Как строится Новосибирск. Часть 2

Новосибирская область стоит на пороге полного обрушения строительного рынка и самых массовых протестов «обманутых дольщиков». Как сложилась такая ситуация, где мы незаметно перешли грань, и есть ли хоть какие-то выходы из ситуации? Мнение гендиректора агентства недвижимости «Республика» Дмитрия Холявченко.

В первой части мы рассмотрели историю строительного рынка Новосибирска и ошибки госрегулирования рыночных процессов. Теперь узнаем, чем являются сами строительные компании, в какой атмосфере они существуют.

Как строители стали заложниками власти и закона

Строительную отрасль называют системообразующей для региональной экономики. Это, действительно, во многом верно. Новосибирск — это торговля, сфера услуг, логистика и строительство. Но огромной ошибкой было бы считать, что девелоперы способны диктовать правила игры в собственной же сфере. И не меньшей ошибкой было бы считать их исчадием ада и единственными творцами катастрофы.

Готов поручиться, что после знаменитой и созданной не без навязчивой протекции тогдашних региональных и муниципальный властей «Социальной инициативы» на старте любого строительства ни одна компания-застройщик не планировала непосредственного мошенничества.

Товарищество «Социальная инициатива и компания» появилось в Москве в 2000 году. Его возглавил экс-начальник кафедры военной экономики Академии имени Жуковского Николай Карасев. В 2009 году он был приговорен к 10 годам колонии строгого режима, а в компании запущена процедура банкротства. От действий товарищества пострадали более 20 тыс человек по всей стране.

139251

Конечно, за 15 лет было много мелких и масштабных случаев мошенничества, вывода капитала, рукотворного банкротства, но происходили они все-таки не на самом раннем этапе привлечения средств. Практически все будущие мошенники, я уверен, изначально не планировали ими становиться. На старте проектов они были кем угодно — авантюристами, которые планировали поймать рыночную волну, пофигистами, жившими одним днем, альтруистами, которые надеялись спасти компанию и сохранить людям работу, просто дураками, не способными посчитать свою выгоду — но не преступниками. Тогда чем же вызваны проблемы, кроме того, что среднестатистический новосибирский застройщик не имеет своего капитала, достаточного для завершения хотя бы одного дома?

Корни лежат в федеральном законодательстве, в особенностях предоставления земельных участков под застройку и в их коррупционной составляющей. Предприниматели-производственники могут сколько угодно мне рассказывать, что именно им тяжелее всего в России из-за постоянных проверок, рейдерских захватов, устаревших противопожарных и санитарных требований. Но я уверен, что наибольший, пропорционально собственным оборотам, объем непроизводственных расходов несет та фирма, которая создает максимальное количество рабочих мест. Российское государство сделало все, чтобы создание рабочих мест было невыгодным, чтобы прием сотрудника на работу сопровождался огромными рисками и чтобы выполнение закона отнимало максимальное количество человеко-часов. Строительство создает огромное число рабочих мест, тем более сложных, что часть из них занимают гастарбайтеры. Ну, и единственно возможная в России «серая зарплата» учета не упрощает.

Вторая сторона бессмысленного госрегулирования касается требований к бухгалтерской отчетности. Застройщик заказывает массу строительных материалов, оборудования, подрядных работ, что осложнено требованиями к ведению бухгалтерии, исходя из отчетности перед налоговой инспекцией и внебюджетными фондами. Понятно, что нормальное ведение бухгалтерии, исходя из реальных бизнес-процессов, а не из отчетности, идет параллельно, и, зачастую, вообще мало совпадает с официальной бухгалтерией и требует дополнительного времени, усилий и расходов. Также надо иметь в виду, что такие особенности ведения бизнеса требуют и усиленного юридического сопровождения всех процессов.

в головном офисе любого застройщика вы видите не отдел продаж, управление работами или проектированием, а пол-этажа бухгалтерии

Поэтому, попадая в головной офис любого застройщика, вы в первую очередь видите не отдел продаж, управление работами или проектированием, а пол-этажа бухгалтерии, отдел кадров, юристов и других сотрудников, которые занимаются, преимущественно, исполнением бессмысленных требований федерального законодательства. Подобные издержки несет любой бизнес в России, но могу вас уверить, что в случае строительной компании масштабы этого безумия особенно велики.

Самые серьезные издержки, никак напрямую не связанные с возведением дома и продажей будущих квартир, ложатся на девелопера из-за сложившегося формата предоставления земельного участка. Большинство территорий, на которых строят в Новосибирске, предоставляются в аренду и без коммуникаций.

Аренда в итоге войдет в цену продаваемых под видом «квартиры в новостройке» имущественных прав требования дольщиков. Причем, казалось бы, простая вещь, связанная с уменьшением этих издержек для большинства компаний — особенно крупных — вовсе не так очевидна. Да, уменьшение сроков строительства сокращает расходы и риски, связанные с курсом валют, снижением продаж на рынке, изменением законов и ростом налогов. Но и ускорение строительства, связанное с приемом людей на работу, покупкой дополнительного оборудования и техники, выстраиванием более жесткой логистики, влечет риски, снижение которых напрямую связано только с постоянным увеличением объемов продаж.

135736

Именно выбор рисков, на которые готов пойти девелопер, и определяет два варианта кризиса строительных компаний. В одном случае у нас получается небольшая компания, которая не стремилась к ускорению темпов строительства, с падением объемов продаж быстро спустившая все деньги на поддержание текущих процессов, нарушившая все сроки сдачи дома и живущая от сделки к сделке. Во втором случае — это крупный застройщик, который либо будет вытягивать пирамиду как можно дольше, вкладываясь в агрессивную рекламу, увеличивая комиссии недобросовестным риэлторам, либо попытается всеми силами вывести оставшиеся средства и тем самым обеспечит появление тысяч обманутых дольщиков. Реализация массового сценария по второму варианту у нас еще впереди.

Ситуация с подведением коммуникаций еще серьезнее. Те, кто имел дело с «естественными монополиями» городского и регионального пошиба, прекрасно знают, что провести коммуникации не просто очень дорого, но еще и долго. Более того, «долго» на практике превращается в неопределенный отрезок времени. Особенно сложно с теплом и электроэнергией. Если у кого есть иллюзии, что в случае с многоквартирными домами все происходит как-то иначе, то нужно от этих иллюзий избавиться.

Я знаю много случаев, когда подключение к коммуникациям в необходимые сроки осуществлялось за взятку. Я знаю ситуацию, когда крупному застройщику вдруг стало проще построить собственную газовую котельную и подключить к ней с полдюжины домов с тысячами квартир. Я знаю ситуацию, когда девелопер задержал сдачу десятков многоквартирных домов на год с лишним только из-за того, что не смог подключить к теплотрассе полностью готовые дома. В последнем случае самым диким, конечно, является начало строительства огромного жилого массива, по сути, с надеждой на авось, без всякого понимания структуры будущих коммуникаций.

И самая дикая история местной политики, подтверждающая тезис о коррупционной составляющей в себестоимости строительства, о которой нельзя не упомянуть, это история о «1500 квартирах» времен мэра Владимира Городецкого. Думаю, когда речь, предположительно, о нескольких коррупционных миллиардах, которые, конечно же, были компенсированы застройщиками за счет инвесторов, комментарии излишни.

Как город искалечили строительством

Рукотворность наших проблем и более серьезные проблемы будущих поколений подтверждаются не только коррупцией, но и более страшным игнорированием задач городского планирования. Это разговор о том, как и за счет чего застройщики «оптимизируют» расходы.

Для Новосибирска характерно два основных варианта строительства — точечная застройка в центре и крупные массивы на окраине. Давайте рассмотрим их по отдельности:

1. Точечная застройка в центре это бич множества советских городов. Причин много: уничтожение исторических кварталов, «разрубание» города крупными автомагистралями, нарушение пешеходной связанности, невозможность решить целый комплекс вопросов с железной дорогой — от включения электричек в систему городского общественного транспорта и до невозможности согласовать проколы под железнодорожной насыпью, из-за чего всё, что «за линией», становится отдельным городом. К этому добавляется наплевательское отношение властей города к зеленым зонам и мнимое наличие «ничейной» и неухоженной земли во дворах. Именно последнее становится главным искушением для точечной застройки. Еще одно искушение — это возможность сильно сэкономить на подведении коммуникаций, потому что новый дом хоть и не органично, но вписывается в уже существующие сети.

Я не являюсь категорическим противником точечной застройки. Также надо иметь в виду, что практически вся точечная застройка ведется на земле, которая находится в собственности девелопера, а я уважаю право частной собственности. Однако то, в каком виде и с какими издержками оно ведется в Новосибирске, меня категорически не устраивает. Все манипуляции и злоупотребления, которыми оперируют строительные компании в центре, перечислить просто невозможно, но основные назвать необходимо.

(Красный цвет — зона ОД-1)

Во-первых, этажность. В любом европейском городе высокая плотность застройки дело обычное, но вряд ли кому-то позволят сооружать в историческом центре жилую башню. У нас на большую часть центра города наложена планировочная зона ОД-1, позволяющая строить, по сути, любые объекты жилого, делового, общественного и коммерческого назначения с этажностью в несколько раз превышающей сложившуюся высоту застройки. Превентивное изменение зонирования дело редкое и происходит только при активной инициативе общественности.

Во-вторых, махинации с приватизацией участков, которые были особенно велики до 2014 года и связаны с использованием так называемого акта выбора для строительства объектов социального назначения. Выглядело это следующим образом. Сначала некое лицо обращалось в мэрию с актом выбора конкретного земельного участка с зоной ОД-1, находящегося в муниципальной собственности, с декларируемым намерением построить там социальный объект: спортивный центр, бассейн, дом творчества, парковка. Затем строило на этом участке некое сооружение, вводило его — часто за взятку — в эксплуатацию, приватизировало на этом основании участок, сносило первоначальное сооружение и продавало землю по коммерческой стоимости застройщику, который затем возводил 25-этажный дом. Благо, зона позволяет, а земля у него в собственности.

В-третьих, манипуляции с границами застройки и с рядом требований, основным из которых была норма по количеству парковок. Часть параметров — площадь застройки участка, отступ от его границ — могут меняться в индивидуальном порядке и достаточно полистать любой выпуск «Муниципального бюллетеня», чтобы понять, что это явление массовое и, по сути, поставлено на поток. Что касается главной проблемы центра — парковок, то здесь существовали различные минимальные требования по количеству парковок, которые могли зависеть от числа квартир, их площади и площади застройки. Кроме того, была распространена практика, когда часть необходимых парковок могла компенсироваться предоставлением информации о наличии парковочных мест на близлежащих общественных парковках, издержки девелопера существенно уменьшались, а проблемы жителей центра существенно увеличивались. Особенно забавно видеть, когда одни и те же места на общественной парковке были «приписаны» одновременно к нескольким новым многоэтажкам.

2. Несмотря на весь ужас точечной застройки, крупные жилмассивы на окраинах по последствиям гораздо страшнее. Долгие годы власти всех уровней — от президента до мелких чиновников мэрии - абсолютно цинично и безответственно транслировали в публичном пространстве идею о безусловной социальной значимости строительства крупных жилмассивов со сравнительно дешевыми ценами на квартиры. Любая же критика со стороны новосибирской общественности, архитектурной и урбанистической среды, представителей СМИ и риэлторов воспринималась в штыки.

За последние 15 лет мы получили крупные массивы новостроек на окраинах. С большой плотностью населения, без рабочих мест, без социальной инфраструктуры, с ужасающей транспортной доступностью и без понимания будущего развития. Более того, жители из-за отдаленности и маленьких детей (существенная часть покупателей — молодые семьи) втройне нагружают существующие транспортные коммуникации, отстающие в развитии на десятки лет, потому что сначала вынуждены отвезти ребят в детский сад или школу, а потом ехать на работу. Подобная ситуация не только ставит в тупик развитие общественного транспорта (без своей машины детей в школу или поликлинику на таком расстоянии часто не отвезешь), но и делает невозможной жизнь новосибирцев, которые живут в зоне средней отдаленности, как раз между центром и новыми массивами. Они внезапно получили в подарок забитый общественный транспорт и безумные пробки в любое время и во всех направлениях.

Почему это стало возможным? Лоббирование со стороны застройщиков, коррупция, отсутствие планирования в развитии города и фантастическая градостроительная документация, допускающая уродующие город манипуляции.

139203

Есть определенные нормы того, сколько можно построить жилья на определенной мощности коммуникаций и сети дорог, а также показатели их пропускной способности. В Новосибирске существует градостроительный план, который, по моему мнению, абсолютно фантастический. К 2030 году в городе должно быть около 50 станций метро, а необходимый ежегодный объем инвестиций в развитие только улично-дорожной сети сравним с размером городского бюджета.

Когда на федеральном уровне, включая президента, постоянно транслируют мысль, что, чем больше строится жилья, тем лучше, попробуй только заикнуться о более важных, чем неконтролируемые объемы застройки, вещах: связности города, уважении к человеку, городской среде, качестве жизни, транспортной доступности, опасности возникновения гетто.

В-третьих, отсутствие на уровне градостроительной политики понимания того, что Новосибирск не является полноценным городом, а по факту является стихийно сложившейся агломерацией из 20−30 городов, разорванных деградировавшими промышленными зонами и частным сектором, влечет за собой ряд проблем. Городской или региональной политики по расселению приближенного к центру частного сектора и реструктуризации лишенных промышленности промзон не существует. Поэтому складывается парадоксальная ситуация, когда очень часто плотность населения падает от центра к зоне средней отдаленности, а потом и практически до нуля в промзоне, а затем резко подскакивает на окраине. Понятно, что в таких условиях город развиваться не может.

В-четвертых, очень быстро на городском и региональном уровне появилось понимание, что строительный бизнес крупных окраинных массивов это все-таки пирамида. И что единственный шанс максимально отсрочить крах — продолжать политику, предусматривающую постоянное наращивание объемов и игнорирование проблем городской среды, общественного транспорта и доступности социальной инфраструктуры.

Строительная отрасль города в сговоре с безответственными чиновниками не просто фрагментарно разрушают городскую среду, но создают систему, в которой постоянное разрушение городской среды выглядит чуть ли не как единственная альтернатива массовым протестам обманутых дольщиков, выплеснувшимся наружу из-за того, что строительный маховик уже не может вращаться с нужным ускорением.

Мертвому припарка или как государство спасает дольщиков

Тип мышления чиновника довольно примитивен: если «свои пацаны», у которых есть понятная «тема», испытывают кассовый разрыв, то надо им подкинуть денег. Если не ошибаюсь, впервые у нас в области прямые дотации (лишь слегка замаскированные) застройщикам были применены в кризис 2008—2009 годов. Надо сказать, что тот кризис был не наш, а американский, но зацепило нас довольно сильно. Упали доходы, упали цены на недвижимость. На «вторичке» цены упали до такой степени, что готовые квартиры стали напрямую конкурировать со строящимися. А люди, которые «вложились» в новостройки для перепродажи, сбрасывали цены, и покупка напрямую у застройщика стала глупостью.

Основную инициативу по спасению «важнейшего сектора экономики» предложил экс-губернатор Виктор Толоконский. Обладминистрация предпринимала большие усилия для реструктуризации банковских кредитов некоторым застройщикам. Власти приняли программу, по которой в случае покупки имущественного права требования по договору долевого участия (то есть, квартиры в новостройке) у застройщика, подрядчика или поставщика стройматериалов, инвестор получал либо 300 тыс. рублей на первоначальный взнос, либо существенное субсидирование процентной ставки по ипотеке.

Я оставлю за скобками то, в какое сложное положение поставила эта программа предыдущих инвесторов, так как их шансы в условиях падающего спроса своевременно избавиться от сомнительного вложения резко уменьшились, однако то, что в большинстве случаев введение этой программы просто привело к увеличению цены предложения от застройщика на те же 300 тыс. рублей, это факт.

127500

Следующей серьезной формой господдержки стала уже федеральная программа субсидирования процентной ставки по ипотеке, под знаком которой работал весь рынок новостроек в первой половине 2010-х. О том, чем на самом деле являются российские банки, мы поговорим позднее, но с высоты своего опыта и как человек, ставший одним из первых в городе ипотечных брокеров, я теперь с полной уверенностью могу сказать: ипотека на новостройки должна быть запрещена.

Логика ставок по ипотечному кредиту предусматривает прямую и безусловную зависимость размера процентной ставки от уровня риска. Если не учитывать того, что сам по себе ипотечный кредит в России это большой риск, то процентная ставка должна зависеть от рисков, связанных как с заемщиком, так и с предметом залога. По абсолютно всем мировым стандартам ипотечный кредит под залог приобретаемых прав требования — это кредит с крайне высоким уровнем риска и, если бы российские банки были заинтересованы в адекватной оценке своих рисков по ипотеке, то ставки на новостройки были бы настолько высоки, что их никто бы не брал. И это было бы безусловным благом.

Ипотечный кредит — это риск. Покупка новостройки это очень большой риск. Безумие складывать два настолько мощных объективных риска в один кредитный продукт. А субсидировать процентную ставку по таким продуктам, чем годами занималось федеральное правительство — это предательство собственного народа, сделанное в страхе перед массовым появлением обманутых дольщиков и ради спасения фальшивого бизнеса, который при нормальных условиях не имел бы никакого шанса на дальнейшее существование в этом формате.

Тем не менее, понимание того, что даже сохранение текущего спроса на новостройки становится невозможным, а строительные компании не пытаются выйти из замкнутого круга, спровоцировало в 2014 году попытку введения страхования ответственности. Но хотели как лучше, а получилось как всегда. Были аккредитованы страховые компании — конечно, только маленькие, потому что реальный страховой бизнес понимает суть застройщиков и что ни доверять им, ни страховать их ответственность ни при каких обстоятельствах нельзя. Потом эти страховые компании собрали миллиарды рублей и либо прекратили существование, либо смогли выстроить бизнес таким образом, что даже в случае наступления страхового случая ни одной выплаты до сих пор не произведено. Надо отдать должное застройщикам и всем участникам рынка недвижимости — с самого начала ни у кого никаких иллюзий по поводу этого проекта не было, и все просто восприняли программу как еще один безумный сбор, выдуманный безумным государством в интересах определенного узкого круга лиц.

139197

Провал программы страхования сподвиг федеральную власть на более радикальный формат стабилизации рынка — компенсационный фонд, формируемый из весьма существенных отчислений застройщиков, организованный по модели Агентства по страхованию вкладов в банковской сфере. Самым большим вопросом стало то, для какой доли строительных компаний в текущих экономических условиях предусмотренный законом размер отчислений может привести к банкротству. Но впервые за долгое время эта, хоть и полумера, действительно способна уменьшить риски строительного рынка в долгосрочной перспективе.

В следующий раз мы поговорим о банках как о дестабилизирующем факторе строительного рынка, о деловой культуре девелоперов и о схемах привлечения средств инвесторов, которые практикуются в нашем городе.

Продолжение следует