предпринимать, чтобы помочь своему заемщику. Как это получается?

Верховный суд называет участие в долевом строительстве одной из форм реализации конституционного права на жилище

Ирина Дагаева: С точки зрения человека, который планирует заключить договор долевого участия, кредитация объекта солидным банком может служить некой косвенной информацией, подтверждающей, что объект достаточно благонадежен. Но это, к сожалению, не всегда так. Во взаимоотношениях заемщика и банка, независимо от того, что происходит дальше со строительством, заемщик остается заемщиком, и первый порыв обычного человека перестать платить кредит в корне неверен. Просрочка строительства не влияет на отношения по кредитному договору: данный гражданин как был должником перед банком, так им и остается.

Кредитные договоры часто предусматривают снижение ставки после того, как объект возведен и передан в собственность дольщика, однако, поскольку идет отсрочка передачи объекта, то и ставка остается высокой.

Но здесь еще надо помнить о том, что банкротство застройщика часто бывает непредсказуемо. И мы знаем такие примеры – несколько крупных застройщиков находятся в стадии банкротства, хотя никто этого не ожидал.

Марьяна Торочешникова: А можно путем переписки или через обращение в суд, в прокуратуру или куда-то еще подтолкнуть банк пересмотреть условия кредитования такого человека, который оказался в ситуации долгостроя?

Игорь Ассанов: Прежде всего, есть понятие субсидиарной ответственности. Банк, на его счастье, лишен такой ответственности, он не отвечает за ситуацию, которая сложилась в дальнейшем. Наш конкретный объект – ЖК "Спортивный квартал" – финансировал Сбербанк, и очень многие люди повелись на ту тему, что Сбербанк не просто кредитует, а финансирует застройщика. Но это не помогло.

А что касается снижения ставок по ипотеке, то мы сейчас будем делать коллективное обращение в Сбербанк и в ряд других банков, в том числе, в ВТБ, Дельтакредитбанк, Московское ипотечное агентство, подключив "Москомстройинвест", структуру, которая отвечает за долевое строительство в Москве, чтобы они отправляли ходатайства с просьбой о снижении ипотечных ставок. И по Сбербанку письмо за подписью заместителя руководителя этого ведомства уже ушло. Мы рассчитываем, что нас услышат, то есть шанс есть. Но по закону они нам ничем не обязаны, это их добрая воля, если таковая будет.

Ирина Дагаева: Это гражданско-правовой договор, и поменять его волей стороны, в связи с тем, что существенно изменились условия, в данном случае, к сожалению, нельзя.

Корреспондент: Участники Второго общероссийского съезда обманутых дольщиков в Москве потребовали от властей в течение двух лет достроить проблемные объекты. 17 февраля на съезд в столицу приехали дольщики из 17 регионов страны.

Обманутые дольщики:

ЖК "Ренессанс", город Подольск: наш дом строится уже 16 лет!

– ЖК "Ренессанс", город Подольск: долгострой с 2002 года – наш дом строится уже 16 лет!

– Мы ждем уже больше четырех лет, пошел пятый год с момента сбора денег.

– Дом не строится уже более двух лет, построено всего четыре этажа.

– Шестисекционный дом, и на три секции построена только коробка, а на три секции нет даже котлована. Старт стройки дан в 2014 году губернатором Московской области.

– Нашему долгострою в этом году исполняется 15 лет: это Воскресенское, Новая Москва. Среди наших домов – еще учительский дом в эпицентре стройки. 370 семей 15 лет ждут свои честно оплаченные квартиры!

– Мы представляем объединенную рабочую группу Ростова и Ростовской области. Возбуждаются уголовные дела, дольщики получают по 10–15 тысяч рублей. Мы не имеем ни квартир, ни денег!

– Наш объект должен был быть сдан в 2015 году, но все стоит. Выясняется, что у нас один дом аварийный, то есть при достройке, если нам найдут застройщика, его надо просто-напросто сносить.

– Дом строится с 2008 года, сменилось три застройщика, распродано 100% посметной стоимости, то есть деньги собраны полностью. Но дом построен только на 50%.

– Вологодская область, поселок Шексна: население поселка – 18 тысяч человек. И на такой небольшой поселок остановлено строительство четырех многоквартирных пятиэтажных домов!

С 2002 года у нас сменилось четыре застройщика, и каждый из них нас обманул

– Дом в городе Серпухов, на улице Чернышевского – строительство началось в 2002 году. За это время у нас сменилось четыре застройщика, и каждый из них нас обманул.

– Наши дома стоят: по сути, это коробки без внутренних коммуникаций. И мы наблюдаем эти коробки с 2013 года.

– ЖК "Западные ворота столицы" – в течение 16 лет мы обращаемся и в Минстрой, и к президенту, стоим в пикетах возле Белого дома. Сейчас у нас голодовка.

– ЖК "Царицыно" – шесть тысяч обманутых дольщиков! Мы представляем 35-й корпус (апартаменты), и сейчас по всей стране проблема апартаментов – это очень большая проблема: в ситуации банкротства это первые люди, которые остаются без жилья и без денег.

Марьяна Торочешникова: В ноябре 2017 года Владимир Путин поручил правительству России разработать план действий, который позволит в течение трех лет полностью отказаться от привлечения средств граждан при строительстве жилой недвижимости. Но удастся ли таким образом решить проблему обманутых дольщиков?

Игорь Ассанов: Те поправки в законодательство, которые сейчас предлагаются, относятся к будущему: закон не имеет обратной силы. Прекрасно, что в будущем долевое строительство отменят! Но неизвестно, что делать сейчас с этими людьми.

На Западе существует достаточно простая схема. Вот, например, во Франции: на начальном этапе вносишь 5%, до крыши достроили – 70%, и еще 25% – на этапе, когда дом уже абсолютно готов.

Практически любая передача на любую тему заканчивается словами: была бы политическая воля...

Марьяна Торочешникова: А в России вносишь сразу все?

Игорь Ассанов: Такая схема счетов для банков уже существует в законе. С 1 января в ФЗ 214 уже внесли такую поправку, есть отдельная статья №15. Но ее хотели сделать обязательной, однако (возможно, повлияло банковское лобби) сейчас она носит рекомендательный характер: хочешь – используй, хочешь – нет. Разумеется, и застройщики, и банки пока обходят эту статью стороной, потому что легче ее не использовать.

Ирина Дагаева: По общему правилу, по смыслу нашего законодательства, если закон улучшает правовое положение гражданина, то он имеет обратную силу, в отличие от того, который его ухудшает. Но, к сожалению, это прекрасное правило не относится к 214-му ФЗ.

На протяжении 2017 года были сделаны достаточно серьезные поправки в этот закон, и с 1 января 2018-го пошла новая волна поправок, которая еще более ужесточает требования к застройщику, к собственным средствам, которыми он должен обладать. Там много разных изменений, но все они в 214-м ФЗ работают для застройщика, который не успел заключить первый договор или не успел получить разрешение на строительство до их вступления в силу. То есть по факту поправки придут к нам еще не сейчас, и все застройщики еще не сейчас будут строить по этим новым правилам.

Если анализировать эти новые требования, то они теоретически устраняют те проблемы, которые сейчас имеют дольщики, но это опять в будущем. Те дольщики, которые имеют проблемы сегодня, к сожалению, уже имеют их и вынуждены решать их теми правовыми или политическими способами, которые предоставляет им закон.

Марьяна Торочешникова: Как будет развиваться ситуация при таких обстоятельствах?

Игорь Ассанов: Прежде всего, само государство предлагает некоторые методы, в частности – АИЖК, предлагает использовать федеральные земли в некоторых регионах для того, чтобы без торгов предлагать их новым застройщикам, и те будут, соответственно, получать определенные бонусы и преференции и достраивать объекты. Варианты возможны, была бы политическая воля.

Марьяна Торочешникова: У меня практически любая передача на любую тему заканчивается этим: была бы политическая воля...

Диктор: Я хочу купить квартиру в строящемся доме. Что делать, чтобы меня не обманули?

Нужно проверить застройщика, чтобы он был надежным, то есть изучить разрешение на строительство

Адвокат Кирилл Иванов: В первую очередь нужно проверить застройщика, чтобы он был надежным, то есть изучить разрешение на строительство. Кроме того, на сайте у каждого застройщика обязательно должна быть так называемая проектная декларация, в которой содержится детальная информация о строящемся объекте.

Диктор: Я заплатил, а теперь мне говорят, что стройка заморожена, – что мне делать?

Кирилл Иванов: Если стройка замораживается больше, чем на шесть месяцев, надо сразу бежать в суд: кто быстрее обратится, у того больше шансов вернуть свои деньги, если, конечно, застройщик к этому времени полностью не распродал все свое имущество.

Диктор: Могу ли я вернуть деньги или получить компенсацию?

Кирилл Иванов: Если квартира не передается вам в установленный срок, то вы можете подать иск в суд о расторжении договора и о возврате вам денежных сумм. Что касается какой-то другой, не денежной компенсации, тут бывают разные варианты. Бывает, что у застройщика есть какие-то другие объекты, и были случаи, когда застройщик передавал квартиру в другом, уже построенном доме.

Диктор: Кто мне заплатит, если застройщик обанкротился или сбежал?

Если стройка замораживается больше чем на шесть месяцев, надо сразу бежать в суд

Кирилл Иванов: В этом случае людям все равно нужно обращаться в суд, чтобы их включили в реестр требований кредиторов. Кроме того, сейчас вас могут официально признать так называемым обманутым дольщиком, и вы имеете право просить, либо чтобы государство участвовало в этом строительстве, которое заморозил застройщик, либо чтобы государство выплатило какую-то компенсацию.

Диктор: Если я остался без денег и квартиры, государство меня защитит?

Кирилл Иванов: Бывает, что люди вкладываются в новостройки: у кого-то по 10, по 20, а то и по 120 квартир одновременно, – конечно, такого предпринимателя государство не будет защищать. Если же у вас это единственное жилье на территории России, и ваши доходы не позволяют свободно купить квартиру, то в этом случае государство вас защитит. С прошлого года появилось обязательное условие: каждый застройщик обязан выплачивать 1,2% от договора в фонд для компенсации обманутым дольщикам.

Марьяна Торочешникова: В ситуации, когда в России существуют десятки тысяч обманутых дольщиков, может быть, и не надо приобретать жилье и таким образом участвовать в долевом строительстве, а стоит подождать лучших времен?

Ирина Дагаева: Этот риск каждый принимает или не принимает на себя, оценивает его. Я советую в первую очередь нанять юриста при приобретении квартиры, но и это не является панацеей. Мы видим примеры, когда строительство останавливалось, и дольщики лишались жилья, ни на что не могли рассчитывать, их права нарушались даже при внешнем абсолютном благополучии того или иного застройщика или объекта. Те поправки, которые сейчас приняты, призваны убрать эти подводные камни, которые, возможно, не увидит даже и юрист.

Можно, конечно, воспользоваться и услугами аудитора, чтобы он посмотрел аудиторское заключение, которое обязан публиковать застройщик, но все подводные камни увидеть в любом случае невозможно, даже исходя из расширенного перечня документации, которую обязан сейчас публиковать застройщик. Так или иначе, любой недостроенный объект может оказаться в ситуации, когда, по меньшей мере, в строительстве происходит просрочка, а уж продолжительность этой просрочки может быть разной, но это тот самый случай, когда время – это деньги.