Купить дом в Европе — это только для миллиардеров? И как не наткнуться на мошенников?

Важные вопросы про недвижимость за рубежом

Кажется, что купить квартиру за рубежом — дорого, сложно и опасно. Но на самом деле на квартиру у Средиземного моря нужно 20–30 тысяч евро первоначального взноса, а на остальное можно взять ипотеку: ставки в Европе меньше, чем в России. Мы вместе с сервисом для покупки жилья в Европе Westarp разобрались, во сколько обойдется квартира рядом с морем и о чем действительно стоит помнить, покупая жилье за рубежом.

Это доступно только для богатых? Сколько вообще может стоить квартира в Европе?

Здесь все зависит от страны, города, метража и качества дома. В целом покупка жилья в Европе — дело не дешевое, но оно доступно не только миллиардерам. Небольшая квартира с одной спальней в Барселоне обойдется в 250–300 тысяч евро (примерно 18–22 миллиона рублей). Однако купить «домик у моря» в одном из городов поменьше можно и дешевле: например, в Валенсии можно подобрать квартиру с двумя или даже тремя спальнями за 150–250 тысяч евро (11–18 миллионов рублей), а в туристических зонах Малаги и Аликанте вариантов до 200 тысяч евро (14 миллионов рублей) вообще масса.

В Праге можно найти квартиру в районе 100 тысяч евро (то есть чуть больше чем за 7 миллионов рублей). Это немало, но нужно понимать: мало кто покупает квартиры и дома в Европе, чтобы пожить там пару недель в год. Обычно это инвестиция, с которой люди планируют получать пассивный доход — то есть сдавать в аренду.

Я как раз не миллиардер и не могу заплатить сразу сто тысяч евро, что делать?

Берите ипотеку. Кредит стоит брать не в России, а именно в той стране, где вы собираетесь покупать квартиру или дом: ставки по ипотеке в Европе равняются обычно 2–3%, даже для иностранцев.

Но это сильно зависит от страны. Например, в Испании ставки для граждан и иностранцев отличаться не будут, но человек без гражданства сможет получить кредит только на 60–70% от суммы. В Чехии же ставка для иностранцев будет на 1–1,5% выше, чем для местных жителей, и составит примерно 4–4,5%. Зато получить от банка можно до 80% от суммы. Важное отличие от российской ипотеки: в большинстве европейских стран платить за ипотеку вы начинаете в тот момент, когда дом достроен, а не когда вам одобрили кредит.

Еще стоит помнить: ипотека в Европе — это не ярмо, а инвестиция, если вы захотите, то в удачной ситуации сможете продать квартиру через три-пять лет и заработать до 20% от вложенного. А если вы покупали микроапартаменты, то заработать сможете и 60%, подсчитали в Westarp: на них сейчас в Европе настоящий бум.

В какой европейской стране выгоднее всего покупать квартиру?

Смотря для чего она вам нужна. Например, если вы просто хотите свое жилье у моря и не планируете на нем зарабатывать, то можно рассмотреть Болгарию — там дешевле всего. А в испанской Валенсии можно выбрать квартиру и для жизни, и как инвестицию: сейчас там строительный бум, появляются новые дома и растет цена на аренду. Сами квартиры пока еще остаются недорогими — в среднем в два раза дешевле, чем в Барселоне.

Сейчас через платформу Westarp можно купить недвижимость в Испании, Чехии и Португалии. А в конце этого года там появятся еще и варианты в Германии.

Как купить жилье за рубежом и не попасть на мошенников? Их же очень много!

Покупка жилья за рубежом — предприятие рискованное, но если правильно выбирать квартиру и риелтора, эти риски можно минимизировать. Если вы покупаете новую квартиру, проверяйте жилье через кадастры, местные реестры недвижимости, изучайте историю застройщика, внимательно читайте новости и форумы.

Если вы покупаете жилье у собственника, то нужно не только внимательно проверять все документы, но и вести сделку через эскроу-счет в банке. Вы кладете туда деньги за жилье, а продавец сможет их забрать только тогда, когда сделка будет завершена и все пройдет без нарушений.

При покупке важно не только не попасть на мошенников, но и выбрать риелтора, который действительно поможет вам найти подходящий вариант, а не будет стараться побыстрее закрыть сделку, чтобы получить свою комиссию.

Westarp проверяет каждого застройщика и каждый его проект перед тем, как выставляет квартиры на свой сайт. У каждого клиента платформы есть личный менеджер и местный юрист, который несет полную страховую ответственность за сделку, а большинство процедур происходит онлайн. Прочитать о том, чем может помочь посредник, можно здесь.

А как не купить дом с окнами на трассу или выходом на кладбище? Часто слышу про такое!

На самом деле кладбище — это не всегда плохо. Например, в Праге люди готовы платить больше, чтобы жить рядом с Ольшанским кладбищем — это большой красивый парк посреди города, где люди гуляют с детьми.

Главное правило — нужно обязательно приехать на место и очень внимательно посмотреть на жилье и его окрестности. Еще перед покупкой нужно собрать максимум доступной информации о районе, где вы собираетесь покупать квартиру. Если вы планируете там регулярно бывать, то хорошо бы в этом месте и прожить какое-то время.

Хотя Westarp — это прежде всего платформа по подбору жилья, у компании есть сеть локальных агентов. Они организуют ваш приезд на просмотр квартиры, помогут оформить все документы и довести сделку до конца.

Как сдавать квартиру, если я не планирую там жить?

Для этого обычно нанимают агентства, которые занимаются управлением недвижимостью. Они помогут найти арендаторов и оформить сдачу жилья по всем местным законам. Например, если вы купили микроапартаменты — крошечную квартиру в 20–30 квадратных метров — в Германии или Чехии, то, скорее всего, очень быстро их сдадите. Сейчас на этот формат в Европе очень большой спрос.

Стоит помнить, что если вы сдаете квартиру на долгий срок, то пожить пару недель в отпуске в своей квартире вы не сможете. Европейские законы не дадут вам выселить человека, предупредив его за месяц, как это часто происходит в России. Но это не значит, что раз вы сдали квартиру в аренду, то сами жить в ней никогда не сможете. Например, в той же Испании гораздо выгоднее сдавать квартиру на маленькие сроки, например через Airbnb. Правда, и конкуренция на этом рынке довольно высокая.

А как и в какой стране платить налоги?

Налоги придется платить там, где у вас недвижимость. Они в каждой стране разные. Например, в Испании довольно большой налог при покупке жилья — до 16% от ее стоимости, а в Чехии может оказаться, что вы должны государству только 40 евро госпошлины.

Если вы сдаете квартиру в аренду, нужно будет каждый год платить налог на доход — аналог российского НДФЛ.

У Westarp есть местные налоговые консультанты для помощи клиентам с подачей деклараций, чтобы вы точно сделали все по всем местным нормам и ничего не упустили.