Сергей Портер / Ведомости

Строительство нового жилья в сложившихся городских районах – почти ювелирная работа. В чем точечные новостройки могут дать фору гигантам рынка – проектам комплексного освоения территорий (КОТ)?

Бизнес-класс – и точка

На точечную застройку приходится 43% всего рынка новостроек бизнес-класса Москвы: это 38 проектов площадью до 40 000 кв. м (в старых границах города), подсчитали аналитики Welhome для «Ведомости&». Больше всего таких новостроек сосредоточено в Центральном административном округе, на 2-м месте – Западный.

Цены на компактный бизнес обычно выше, чем на жилье в масштабных комплексах. В проектах емкостью менее 5 га стоимость квадрата составляет 200 000–250 000 руб., в масштабных – 150 000–180 000 руб., говорит Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group. Разница в цене доходит до 20%, подсчитали аналитики Savills в России, главная причина – разная продолжительность строительного цикла.

Так, дом бизнес-класса на 40 000 кв. м в столице можно построить за 1,5 года, а реализация проекта КОТ на 1 млн квадратов займет десятилетие. «Есть два варианта: зарабатывать на марже либо на объеме. Девелоперы крупных проектов зарабатывают на объеме, поэтому могут себе позволить установить цену 1 кв. м ниже, чем у застройщиков точечных комплексов», – объясняет Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome.

Покупателей квартир в точечных проектах привлекают сложившаяся в районе инфраструктура, понятные сроки строительства и отсутствие строек по соседству, говорят опрошенные «Ведомости&» риэлторы. Зачастую в крупном проекте инфраструктура строится в последнюю очередь, констатирует Мария Котова, директор департамента жилой недвижимости Gorn Development. «Или, например, меняется характер застройки, и в результате проект может сильно отличаться от заявленного», – отмечает она.

КОТ в миниатюре

Перед девелоперами, имеющими дело с точечной застройкой, стоит почти ювелирная задача: нужно не просто вписать дом в сложившуюся городскую среду, но еще и создать новые точки притяжения внутри проекта. И как раз в решении этой задачи точками опоры служат принципы КОТ, которые адаптируются под условия небольших площадей.

Например, масштабный проект предполагает создание социальной инфраструктуры (детсадов, школ, поликлиник и проч.). «Все то же самое можно интегрировать и в точечную застройку. Так, отличным решением может быть частный детский сад или небольшая частная школа на первом этаже комплекса», – говорит Юлия Зубарик, основатель архитектурно-градостроительного бюро Master’s plan.

Станислав Архипов, руководитель департамента развития проектов компании «Дон-строй инвест», считает: в идеале девелопер должен делать проект с оглядкой на соседнюю территорию и анализировать, какие сервисы представлены в районе. «При расчете нежилых площадей нужно закладывать в свой проект дефицитные опции», – убежден он.

Актуален и принцип квартальной застройки с четким делением на общественное пространство и частное, говорит Зубарик. Последнее отдается под двор, спорт, развлечения. При этом важно предусмотреть разграничение потоков: пешеходного, автомобильного трафика жителей и посетителей. А еще лучше, если в комплексе будет организована концепция «двор без машин», когда авто заезжают в паркинг, минуя внутренние территории. Реализовать этот принцип на компактной площади можно благодаря расположению зданий по границе участка, говорит Барабанова. Помимо простора для дворовой территории такое решение позволяет избежать эффекта «окна в окна», обеспечить видовыми характеристиками окна во двор, а также избежать забора – здания становятся естественным барьером.

Большое количество зон рекреации также может быть универсальным принципом, говорят опрошенные «Ведомости&» эксперты. Озеленение и зоны активности в идеале должны создаваться не только во дворах отдельных домов, но и на смежных территориях. Московские градостроительные нормы предусматривают около 8 м озеленения на каждого человека на проектируемом земельном участке, напоминает Зубарик.

Инвесторы и патриоты

Кто покупает такое жилье? Во-первых, это так называемые патриоты района, которые переезжают в новостройки из домов по соседству. «Для многих появление проектов точечной застройки в ближайшем окружении – возможность улучшить жилищные условия, не меняя привычного района обитания», – говорит Леонид Капров, старший вице-президент «Галс-девелопмента». По словам Барабановой, среди покупателей есть и те, кто эмоционально привязан к району: например, в свое время переехал, но думает вернуться, потому что вырос на соседней улице, или здесь живут родители, друзья, находится любимый фитнес-клуб.

Три принципа «Династии»

Зеленый двор – под него отдано чуть более половины территории (2 га).

Многофункциональность пространства: в частности, амфитеатр – это место для собраний и праздников, но одновременно еще и кинотеатр под открытым небом.

Спортплощадки во дворе легко адаптируются под разные виды игр.

Покупатели-инвесторы тоже охотятся за компактным бизнесом. Они вкладывают деньги на начальном этапе строительства и перепродают жилье после ввода объекта в эксплуатацию. «Если войти в правильный проект на самом раннем этапе, то даже в сегодняшних условиях можно заработать от 30 до 50% от первоначальной цены», – считает Александра Синилова, директор департамента по работе с девелоперами Savills в России.

Могилатова к перспективным проектам для инвестиций относит комплексы в 5–7 минутах ходьбы от метро, расположенные вблизи главных транспортных артерий, недалеко от парков, скверов и воды. Эксперт считает, что в них должна присутствовать инфраструктура для семей (детский клуб/сад и проч.) и здорового образа жизни (фитнес-клуб).

Сроки экспозиции при инвестиционной продаже на вторичном рынке в компактном бизнесе могут быть даже меньше, чем в больших проектах КОТ, где предложения в разы больше и конкуренция выше. Срабатывает рыночный механизм: чем дефицитнее товар, тем охотнее его раскупают. Во вторичные продажи попадает не более 10% такого жилья, говорит представитель Welhome. &

Текст: Наталья Алексеева

Ювелирный девелопмент