Реконструкция вместо реновации. Скандальная программа мэрии провалилась, но выход есть

Вчера в нескольких районах Москвы снова проходили скандальные слушания о реновации, жители Бабушкинского района и Алтуфьево с переменным успехом штурмовали здания, где чиновники выступали перед заранее свезенными бабушками с плакатами за реновацию. Москвичи чувствуют себя обманутыми — вместо 10-12 этажных зданий, которые им обещали, в их районах возводят 30-этажных монстров, а выселяемых жителей отправляют в здания, порой малопригодные для жизни. Дмитрий Лурье выяснил, почему все пошло не так и, главное, как мировой опыт может помочь мэрии выйти из тупика.

Что мэрия сделала не так

С реновацией в Москве получилась достаточно своеобразная история. Мэрия при ее объявлении не озаботилась изучением настроений населения и вообще пиаром в изначальном понимании этого слова. Поэтому изначально не гарантировала переселения в границах своего муниципального района. И ошиблась.

Ошиблась, потому что такой гарантией преодолевались бы сразу два страха — быть переселенным «на кудыкины горы» и страх переуплотнения района.

При этом по первоначально объявленному, пусть и крайне неопределенному, плану реновации, сносу подлежали все попавшие в него дома. И заложенное в нормативную базу требование переселения исключительно в новые дома при этой предпосылке было логичным.

Понятно, что при замене пятиэтажной застройки на застройку в 14-16 этажей с тем же числом квартир и комнат в этих квартирах придется застроить примерно половину освободившихся территорий. (Формально — треть территории, но квартиры обещают делать побольше, а дома придется ставить дальше друг от друга, поэтому — примерно половина). Так что никаких проблем с расположением домов не предвиделось.

Девелоперы, со своей стороны, могли ожидать, что из «освободившейся половины» им выкроятся куски послаще под застройку домами или ЖК бизнес-класса, а кое-где и элитными, что дало бы недурную прибыль. Поэтому можно было предположить, что девелоперы будут «в общем и целом» готовы строить дома для переселяемых по реновации без большой накрутки цены и чрезмерной халтуры. Но так как много «элитных» ЖК построить нельзя (цены упадут), то часть освободившихся территорий пошла бы и на дела полезные для всех — на расширение сети улиц, к примеру.

Однако в ответ на самонадеянность мэрии от населения пошел шум такой силы, что властям (уже не только городским, но и федеральным) пришлось не просто гарантировать переселение в своем районе, но дать еще много других обещаний.

В итоге получилось нечто странное. Самым странным оказалось пресловутое «голосование на общих собраниях собственников» (ОСС). Оно вовлекло в эпопею с голосованием за участие в реновации жителей самых разных домов, имеющих самые разные интересы, поэтому во многих домах образовалось меньшинство, недовольное решением большинства.

Более того, голосование на ОСС вовлекло в орбиту реновации и дома постройки до 1958 года. И там скелеты из шкафов вышли уже колоннами — общежития, коммуналки (их в Москве более 80 тысяч), дома, где велика доля нежилых помещений, ветхие и аварийные (последних в Москве на сегодняшний день нет только официально). В итоге реновация из удачного PR-проекта мэрии превратилась для нее в головную боль.

Досталось москвичам и «с другого фланга». Голосование на ОСС резко нарушило планы девелоперов. Возможности сплошных квартальных сносов и застройки исчезли. Более того, сносы и стройки по программе реновации идут черепашьими темпами.

Девелоперам стало просто негде и нечего строить, и началась застройка жильем промзон. Этого при реновации по первоначальной схеме не требовалось — на все предполагаемые постройки хватало места, а девелоперы получали работу.

Сейчас во множестве промзон строятся ЖК класса «бизнес», а то и просто «стандарт» — места-то не «козырные», а какие нашлись. Промзоны эти — в обжитых районах, по большей части те, где были «экологически нейтральные» объекты — НИИ, КБ, предприятия точной механики и радиоэлектроники, легкой промышленности, склады.

Местные жители начали понимать, каким от этого будет уплотнение населения в районах, рост загрузки дорог, общественного транспорта и прочей инфраструктуры. Некоторые сообразили, что ускоренная застройка промзон — прямое следствие невозможности освобождения территорий при сносе. Но, увы, «поезд ушел».

И это еще не все беды. Эти самые бывшие заводы, НИИ и КБ были давно сданы под офисы, и многие местные жители там работали — удобно, когда работа недалеко от дома. Теперь они этого бонуса лишились. Предприниматели сняли офисы подальше, а работники пополнили ряды автомобилистов и пассажиров общественного транспорта.

Плюс к тому в дело пошла политика на районном, городском и федеральном уровнях.

В общем, нежелание знать город и учитывать умонастроения его жителей вышло боком всем.

В итоге единой реновации больше нет. Первичная концепция потерпела крах. Признаки этого видны во всем — от черепашьих темпов реновации до введения бессрочного свободного выхода из реновации при запрете на вход в нее.

На сегодня есть «новая реальность» — сотня отдельных реноваций по районам. Районы в Москве по итогам голосования на ОСС разделились на районы «большой реновации» (те, где в реновацию вошло несколько десятков домов) и «малой реновации» (те, где таких домов единицы, максимум — десятка полтора-два). При этом по районам «малой реновации» идет волна недовольства с одним вопросом: «Где стартовые площадки?».

Во многих районах взоры жителей обращаются на пустующие выселенные дома. Голосованием на ОСС в реновацию вошло немалое число домов, которые представляют архитектурную и историческую ценность, а потому сносу не подлежат. Положим, эти дома выселены. И что с ними делать? Можно ли их реконструировать под нужды реновации? И нельзя ли для начала реконструировать под нужды реновации уже выселенные дома?

Появилась и достаточно неожиданная категория «одиночных домов, вошедших в реновацию при не вошедших в нее соседних домах». Вот, скажем, стоят у вас в ряду на минимальном нормативном расстоянии друг от друга десять «хрущевских» пятиэтажек. Вошли в реновацию четвертая и седьмая, а остальные не вошли. Что делать? Снести их, конечно, можно. Но дома сильно выше снесенных построить не получится при всех послаблениях по части инсоляции. Тупик.

Как исправить ошибки

Решение напрашивается: изменение нормативной базы, допускающее переселение по реновации не только в специально построенные для переселения новые дома, но и в дома реконструированные с учетом нормативов реновации.

Рассмотрим возможные варианты такой реконструкции.

1. Отремонтировать пятиэтажки капитально. Планировки не менять, заменить коммуникации и установить наружные подвесные лифты — «стекляшки» со стороны лестничных клеток с выходами между этажами. Особый случай — дома серии II-05, в которых лифтовые шахты есть, но не задействованы. Впрочем, их в Москве немного.

Этот вариант лучше всего подходит для кирпичных домов «дохрущевской» постройки, которые утеплять не надо. Более того, в большинстве случаев площади и планировки квартир в них вполне соответствуют нормам для переселения по реновации. При этом для многих людей, ныне владеющих квартирами в таких домах, станет возможен «капремонт с временным отселением» и возвращением после ремонта в свои же квартиры.

Квартиры, освободившиеся после расселения коммуналок, можно будет задействовать для переселения из «трешек» в «хрущевских» домах.

К недостаткам такого варианта можно отнести отсутствие в этих домах грузовых лифтов. Но интересы маломобильных жильцов при этом можно обеспечить установкой поднимаемых пандусов по всем этажам здания. Или предоставлением им по их желанию квартир на первых этажах.

2. Реконструировать с отселением, но без надстройки. То есть рационализировать планировки объединением помещений в квартирах (а, возможно, и квартир). Можно также заменить коммуникации и поставить наружные подвесные лифты. Сократится число квартир, но вырастет их качество. Это вариант для «хрущевских» пятиэтажек.

Потребуется утеплить блочные пятиэтажки так же, как утепляли блочные башни серии II-18. Я сам живу в такой, прошедшей утепление, и подтверждаю его эффективность.

Наиболее очевидны варианты перепланировки типичных «хрущевских» двухкомнатных квартир в однокомнатные и трехкомнатных — в двухкомнатные путем объединения кухонь и примыкающих к ним маленьких комнат в увеличенную кухню. Проход в кухню будет через «присоединяемую» комнату. Такая кухня с двумя окнами будет состоять из «рабочей» зоны на месте прежней кухни и «обеденной» — на месте прежней комнаты.

Между ними делается арочный дверной проем, чтобы не ослаблять стену. Прежний проход в кухню при этой перепланировке идет на расширение санузла либо превращается в стенной шкаф. Как это получается, можно легко представить себе по схеме планировки квартир, к примеру, в доме серии I-515/5. Или просмотрев сайты с решениями по перепланировке квартир.

При этом площади и планировки реконструированных квартир будут вполне соответствовать стандартам реновации с переходом в категорию с меньшим числом комнат.

3. Реконструировать с отселением и надстройкой. Это, по сути, второй вариант с дополнительной надстройкой 2-3 этажей. В нашем случае возможности такой надстройки если и будут, то единичные. Дома, представляющие собой памятники архитектуры и истории, надстраивать в общем случае нельзя. Равно как и отдельные пятиэтажные дома, стоящие в ряду пятиэтажек.

Во всех вариантах первые этажи могут быть как сохранены жилыми (актуально для домов в глубине кварталов), так и переделаны в нежилые помещения с устройством отдельных входов (актуально для домов «первой линии»).

Как рассказал The Insider архитектор Матвей Иванов, опыт постсоветских и посткоммунистических стран показывает, что именно реконструкция пятиэтажного жилого фонда стала основным направлением адаптации некомфортного постсоветского наследия.

«Даже для богатой и процветающей Германии задача сноса полупустых пятиэтажек в городах бывшей ГДР оказалась непосильной с экономической точки зрения, и большую часть из них подвергли реконструкции, получив на выходе вполне комфортное, современное жилье эконом-класса, при этом отвечающее современным нормам энергоэффективности и соразмерное комфортному градостроительному масштабу немецких городов», — рассказал Иванов.

И в Москве, по его словам, еще со времен Лужкова проектными институтами прорабатывались варианты реконструкции пятиэтажек ряда серий без их сноса. «К сожалению, все объявляемые в Москве программы реновации не акцентированы на задаче улучшения условий жизни москвичей, но ставят во главу угла исключительно коммерческие интересы застройщика. Поэтому проекты массовой реконструкции пятиэтажного жилого фонда без увеличения жилых площадей были отвергнуты , — заключает Иванов. — На вопрос: «Имеет ли смысл реконструировать попавшие под реновацию пятиэтажки в Москве?», — в целом можно дать положительный ответ. Иное дело, что в этой реконструкции мало заинтересован стройкомплекс Москвы».