«Жертва своего успеха»: почему банки отвернулись от хипстерского коворкинга WeWork

Это история о том, как стартап стал жертвой собственного большого успеха. Как выяснил Bloomberg, европейские банки не готовы увеличивать кредитование компании WeWork, ставшей крупнейшим частным арендатором коммерческой недвижимости в Нью-Йорке и Лондоне. Опасения начали испытывать и инвесторы, ошеломленные чересчур стремительным ростом. Рынку тоже тяжело привыкнуть к бизнес-модели WeWork, который берет недвижимость в долгосрочную аренду и сдает клиентам в краткосрочную.

Что пугает кредиторов. Об объемах будущего сотрудничества с WeWork задумались в том числе лондонские кредиторы, многие из которых уже профинансировали аренду как минимум одного здания WeWork. А Лондон, где коворкинговые пространства становятся все более популярными, является по сути основным рынком компании. Банкиров и инвесторов пугают особенности развития компании, узнал Bloomberg от топ-менеджеров 17 банков, кредитных фондов, арендодателей и посредников в сделках с недвижимостью.

• Стремительный рост. Во время запуска девять лет назад WeWork арендовал всего шесть этажей в одном здании Нью-Йорка, а сейчас у компании 4,2 млн кв. м офисного пространства по всему миру. Естественно, рынок такой взлет удивляет, он пытается понять, что стало причиной, отмечает Саймон Брукс — глава компании Investec Plc, финансировавшей аренду двух зданий WeWork в Лондоне. Впечатляющий успех компании может во многом объясняться бумом стартапов, заряженных венчурными деньгами и предпочитающих хипстерские коворкинги WeWork традиционным офисам, рассуждает издание.
• Бизнес-модель. Кредиторам сложно оценить стоимость зданий, входящих в систему коворкингов, особенно когда речь идет об одном и том же арендаторе. Модель, при которой стартап берет недвижимость в долгосрочную аренду, а потом сдает ее в краткосрочную, может стать проблемой, если стоимость аренды офисов вдруг упадет и клиенты начнут искать дешевые варианты.
• Юридические тонкости. Проблем кредиторам, особенно в Великобритании и Германии, добавляет и оценка кредитоспособности WeWork . Дело в том, что материнская структура заемщика обычно не подписывает договоры об аренде, перекладывая эти задачи на отдельные компании, которые управляют конкретными зданиями. Сложности добавляет и то, что WeWork — частная компания, которая не обязана раскрывать свою финансовую информацию. Банки и другие кредиторы просто не могут получить все необходимые детали при проверке такого клиента.
• Смена настроений первого инвестора. Softbank, вложивший в компанию с 2017 года уже $10 млрд и способствовавший росту ее стоимости до $47 млрд, передумал покупать контрольный пакет компании за дополнительные $16 млрд.

Реакция WeWork. Зампредседателя совета директоров Майкл Гросс отрицает уход кредиторов от компании. По его словам, было заключено огромное количество сделок, в ходе которых были «перепроданы» или «рефинансированы» активы с участием компании в роли основного арендатора.

• В то же время топ-менеджеры компании признают, что им надо расширять сотрудничество с банками, отмечает Bloomberg. На это указывают как минимум не очень хорошие финансовые показатели — в прошлом году убыток компании составил $1,9 млрд, а ее облигациям на сумму $702 млн присвоен мусорный рейтинг. Хотя топ-менеджер стартапа Гранит Гьенбалаж заявил Bloomberg, что компания продолжает укреплять связи с банками.
• Сейчас WeWork пытается убедить кредиторов в том, чтобы они посмотрели не на нынешние потери стартапа из-за быстрого роста, а на более долгосрочную перспективу. Ведь успех доказывает, что бизнес-модель компании работает, считают в стартапе. Это подтверждает и средняя загруженность коворкингов WeWork (в среднем 80%), а также рост выручки в прошлом году более чем в два раза (до $1,8 млрд).

Риск. Если примеру упомянутого в тексте ING Groep, который отказался финансировать аренду восьмиэтажного здания WeWork, последуют другие банки и кредиторы, то стартап просто не сможет расширять свое присутствие в Европе нынешними темпами. А темпы роста компании, которая уже насчитывает 630 коворкинговых точек в более чем 30 странах мира, являются ее конкурентным преимуществом и лежат в основе ее высокой оценки.