Застройщики не спешат перестраиваться на работу по новым правилам/ Андрей Махонин / Ведомости

Новые правила строительства пока не прижились в Москве. Лишь 20% жилья в городе будет достраиваться с использованием эскроу-счетов, следует из сообщения председателя Москомстройинвеста Анастасии Пятовой на Московском урбанистическом форуме, это 137 проектов на 7,2 млн кв. м. По старой схеме застройщики закончат 374 проекта: по ним согласно данным столичного стройкомплекса возводится 23,7 млн кв. м – две трети от строящихся в столице 36 млн кв. м жилья. Оставшиеся проекты, по словам Пятовой, либо строятся за счет бюджета с использованием спецсчетов, либо уже завершаются.

Перейти на эскроу-счета при продаже квартир российские застройщики должны с 1 июля. Закон о долевом строительстве запрещает оплачивать проекты деньгами дольщиков напрямую – они поступают на специальные счета в банках. Получить эти деньги застройщик может лишь по завершении строительства, а до этого он должен строить только за заемные или собственные средства.

Чтобы отрасль безболезненно перешла на новые правила, правительство разрешило достраивать жилье по старым, если дом готов более чем на 30%, а на дольщиков приходится не менее 10% его площади. Заявить о таком желании компании могут до 1 октября 2019 г. Объекты, не готовые и на 30%, больше других рискуют стать проблемными, объясняли представители Минстроя. Это как раз та стадия, когда затраты застройщика большие, а продажи еще невелики.

Так много проектов строится по старым правилам, поскольку еще за два года до изменения регулирования ведомства обсуждали с девелоперами эти нововведения и бизнес имел возможность подготовиться, комментирует директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов. Ничего страшного в этом нет, продолжает он: 90% этих объектов строят ведущие строительные компании, которые завершат их без проблем. У ГК «Инград» примерно половина проектов достраивается по старым правилам, рассказывает вице-президент компании Федор Сапронов, в остальных используются или эскроу-счета, или проектное финансирование. По новым проектам компания, по его словам, активно работает с банками и уже получила положительные решения кредитных комитетов.

Плавный переход к эскроу-счетам позволит адаптироваться к новым условиям, избавит девелоперов от необходимости менять финансовые модели и пересматривать стоимость жилья в запущенных проектах из-за дополнительных расходов на обслуживание кредитов, говорит управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. Жизненный цикл проекта от получения разрешения на строительство до сдачи дома в эксплуатацию обычно не превышает двух лет – это и будет переходный период, во время которого застройщики смогут завершить объекты, начатые по старой схеме долевого строительства, и адаптироваться к новым реалиям, считает сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров.

«Москомстройинвест анализирует темпы строительства и финансовую устойчивость застройщиков. Можно утверждать, что проекты, получившие зеленый свет, точно будут завершены в срок», – говорит Колочинский. В зоне риска, по его словам, остаются застройщики, которым не удалось получить проектное финансирование при переходе на эскроу-счета, а таких компаний по стране много. Представитель Минстроя не смог оперативно предоставить данные, сколько компаний работает по новым правилам.

Переход к эскроу-счетам в строительном бизнесе может привести к некоторому снижению темпов возведения жилья, однако за банковским финансированием в этом секторе – будущее, заявила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина во время Международного финансового конгресса в Петербурге. Перемены оздоровят отрасль, считает она: строительные компании, которые не могли работать даже с бесплатным финансированием от граждан, вряд ли смогут работать с банковским сопровождением. Модель привлечения денег через счета эскроу в будущем будет несколько смягчена и компании смогут поэтапно снимать деньги со счета до завершения строительства – при должном надзоре госорганов и банков, считает Носов, такая модель сложилась в большинстве европейских стран и является оптимальной.

Две трети жилья в Москве будет достраиваться по старой схеме