«Шоколадница» против Абрамовича: как арендаторы и владельцы ТЦ бьются за законопроект о расторжении договоров аренды

Один из главных бизнес-конфликтов коронавирусного кризиса — между крупными арендаторами и владельцами торговых центров — должен разрешиться в ближайшее время. Компромиссным может стать вариант, при котором арендаторы получат право разрывать договоры аренды в одностороннем порядке без санкций, но только до октября этого года. Но не исключено, что арендодателям еще удастся отвоевать расторжение договоров через суд.

Мы делали главные деловые СМИ страны, теперь делаем лучше — подпишитесь на email-рассылку The Bell!

Что произошло

На прошлой неделе Госдума приняла правительственный законопроект о поддержке экономики. В него вошли положения о безусловном праве арендатора отказаться от договора без взимания любых плат, если его доходы с момента введения режима повышенной готовности упали более чем на 50%. Владельцы ТЦ сочли эти положения опасными для всего своего сектора.

На этой неделе Минэкономразвития подготовило поправку в документ ко второму чтению, узнали «Ведомости». Она дает арендодателям два послабления:

• Арендаторы смогут разрывать договоры с собственниками помещений в одностороннем порядке, но только до 1 октября 2020 года.

• Арендатор при разрыве договора обязан возместить убытки владельцам помещений в размере одного ежемесячного платежа.

Министерство сообщило, что совместно с депутатами ищет компромисс, однако он должен дать арендаторам возможность «избавиться от кабальных условий, в которых они сейчас оказались».

Ключевое второе чтение законопроекта сегодня перенесли на следующую неделю. Объявленная причина — доработка документа с учетом обращения Владимира Путина 11 мая по поддержке граждан и бизнеса.

Что важно знать о законопроекте

Вокруг этого законопроекта столкнулись интересы арендодателей и арендаторов, конфликт вышел в публичную плоскость, обе стороны забрасывают чиновников письмами.

Против документа сразу же выступил Российский союз торговых центров, предупредив о «необратимом разрушении отрасли без возможности восстановления» и попадании за черту бедности 6,3 млн человек.

На этой неделе было опубликовано открытое письмо 11 лидеров рынка аренды коммерческой недвижимости, в числе которых структуры Романа Абрамовича, Михаила Гуцериева, Александра Клячина и других бизнесменов. Смысл письма сводится к тому, что одностороннее расторжение договоров без компенсации вызовет коллапс не только сектора коммерческой недвижимости, но и банков, выдавших ему кредитов на 6 трлн рублей.

Арендаторы, чей бизнес фактически остановился, напротив, выступают за скорейшее принятие законопроекта: Ассоциация компаний розничной торговли (АКОРТ) и Ассоциация компаний интернет-торговли (АКИТ) попросили Госдуму всемерно ускорить принятие документа. Если предложение не пройдет, то «уже летом мы увидим полностью пустые ТЦ в связи с банкротствами ритейлеров», заявил глава АКИТ Артем Соколов.

О поправке про октябрь отрасль знает, сказал The Bell гендиректор сети ресторанов «Шоколадница» Олег Подгорный, — она обсуждалась 11 мая на совещании у помощника президента по экономическим вопросам Максима Орешкина. Арендаторов этот вариант устраивал, утверждает он. «Все это было подтверждено и согласовано, пока в Госдуме к обсуждению законопроекта не подключились лоббисты, не готовые к гибкости. Есть опасение, что в итоге примут поправку, согласно которой расторгать договор в одностороннем порядке можно будет только через суд. Это будет означать несколько месяцев арендных начислений, судебной тяжбы и в итоге банкротство», — предупреждает бизнесмен.

Об этом говорят

У арендаторов надежда только на этот законопроект, говорит Подгорный. По его словам, он направлен не на всех арендодателей, а только на тех, кто не готов проявлять никакой гибкости. «Мы же сами не хотим уходить с точек — каждая точка это в среднем 15 млн вложений, большая часть которых неотделимы от помещения, например, ремонт стен и полов», — объясняет бизнесмен.

Закон о расторжении договоров — не способ шантажа арендодателей, а способ «охладить» тех из них, кто требует «100% оплаты аренды закрытого помещения и выставляет штрафы на 2–3–10 млн рублей», согласен основатель компании «Теремок» Михаил Гончаров. Он опубликовал новое письмо Федерации рестораторов и отельеров Владимиру Путину. Рестораторы просят президента «не допустить ситуации, когда эффективность предложенных Правительством РФ мер будет нивелирована желанием собственников недвижимости сохранить прежний размер арендных платежей и зачастую кабальные и безвыходные условия договоров аренды на докризисных условиях».

Четверть арендодателей 290 точек сети не идут ни на какие уступки «Шоколаднице», констатирует Подгорный: «Нам уже начислили 70 млн рублей арендной платы при неработающих точках, то же самое будет на май — эти суммы превышают выручку ресторана (сейчас “Шоколадница” работает на доставку) в полтора раза».

Гендиректор сети «Связной» Евгений Давыдович тоже назвал отношения с арендодателями «самой животрепещущей темой». Правда, в отличие от кафе, сотовому ритейлу повезло — 75–80% точек сети открыты. «Но есть группа арендодателей, в первую очередь это крупные ТЦ, которые ведут себя так, будто ничего не изменилось, выставляют договора в валюте (таких порядка 5%, в основном в Москве). Есть и те, кто не просто не дает скидку, а пытается проиндексировать арендную плату — так, например, было в Новосибирске», — сказал бизнесмен The Bell.

Примут закон или нет, это уже двадцать пятый вопрос, считает он: «Возможно, в нем будет какая-то запятая, которая сведет весь закон к тому, чтобы мы шли разбираться в суд. Мы и так можем пойти в суд, но это очень долгий процесс, и его результат очевидно не гарантирован».

Давыдович уверен, что, если арендодатели на пойдут на уступки сейчас, проблемы у них начнутся потом, когда не откроются торговые точки. «Надо как-то договариваться. Есть удачный пример Израиля, где крупные сетевые арендаторы объединились и ультимативно сказали торговым центрам, на каких условиях они готовы открываться», — говорит он.

Проблемы арендодателей он признает: многие ТЦ построены на кредитные деньги или в залоге у банков и не дают дисконт, потому что банки не дают реструктуризацию по кредиту. «Получается, что послаблений, которые дал ЦБ, либо недостаточно, либо банки по какой-то причине их недостаточно используют», — говорит Давыдович.

Сооснователь сети гипермаркетов мебели Hoff Михаил Кучмент тоже указывает, что арендаторы зависят только от доброй воли арендодателей. «Сейчас вся система арендных отношений устроена так, что арендодатель — абсолютный доминант в этом балансе: любой наш магазин может быть закрыт, потому что мы вовремя не заплатили и т.д. Если 20 или 30% арендодателей вам не пошли навстречу, то этого достаточно, чтобы обанкротилась компания», — говорит бизнесмен. «Сегодня у нас нет даже слова “переговоры”», — считает он.

По его оценке, законопроект уже в первом чтении, с правом досрочного расторжения договоров, позволит «хоть как-то эту ситуацию сбалансировать», защитив компании и рабочие места в них от банкротства. «У ритейла будет возможность с негибкими арендодателями расторгаться и переезжать в другие помещения, на рынке все равно будет много пустых помещений. Мы не Европа, где государство переводит компаниям деньги, чтобы они платили аренду. Мы просим безденежную меру поддержки, которая позволит просто выровнять баланс, а не переложить убытки от ритейлеров на девелоперов», — объясняет бизнесмен. Он слышал, что в первоначальной версии речь шла о возможности разорвать договор до конца года, но это не имеет принципиального значения: расторгнуть договор до 1 октября тоже нормально.

«Поправка к закону о аренде, позволяющая арендатору выходить из кабальных договорных отношений без штрафов, даст хоть какой-то аргумент нашей отрасли в диалоге с арендодателями», — говорит президент Ассоциации операторов фитнес-индустрии России Ольга Киселева. Сейчас штрафы за разрыв достигают годового размера аренды, и только четверть арендодателей пошли навстречу фитнес-клубам.

По мнению другой стороны, поправки Минэкономразвития — верный, но недостаточный шаг навстречу арендодателям. Но даже при этом пункт об одностороннем расторжении договоров аренды нарушает принципы справедливости и гражданского равенства и дает преимущества арендаторам перед арендодателями, сказал «Ведомостям» первый заместитель гендиректора AFI Development Евгений Поташников.