vertical

Сервисные апартаменты в небольшом количестве есть в столичном регионе и Сочи, но пышным цветом цветут исключительно в Петербурге, занимая две трети этого специфического рынка. Остальные 30% приходятся на псевдожилье, доля которого постепенно уменьшается. Впрочем, говорить о полном отмирании этого сегмента пока не приходится. Если, разумеется, в дело не вмешается государство, как это уже было с хостелами совсем недавно.

Джентльменский набор

Успех сервисных апартаментов именно в Северной столице легко объясняется тем, что Петербург – самое популярное туристическое направление в стране с прекрасными перспективами для дальнейшего роста.

«Основные деньги приносят те туристы, которые приезжают на короткий срок. Но правильно говорят: заполнить отель в высокий сезон не сложно. А вот попробуйте сделать то же самое в низкий! Поэтому крайне важно умело комбинировать кратко- и долгосрочную аренду номеров», – говорит председатель экспертного совета по апартаментам РГУД, гендиректор компании VALO Service Константин Сторожев.

Но и этого для успеха маловато. Туристы в современном мире уже довольно избалованы. «Одним важна игровая комната и детский клуб, где можно ребенка оставить. Другие, наоборот, от детей шарахаются, но вот провести вечер в спа были бы не прочь. Третьих интересует ночная жизнь, и им нужен бар на первом этаже, а еще желательно, чтоб прямо за углом была улица Рубинштейна или какая-то другая с обилием злачных мест», – описывает коммерческий директор Docklands Development Екатерина Запорожченко. И добавляет, что угодить всем и сразу – утопическая идея: «В нашем городе такой подход больше не работает. Без концепции апарт-отель обречен на заполняемость 50% или меньше, а это провал».

Переходя от общего к частному, эксперты говорят и о таких не столь важных на первый взгляд вещах, как обстановка в самих номерах. Многие туристы предпочтут не останавливаться там, где нет стиральной или посудомоечной машины, потому что это идет вразрез с их привычками.

«В идеале в самом апарт-отеле должен быть ресторан, камеры хранения, весь джентльменский набор сервисов, который сейчас есть везде: уборка, стирка белья, помощь в решении любых бытовых вопросов, а поблизости – в шаговой доступности – желательно иметь супермаркет, отделение банка и что-то развлекательное, пусть и локальной направленности. И конечно, объект не должен быть гигантским. Оптимально – не более 500 номеров», – считает гендиректор «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов.

Ресторан всему голова

Инвесторы стали лучше разбираться в причинах, по которым тот или иной апарт-отель может стать успешным и принести им больше прибыли – или оставаться полупустым и окупаться десятилетиями. Многие тщательно выбирают объект инвестирования, порой месяцами, обращаясь за советом к экспертам. «И те им объясняют, что есть краеугольные камни, на которых зиждется успех. Скажем, в любом апарт-отеле должен быть ресторан. Если его нет, мы лишаемся групповых туристов, которым важно питание. В идеале ресторан и бар должны открываться одновременно с заселением первого гостя, а не через полгода после открытия объекта», – объясняет Запорожченко. Чтобы обслуживать бизнес-туристов, необходим конференц-зал. Далее следует фитнес-центр, в идеале – с бассейном. Насчет больших паркингов мнения аналитиков расходятся. Одни говорят, что без них сложно угодить автопутешественникам из Европы, предпочитающим оставлять машины в крытых и охраняемых местах. Другие считают, что таковых немного, а в эпоху каршеринга паркинги становятся не столь важным элементом.

Любопытно, что пока застройщики не учитывают «китайский фактор». Туристы именно из этой страны обеспечивают бурный рост турпотока в Петербурге (как и в Европе), однако это далеко не самая платежеспособная категория, которая предпочитает недорогие классические гостиницы, почти не оставляет денег в ресторанах и не использует дополнительные сервисы. По словам Антонова, внутренние туристы владельцам апартаментов и управляющим компаниям гораздо выгоднее, тем более что их поток в последние два года тоже растет. «Китайский клиент очень специфический, но небольшие объекты на 100–150 номеров вполне можно перепрофилировать конкретно под них, и это, скорее всего, окупится», – считает он.

Конкурентное будущее

За последние два года рынок сервисных апартаментов в Петербурге утроился и продолжает расти пусть и не столь впечатляющими темпами, но на 40–50% ежегодно. Сейчас в городе есть 3600 номеров, еще 4500 введут в 2019 г. А в 2020-м ожидается еще больше – 5300 апартаментов.

«Прогнозировать можно следующее: усилится конкуренция с 3–4-звездочными классическими отелями, управляющие компании повсеместно перейдут на работу по гостиничным стандартам, т. е. акцент будет сделан не на туристов-одиночек, а на корпоративных гостей. Но и доходность упадет. Полагаю, что из-за усилившейся конкуренции и широкой базы больше чем на 10–12% годовых инвесторы к 2023 г. не смогут рассчитывать», – говорит Антонов. Впрочем, доходность, выраженная в процентах, вещь не самая очевидная. Ведь не совсем понятна исходная сумма, от которой прибыльность исчисляется. Многие девелоперы берут за нее стоимость самого номера, но это в определенной степени лукавство: для того чтобы начать зарабатывать, в юнит необходимо вложить еще немало средств.

Антонов считает, что за несколько лет апартаменты смогут отъесть весомую долю пирога у серого рынка аренды квартир. Апартаменты удобнее искать, здесь можно легко сделать временную регистрацию и жить с детьми и животными, что нередко не приветствуют арендодатели-частники. Да, арендная плата в апартаментах (пока) выше, но при заселении не надо платить комиссионные риэлторам и залог владельцу квартиры.

Как еще будут меняться апарт-отели? Управляющий партнер «Saviils Россия» Дмитрий Халин согласен с тем, что им придется перенимать функционал гостиниц: «В Москве уже есть апартаменты, где гостей встречают продуктовым набором, помогают забронировать столик в ресторане или купить билет в театр. И еще одна важная опция: там работает мультиязычный персонал. В городе с большим турпотоком это необходимо».

В Петербурге есть небольшое количество апарт-отелей, которые условно можно отнести к эконом-классу. В них больше 1000 номеров, преимущественно крошечных студий, а расположены они в спальных районах на окраинах города. Инвестора сюда заманивают, прежде всего, ценой (входной порог от 2,5 млн руб., тогда как в бизнес-классе почти вдвое выше), однако доходность таких объектов вряд ли будет высокой.

«Сейчас тренд обратный – девелоперы отходят от мелкой нарезки. Ориентация на бизнес-туризм – это совсем недалекое будущее апартаментов. В Петербурге в 2018 г. прошло около 180 различных мероприятий. Их участники живут в номере дольше, а поток не имеет ярко выраженной сезонности. Для корпоративной аренды важнее всего комфорт (тишина), локация в центре или Московском районе, цена и рекомендации», – полагает директор компании RBI PM Карина Шальнова. «Ориентация на бизнес-туризм совершенно правильная. Но для данной категории идеален симбиоз отеля, бизнес-центра и какого-нибудь локального аттракциона. Например, скоро должны снести спортивно-концертный комплекс «Петербургский» и построить на его месте новую арену – это как раз пример такого аттракциона», – соглашается заместитель гендиректора компании «Союз инвест девелопмент» Владимир Федоров.

Ну а самый необычный продукт собирается представить будущим инвесторам компания Becar. Это будет строго сегментированный многофункциональный кондо-отель на ул. Орджоникидзе. Из пяти башен по 500 номеров каждая: в одной будет расположен отель премиального класса, в другой – 3-вездочные апартаменты, а в трех оставшихся – крупнейший в Европе коливинг. Как объяснил управляющий проектами Becar Asset Management Николай Иордан, номера в коливинге будут площадью от 20 до 23 кв. м, но главной фишкой станет огромное общее пространство для всех трех зданий – около 9000 кв. м.

Рынок сервисных апартаментов в Петербурге растет на 40–50% ежегодно