Аналитики ЦБ предупредили о рисках ипотечного пузыря

Проанализировав кредитные бумы 2007 и 2013 годов, аналитики Центробанка увидели в них сходство с нынешней ситуацией на рынке ипотечного кредитования. Выдача ипотечных кредитов и правда достигнет в этом году рекордных объемов, но опрошенные «Ведомостями» эксперты признаков перегрева на рынке не наблюдают.

Подробнее. «На самом деле никто не может увидеть пузырь на рынке. Именно поэтому пузырь и возникает», — такую цитату из фильма «Игра на понижение» об ипотечном кризисе 2007–2008 годов в США выбрали аналитики ЦБ в качестве эпиграфа к своей записке «Опыт двух кредитных бумов в России и текущий рост ипотеки: почему важно вовремя остановиться». Сравнив нынешний ипотечный бум с пузырями на российском рынке корпоративного кредитования 2005–2007 годов и необеспеченного потребительского кредитования 2011–2013 годов, эксперты сделали несколько тревожных выводов, которые формально не связывают с текущим состоянием ипотечного рынка, но считают, что он мог бы извлечь из них важные уроки.

Зачатки будущих проблем появляются у банков еще до того, как кредитный бум достигает своего пика, а по мере развития бума кризис формируют все менее крупные шоки.
Недооценивать свои риски банки начинают из-за излишнего оптимизма. По мере «взросления» кредитного бума у них формируются все более положительные ожидания из-за роста совокупного спроса, занятости, зарплат, настроения потребителей и производителей.
У регулятора есть возможность заблаговременно прогнозировать проблемы банков в режиме реального времени.

Ситуация на рынке. О риске появления ипотечного пузыря глава ЦБ Эльвира Набиуллина предупредила президента Владимира Путина еще в июле. В этом году объемы выданной ипотеки достигнут рекордных уровней — 3 трлн рублей, следует из прогнозов «Дом.РФ» (бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию). Годовые темпы роста в октябре составили 40%. При этом власти планируют ввести дополнительные льготы для выдачи ипотеки семьям.

Реакция. Сейчас перегрева нет, но он может произойти в будущем — если цены на жилье резко упадут и залоги перестанут покрывать стоимость кредита, считает аналитик Fitch Александр Данилов. Он отмечает рост высокой (до 40% в новых выдачах) доли кредитов без первоначального взноса.

Тем не менее аналитики ЦБ переносят общие выводы на конкретный рынок ипотеки, который вовсе не анализируется в записке, отмечает Данилов. Сравнивать ипотечное и потребительское кредитование не совсем правильно, согласен управляющий директор по розничным продуктам Абсолют Банка Антон Павлов.
Ипотечный рынок слишком мал, чтобы можно было говорить о перегреве, считает главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова. Главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников напоминает, что доля ипотеки в ВВП в России сейчас составляет лишь 6% в сравнении с 20% в странах Центральной и Восточной Европы. Тем не менее Орлова считает беспокойство аналитиков ЦБ оправданным: после электорального цикла динамика доходов населения будет ухудшаться, но банки и сами заемщики вряд ли осознают эти риски.
В 2019 году рост спроса на ипотеку будет сокращаться и составит не больше 10% из-за низкой платежеспособности населения и снижения числа заявок на рефинансирование, прогнозирует директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. К тому же, по его словам, на рекордно низких значениях остается доля просроченной задолженности.

Дешеветь ипотека в ближайшее время не будет: ЦБ уже начал повышать ключевую ставку, за регулятором последуют и банки. А это значит, стоит поспешить не только тем, кто покупает жилье сейчас, но и тем, кто хочет снизить платежи по ипотеке, которую брал под больший процент. О том, как получить выгоду в миллионы рублей при рефинансировании ипотеки, можно прочитать

Лиана Фаизова