Конкуренция высока: сетевые и несетевые отели предлагают самый причудливый продукт для тех, кто хочет остановиться на ночлег в той или иной точке земного шара.

Причудливостью хозяева стараются привлечь в основном туристов на отдыхе. Как рассказывает руководитель департамента гостиничного бизнеса JLL Татьяна Веллер, в мире давно популярны направления, которыми в основном пользуются отдыхающие, а не бизнес-путешественники: несмотря на то что все ищут безопасное место для ночлега, бизнес-путешественникам важнее знать заранее точные параметры и качество этого места, а туристы склонны к приключениям.

Аналитики рынка недвижимости имеют дело с гостиницами, пансионатами, мотелями, меблированными комнатами и хостелами. Учредитель Meltzer Group Евгений Рудман замечает, что в отчетах госстатистики помимо прочих есть формулировка «другие организации гостиничного типа», куда входят отели нового формата: флотели и ботели – на воде, лоджи – на территории национальных парков, поусады – тип отеля, расположенного в здании замка или монастыря, иглу – сезонное строение изо льда, капсульные отели, кондоминиум – аналог апарт-отеля – дом, находящийся в собственности у нескольких человек и сдаваемый целиком или частично третьим лицам.

Не больше двух процентов

По данным Meltzer Group, на долю нового формата приходится не более 2% отельного рынка. Все-таки спрос на нестандартные виды проживания и сезонность иглу или гостиниц на воде ограничен. В качестве примеров «отеля-развлечения» коммерческий директор Docklands Development Екатерина Запорожченко называет нидерландскую гостиницу, находящуюся в здании бывшей тюрьмы, знаменитый зеркальный куб на дереве в Швеции. В Дании можно переночевать в кабине башенного крана.

Партнер архитектурного бюро Front Architecture Владислав Спицын рассказывает, что в Швейцарии, Дании, Мексике есть отели, номера которых устроены в трубах большого диаметра. В Европе под гостиницы переделывают крепости, водонапорные башни, маяки и форты, замки, шато. Это направление, считает архитектор, может развиваться и в России, хотя в стране меньше подходящих объектов в хорошем состоянии. «Думаю, скоро мы увидим новые временные (pop-up) проекты в бывших промышленных зданиях. В Москве уже открылась «Матрешка» в Театральном проезде в здании бывших Китайгородских бань – это временный объект, там устроили на двух этажах отель, он неплохой, но есть специфика, обусловленная тем, что это приспособление здания под новую функцию: в некоторых номерах нет окон, это по сути дела временный девелопмент. Проект был рассчитан на прогрессивную молодежь, но там останавливаются люди, которые приезжают в Москву в командировки, потому что цены низкие, а расположение хорошее», – рассказывает Спицын.

Руководитель департамента маркетинга сети семейных курортов Alean Family Resort Collection Ольга Смолкина считает, что подобное предложение так и не выйдет из 2% рынка и уж тем более на него не заглядываются сетевые операторы. «Сетевые бренды предпочитают проверенные варианты – классические курортные или городские отели, пользующиеся массовым спросом, – говорит эксперт. – Для них неформатные гостиницы – риск, поскольку интересны лишь узкой аудитории туристов».

Отели в старинных зданиях сложно отнести к новым форматам, в разных регионах подобные гостиницы работают несколько десятков лет, добавляет она. Например, в Крыму большая часть гостиничного фонда находится в исторических зданиях с усадебным прошлым. «Усадьбы и замки часто не соответствуют жестким требованиям международных отельеров. Кроме того, большая часть российских туристов предпочитает отдых в новых объектах и при выборе отеля дата постройки или реконструкции имеют большое значение», – говорит Смолкина.

Ближе к природе

Руководитель проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашев (СПб) выделяет другую нишу для принципиально новых форматов – экотуризм. «Экоотели – отдельные домики, в которых либо вообще нет электричества, либо его минимум. Задача – максимально приблизить человека к природе. Это значит, что постояльцу не будут менять полотенца каждый день, вода – из колодца. Интернета нет. У нас пол-России так живет, но за такой экотуризм иностранцы готовы иногда платить большие деньги», – говорит эксперт. Тут возможны различные варианты. Например, компания «Просто дом» (архбюро и завод по производству каркасных домов) предлагает «кластерный подход» к развитию внутреннего туризма в России, о возможностях застраивать экоотели в труднодоступных местах каркасными домиками, которые в 3–4 раза дешевле строительства обычной гостиницы, говорили на конференции по инвестициям в гостиничный и туристический бизнес в России в прошлом году.

«Модульные отели набирают популярность в мире, – рассказывает Веллер. – Здание можно почти полностью произвести на фабрике (кроме подключения санузлов) и собрать его на месте. Пример США показывает, что на отель на 200–400 номеров требуется не более шести месяцев вместо 2,5–3 лет в стандартном варианте». Это удобно, если надо временно размещать большие группы путешественников (например, при быстром скачке спроса), а когда необходимость исчезла – переносить часть номеров. «Подразумевается, что отель строится минимум на пять лет, так как затраты в любом случае достаточно велики, но данная технология все-таки позволяет проявить гибкость», – добавляет Веллер.

Вариант «за очень большие деньги» припомнила директор по консалтингу и развитию Key Capital Эвелина Ишметова: самый удаленный отель в мире Whichaway Camp в Антарктиде, шесть контейнеров-чумов и $80 000 за человека, включая развлекательную программу. Также за полярным кругом на Лофотенских островах в 2020 г. должен открыться Lofoten Opera Hotel, который строят по проекту известного архитектурного бюро Snøhetta, рассказывает Ишметова. На площади в 11 000 кв. м будет расположен жилой оазис: гостиницы, апартаменты, концертный зал, спа-центр, а также бассейн с морской водой. А снаружи собираются проложить маршруты для хайкинга и пешеходные дорожки.

«В России пока нет ни одного отеля на деревьях. Хотя еще в начале 2000-х гг. российский инвестор обращался к нам с запросом спроектировать нечто подобное в районе Рублевского шоссе, дальше идеи дело не пошло. Предполагалось создать там мастерские, пригласить мастеров ленд-арта», – делится Спицын. Перспективными для российского рынка форматами архитектор считает отели при фермерских хозяйствах, винодельнях или сыроварнях: «Стремясь привлечь внимание к своей продукции, фермеры будут открывать небольшие гостиницы при производствах, будет развиваться агротуризм, энотуризм. В Краснодарском крае планируется открытие отеля при одной из частных виноделен. Но пока в этом сегменте предложение совсем небольшое».

Веллер считает, что в дальнейшем в России будут распространятся уже хорошо известные за рубежом wellness отели, которые предлагают поправить здоровье в приятных условиях: «Времени на себя все меньше, желания заботиться о себе все больше – на этом спросе появляются эксклюзивные форматы спа в городе. На глобальном рынке уже есть спа, которые предлагают сервис только для мужчин, и т. д.».

Примерить город на себя

Не менее динамично, чем развлекательно-познавательный туризм, развивается ситуация в сфере городского туризма – все больше становится тех, кто мечтает «попробовать город на вкус». Плюс на гостиничный рынок все большее влияние оказывает цифровизация, позволяющая находить самые различные варианты размещения.

Среди современных альтернативных форматов Веллер называет house sitting: раньше, уезжая из своего дома/квартиры, многие просили присмотреть за ним соседку. В век современных технологий «соседка» находится через интернет. Путешественники меняются домами на время: семья из Венеции летит в Осло и наоборот, и так проводят праздники. «Даже путешествие в доме на колесах (кемпере) меняет свой оригинальный формат: появились специальные организации, позволяющие находить тех, кто предложит путешественникам разбить палатку прямо у себя во дворе», – говорит эксперт.

Все эти изменения – часть грядущих перемен, связанных с использованием big data, считает Ишметова. «Например, такие сети, как Four Seasons, Oberoi и W Hotels, уже контролируют каналы своих клиентов в соцсетях, чтобы заранее знать об их симпатиях и антипатиях, – говорит эксперт. – В обмен на личную информацию SLH (Small Luxury Hotels), например, запустили программу лояльности Invited в сентябре 2017 г., в качестве бонуса предлагается поездка на яхте или ящик любимого шампанского. Осознавая важность происходящего, многие отели, в том числе 25hours и Design Hotels, Marriott, создают исследовательские центры типа live-in-labs, позволяющие тестировать самые современные концепции».

«Поведение потребителей меняется настолько стремительно, что будет выигрывать тот, кто максимально быстро внедрит новые технологии, сервисы и услуги – или создаст моду и тренды. Кажется, что эти требования проще и быстрее удовлетворить небольшим бизнесам, где нет необходимости долгих согласований, например, новых услуг, но чтобы идти в ногу со своими потребителями, нужно анализировать и собирать информацию о них, а такая возможность есть у крупных брендов и управляющих компаний. Мы снова приходим к тому, что брендированные гостиницы скорее всего будут намного быстрее, эффективнее, а также с учетом имеющейся информации «правильнее» отвечать на запросы потребителей», – рассуждает Веллер.

Шанс для недостроя

Именно анализ запросов породил и еще несколько новых городских форматов, рассчитанных в основном на долгосрочное проживание (за исключением хостелов). Два из них старые-новые – апарт-отели и хостелы. «Формат апарт-отеля под профессиональным управлением на данный момент имеет все шансы занять значительную долю рынка и потеснить отели, – считает Запорожченко. – Централизованное управление позволяет оказывать услуги на уровне «3 звезды» и выше, а гость заселяется в привычный квартирный интерьер с кухней, одной или несколькими спальнями».

Хостелы в переоборудованных квартирах тоже получают профессиональное управление. По данным компании Becar, сегодня только в Москве насчитывается 450 хостелов, в среднем на 30–35 мест каждый. Только 5–7% хостелов рассчитаны на 100 мест. Вывод, который делают в компании: рынок перенасыщен некачественным предложением, крупных и средних игроков единицы и незанятая ниша становится интересной. Например, в Becar уверены, что под такой формат легко могут быть переделаны здания, в том числе офисные недострои и невостребованные многоярусные парковки.

Как напоминает руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE Татьяна Белова, в этом году планируется открытие отеля-хостела под управлением международного оператора Meininger в Санкт-Петербурге. По данным Рудмана, хостел выйдет на российский рынок с флагманским проектом площадью 7300 кв. м в Никольских рядах (хостел на 158 номеров займет часть здания Никольских рядов, по соседству расположится 3-звездочный Holiday Inn Express).

Примета времени – смешение концепций в одном здании: хостел + отель, отель и апартаменты и т. д. «Объединение нескольких форматов в одном проекте, подобно тому, как мы реализовали в Moss бутик-отель и комплекс апартаментов, способствует развитию каждого из них», – уверен основатель проекта Moss Михаил Андреев. Ту же тенденцию отмечает и коммерческий директор Capital Group Петр Исаев: если раньше приоритетным было максимальное разделение, когда жители гостиниц, арендаторы офисов и пользователи торговой инфраструктуры существовали по отдельности, то сейчас глобальным трендом и в жилой, и в коммерческой недвижимости становится смешение потоков. Конечные пользователи жилых помещений, гостиниц или офисов понимают, что могут более эффективно использовать общественные пространства и сформировать общность благодаря продуманным объединенным зонам.

В отелях Accor в новой концепции Jo & Joe гости вместе готовят на кухне, работают, пользуются услугами прачечной самообслуживания, описывает Веллер. Ночевать можно в общей зоне Together, где предусмотрены индивидуальные запирающиеся шкафчики, лампы для чтения и USB-порты для зарядки гаджетов, а также в номерах или апартаментах Yours. «По сути это усовершенствованные брендированные хостелы, – говорит она. – И что интересно: молодые путешественники всегда останавливались в хостелах не только из-за дешевизны, но также из-за возможности общения, встреч с интересными людьми. Сейчас социальные зоны для такого общения появляются и в более дорогих объектах размещения».

Приживутся ли в России неформальные отели