Eсли верить Росстату, себестоимость строительства 1 кв. м в Москве и Петербурге в 2017 г. почти сравнялась: 61 244 руб. против 60 403 руб. Девелоперы обеих столиц жалуются, что им приходится работать с минимальной маржей, но продолжают наращивать предложение новостроек. В Северной Пальмире оно перевалило за 5 млн кв. м, в Белокаменной – за 3 млн кв. м. На разных стадиях строительства находится еще несколько миллионов квадратных метров, и процесс этот в свете грядущих перемен в законе о долевом строительстве получает невиданное ускорение. Застройщики приобретают новые площадки под застройку, в том числе в «запущенных» промзонах, и объявляют об их активном освоении.

«Никогда не было такого разнообразия ни по ценам, ни по локациям. Девелоперы надеются: какого бы перепроизводства ни было, жилье в Москве и Питере будет раскуплено, пусть не с той скоростью и не по тем ценам, как им хотелось бы», – заявила на конференции «Ведомостей» на MIPIM Любовь Цветкова, глава Ассоциации инвесторов Москвы. По ее данным, 95% заявок от девелоперского сообщества в Единый банк проектов Москвы – это запросы на строительство жилья.

«Жилье, построенное на территории бывших промзон [Петербурга], востребовано. Еще в прошлом году мы заметили тенденцию смещения спроса из закадья в городскую черту, несмотря на то что цены там выше. Многие покупатели, у которых есть деньги, предпочитают купить жилье подороже, но поближе к центру, где нет проблем с транспортной, социальной или коммерческой инфраструктурой. Резервы для уплотнительной застройки в городе практически исчерпаны, поэтому основным ресурсом строительства жилья остается редевелопмент», – отметил Николай Пашков, гендиректор Knight Frank St Petersburg.

Жилье на месте заводов

Редевелопмент производственных территорий – одно из перспективных направлений столичного девелопмента. В Петербурге промзонами покрыто 40% территории, они занимают более 15 000 га, в Москве производственные площадки расположились более чем на 17 000 га, из них собственно промзоны занимают около 7800 га, их доля в общей структуре городских земель выглядит скромнее – менее 20%.

Масштабы заявленных на этих площадках проектов впечатляют в обеих столицах.

В Петербурге к 2030 г. в результате редевелопмента промзон может появиться примерно 12 млн кв. м (уже построено 4,4 млн кв. м) жилья, на 2018–2020 гг. на месте предприятий запланирован ввод более 2,3 млн кв. м. По данным Knight Frank St Petersburg, сейчас в продаже находится около 2,9 млн кв. м жилья в 80 проектах редевелопмента. Наиболее крупные проекты – «Цивилизация» от группы ЛСР (200 600 кв. м в продаже), Ligovskу City от Glorax Development (150 000 кв. м в продаже), «Баррикада» и «Царская столица» от группы «Эталон» (131 700 кв. м жилья в продаже).

В Москве в реорганизуемых промзонах в 2017 г. были утверждены проекты планировок территорий на 6,5 млн кв. м, в работе на 2018 г. – проекты еще на 5,5 млн кв. м. Пока что общая площадь жилья, которое может появиться на месте старых московских фабрик и складов, составляет около 7,3 млн кв. м, остальное в вышеуказанных проектах – коммерческая недвижимость. Не исключено, что число проектов вскоре увеличится и эти цифры будут пересмотрены (читай – возрастут).

Потенциал серого пояса

Реорганизуемые промзоны – сложные площадки, это признают и девелоперы, и власти. Первым нужно потратиться на рекультивацию земель, договориться с собственниками недвижимости на территории, разработать интересный и продаваемый проект, найти деньги на стройку. Вторым необходимо обеспечить сбалансированное развитие: без перекоса в сторону жилой застройки, с достаточным количеством зеленых зон и социальной инфраструктуры. Владимир Григорьев, главный архитектор Петербурга, говорил на конференции «Ведомостей» на MIPIM о том, что ситуация, когда под бизнес-проектом среднестатистический российский девелопер понимает «закрыть предприятие и построить на его месте жилой дом», требует корректировки. И эта корректировка уже началась.

На деньги россиян

По словам министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, которые прозвучали на Финансовом форуме, организованном REPA, именно конечные покупатели жилья оплачивают строительство новостроек: «80% индустриального жилья в России строится на средства граждан». В год россияне, по разным оценкам, инвестируют в стройку от 1,5 трлн до 6 трлн руб.

«В границах Санкт-Петербурга сосредоточено большое количество индустриальной недвижимости, известно, что мощности предприятий недозагружены», – сообщила пресс-служба комитета по градостроительству и архитектуре. Город намерен «интенсифицировать использование территории серого пояса, который занимает непропорционально большие пространства между историческим центром и спальными периферийными районами, отличаясь крайне низкими показателями плотности населения и мест приложения труда». Для этого Петербургом был проведен международный конкурс под названием «Серый пояс. Преобразование». Декларируемая цель преобразования – создание многофункциональной городской среды на месте «исторических» промышленных территорий, где бы гармонично сосуществовали жилая застройка, места приложения труда и социальная инфраструктура с зелеными зонами в пропорции 30/30/40.

Для пилотных проектов в Петербурге было выбрано три участка примерно по 100 га от р. Екатерингофки на западе до Невы на востоке и от Обводного канала на севере до жилых кварталов на юге. «Екатерингофка», «Французский ковш» и «Волковская» стали первыми территориями будущего комплексного устойчивого развития (КУРТ). На них будет апробирован этот новый термин, который поправками к Градостроительному кодексу РФ предложено ввести с 1 января 2017 г. Один из пилотов КУРТ – «Большая Лиговка» или Ligovsky City в границах «Волковской» территории, который компания Glorax Development развивает по проекту голландского архбюро MLA+, уже получил престижную международную премию European Property Awards, войдя в число лучших проектов в сфере жилой недвижимости в России.

Когда MLA+ начала работу над этим проектом, ее архитекторов зацепила идея девелопера сделать проект, который изменит город, вспоминает Яна Голубева, директор санкт-петербургского филиала бюро. «Мы делаем некий прототип идеальной реконструкции, реновации городских территорий, территорию, на которой будут и прекрасные городские улицы, и городские площади, и зелень. Мы создаем разнообразие, своеобразный город в городе с несколькими жизненными укладами, где найдется место и тем, кто любит активную жизнь мегаполиса, и тем, кто хочет жить поближе к тишине, место и для одиноких, и для семейных», – рисует картину светлого будущего бывшей депрессивной территории Голубева. Новый городской район будет строиться вокруг уникальной социальной инфраструктуры – нетиповых детсадов и школ, специализированных районных центров. На Лиговском Glorax Development сейчас осваивает 25 га, в плане девелопера – довести застраиваемую территорию до 100 га.

Москва также отобрала три пилотные площадки под КУРТ, которое столичные чиновники предпочитают называть просто КРТ – комплексное развитие территорий. Они расположены в производственных зонах «Братцево», «Бирюлево» и «Коровино». Всего же подобной реорганизации должны подвергнуться 47 производственных и промышленных территорий общей площадью чуть более 491 га. «Задачи убрать промзоны у Москвы нет, – отметила Юлиана Княжевская, председатель Москомархитектуры, на встрече с журналистами. – Есть задача их оздоровить, создать новые комфортные рабочие места». Поэтому соотношение промышленной, общественной и жилой застройки на реорганизуемых территориях должно быть соответственно 49/38/13.

Стимулировать владельцев недвижимости, находящейся на отобранных для преобразования территориях, законодательство предлагает кардинально: если те не захотят следовать новой логике развития города, то лишатся своей неэффективно, по мнению властей, используемой собственности. «В результате собственники зашевелились и начали разговаривать друг с другом о совместном освоении территории», – доложила Княжевская.

«Для предпринимателей промзона – это потенциал», – считает Юлия Зубарик, основатель проектного бюро Master’s Plan. Этот потенциал она делит на внутренний и внешний. Внутренний – это возможность применить в комплексных проектах редевелопмента самые передовые градостроительные и архитектурные решения, которые не всегда возможны при точечной застройке, внешний – это развитие, если можно так выразиться, городских «коммуникаций», не только инженерных, но и социальных. Ее бюро, например, разрабатывает проект планировки для реорганизуемой промзоны на Рязанском проспекте. «Сейчас это закрытая промзона, по ней идут железнодорожные пути, а вокруг с трех сторон жилая застройка. В этом году начнется строительство большого многофункционального центра, создание коммерческого кластера. Здесь будет размещаться не только жилье, здесь будут размещаться школы, детские сады, городская поликлиника. На месте тупиковых железнодорожных путей появится бульвар со спортивным объектом», – описывает Зубарик. Еще пример – проект по реорганизации завода им. В. Казакова на Кутузовском проспекте. В создании концепции принимало участие японское бюро Kengo Kuma & Associates. Она предусматривает размещение на участке в 14 га двух кварталов, состоящих из зданий разной этажности, как жилых, так и коммерческих, и «образовательного ядра», которое будет помимо своей основной функции еще служить украшением ландшафта, обрамляя внутриквартальный сад в японском стиле. «Сейчас данная территория вырвана из городского контекста, но проект решает эту проблему», – говорит Зубарик. Планы по развитию территории бывшего завода предусматривают благоустройство озелененных территорий, формирование новых улиц и велопешеходных маршрутов. По центру внутреннего сада пройдет сквозной пешеходный маршрут, который соединит Кутузовский проспект и набережную Москвы-реки. По дороге появятся кафе, магазины, разместятся выставочные пространства, спортивный комплекс. Венчать композицию будет искусственный холм с прудом, ручьем, кустарниками и деревьями. Проект редевелопмента также учитывает планы города сделать пешеходный мост через Москву-реку, который продолжит маршрут от Кутузовского проспекта к противоположному берегу и высоткам «Москва-сити».

Петербург в плане прогрессивного девелопмента не отстает от креативных московских тенденций. И даже в чем-то их превосходит. Город на берегу Финского залива планирует построить почти 2 млн кв. м жилья, а также около 0,7 млн кв. м коммерческих объектов на намывных территориях в западной части Васильевского острова. Площадки здесь купили Glorax Development, ЛСР, «Лидер групп» и Seven Suns Development. Проекты у компаний масштабные, разбиты на фазы, уже стартовало строительство примерно 0,5 млн кв. м жилья. Glorax Development активные строительно-монтажные работы на своей территории начала в прошлом году, проект, по словам представителя компании Александра Моторина, заслужил признание экспертного сообщества и пользуется повышенным спросом среди покупателей и инвесторов. В общей сложности на шести участках площадью 15 га появится примерно 450 000 кв. м жилья и коммерческих помещений. Участок застройки примыкает к новому пассажирскому морскому порту Санкт-Петербурга. «Порт – это первое, что видят пассажиры круизных судов, которые прибывают в Санкт-Петербург», – говорит Моторин.

Как стимулировать спрос

Проявлять креатив и браться за сложные проекты девелоперы вынуждены не от хорошей жизни. Покупатели просто не успевают заработать столько денег, чтобы купить все, что предлагается сейчас на столичных рынках, сетует Цветкова. Средняя цена московского квадратного метра стандарт-класса – 165 000 руб. (данные irn.ru), в Петербурге за аналогичное жилье просят примерно 102 000 руб. (данные «Бюллетеня недвижимости»). Верхняя планка стоимости квартир – как договорятся продавец и покупатель. Клиенты во всех сегментах недвижимости все активнее голосуют рублем за качество. По крайней мере столичные риэлторы и застройщики говорят об этом все громче.

Стимулировать спрос девелоперы пытаются как экономически – скидками, рассрочками, компенсированием ставок по ипотечным кредитам, – так и визуально: красивой архитектурой, игрой красок, разноцветных принтов и бликами металлических пластин на фасадах. Пока что их усилия приносят плоды. По данным Росстата, если в 2016 г. в Москве было заключено 48 867 ДДУ, а в Петербурге – 57 518, то в 2017 г . – уже 71 298 и 62 959 соответственно.

От Москвы-реки до Невы