На этой неделе в Госдуме в первом чтении был рассмотрен законопроект о реформировании института комплексного развития территорий (КРТ). По замыслу взамен обветшалых домов жители должны получить новые, а заодно и более качественную жилую среду, преобразованную социальную инфраструктуру, улицы и дворы. КРТ должно стать альтернативой стихийной массовой застройке на периферии – «гетто» без инфраструктуры, которые нагоняют уныние и создают нагрузку на город.

КРТ используется во многих государствах – Германии, Швейцарии, Франции. Особенно хорошо инструменты градостроительного развития работают в Германии, во многом это эхо Второй мировой войны и последствия массовой типовой застройки второй половины XX в., что схоже с исторической судьбой российских городов.

Советская застройка прошлого века решила задачи своего времени, но большая ее часть физически и морально устарела, некоторые дома и вовсе опасны для жильцов. Страна объективно ветшает, и сегодняшнему поколению надо срочно придумать свое решение жилищного вопроса – да еще и в условиях бюджетных ограничений.

А самый острый и сложный вопрос – как не нарушить права собственности жителей ветхих домов и других собственников. Нельзя допустить, чтобы ради всеобщей гармонии, которую несет КРТ, пострадали бы интересы людей. В законопроекте перечислены меры, защищающие собственников, – эффективны ли они?

Мера первая: где можно начать КРТ

По законопроекту не менее 50% территории, выбранной для комплексного развития, должно быть занято аварийным и заметно ветшающим жильем или самовольными постройками. Это позволит развивать действительно депрессивные районы и не трогать сравнительно благополучные.

В немецком законе для аналогичного КРТ механизма нет настолько четких критериев выбора – они отданы на усмотрение регионов, главное, чтобы реновация служила общественному благу, а не частным интересам. Под общественным благом немцы понимают удовлетворение повышенной потребности в жилье и рабочих местах, строительство общественных объектов, восстановление неиспользуемых территорий. Несогласные собственники могут общественное благо оспорить в суде – и судам дана большая свобода усмотрения.

Риск в российском случае в том, что в остальные 50% территории, выбранной для комплексного развития, могут попасть и новые постройки, которые можно изъять для публичных нужд на основании Земельного кодекса (проголосовать за добровольное переселение могут только жители ветхих и аварийных жилых домов).

Можно предложить три варианта решения.

Первый. Уточнить критерии для оставшихся 50% территории, чтобы в нее точно не попали новые постройки. Но тогда возможности КРТ будут ограничены. В промзоне в центре города, явно требующей реновации, может оказаться недавно построенный склад или гараж. Отказываться только поэтому от создания нового благоустроенного района? Второй. Предъявлять высокие стандарты к «публичным нуждам» при изъятии объектов в зоне КРТ (о чем, кстати, уже писал Верховный суд по делу об изъятии имущества для развития застроенных территорий). На месте изъятого строения для КРТ должны появиться дорога или больница, но никак не новый дом бизнес-класса.Третий. Заменить там, где это возможно, изъятие объектов в зоне КРТ на их принудительную реконструкцию, реставрацию, изменение использования в соответствии с новой концепцией развития территории.

Мера вторая: как учесть мнение жителей

По законопроекту, прежде чем КРТ начнется, жители расселяемого дома дважды изъявляют волю. Первый раз – на публичном обсуждении градостроительной документации для КРТ. Второй – когда жители дома голосуют за его включение в программу реновации. Недостатки демократического процесса известны, меньшинство вынуждено подчиняться большинству, но явно он лучше, чем изъятие в публичную собственность.

В Германии мнение собственников учитывается только на стадии публичного обсуждения акта о градостроительных мерах развития. Когда акт утвержден, он становится основанием для изъятия в публичную собственность объектов в зоне реновации. Правда, целесообразность изъятия каждый раз подвергается строгой судебной оценке.

Однако самый важный элемент – процедура определения голосующих лиц и подсчета голосов – отдан в российском проекте на откуп регионам. А именно от прозрачности и надежности голосования зависит учет истинной воли жителей.

Мера третья: справедливая компенсация

Законопроект следует опыту московской реновации: собственники должны получить равнозначное жилье или адекватные деньги. В документе описаны основные параметры нового жилья, а детали – стандарт благоустройства, качество отделки – отданы регионам.

Реновация не везде устроена так. В Швейцарии и Франции собственников, пока для них строится дом на месте попавшего под реновацию, переселяют в арендованные за счет государства квартиры. Так сохраняется право собственности на земельный участок – с заменой дома – и сильно сокращаются расходы бюджета на выкуп жилья.

В Германии, если реновация не сопровождается изъятием имущества, уже на собственников возлагается обязанность компенсировать затраты муниципалитета на реновацию, это один из источников ее финансирования. Под эти затраты собственник может получить заем с льготной ставкой. Те же собственники, у кого было изъято имущество, могут выкупить изъятый участок обратно, доплатив разницу в приросте его стоимости. На это тоже может быть предоставлен льготный кредит.

Выгодная аренда

В российском законопроекте альтернативы выкупу нет. Можно с учетом иностранного опыта предложить такую схему: государство компенсирует собственнику аренду жилья, пока строится новый дом, а когда дом готов, собственник должен уплатить разницу между ценой новой и прежней квартиры. Под это могли бы появиться льготные ипотечные программы и адресная поддержка нуждающимся. Это позволило бы людям остаться в привычном месте, но в лучших условиях и одновременно уменьшить бюджетные расходы, что особенно актуально в кризис.

Арендное жилье могли бы строить инвесторы КРТ – законопроект позволяет возложить на них расходы на расселение. Платит за аренду государство, так что доходные дома могли бы стать инвестиционно-привлекательными, под них можно выпустить облигации.

Однако для этой схемы необходимо базовое доверие населения к региональной власти. Именно от нее, а еще от местных судов будет зависеть соблюдение прав простых людей и успех всей программы. И тут очень важны первые истории успеха.

Как перестроить Россию и не нарушить ничьих прав