Когда в России начнут строить доступное социальное жилье?

Героиня Веры Алентовой в известном советском фильме засыпает в общежитии и просыпается в современной двухкомнатной квартире. Для зрителя всего секунда, для нее — 20 лет упорного труда. Она точно знает, что Москва слезам не верит. Зрителю показывают: трудись — и будет тебе крыша над головой.

Благодаря десятилетию хрущевской оттепели, жилищный фонд в городах увеличился вдвое, и почти 60 миллионов советских граждан улучшили жилищные условия. С 1960 по 1970 годы построили больше жилья, чем за предыдущие 40 лет, при этом использовался более эгалитарный подход к его распределению.

Сегодня сформированное этим фильмом поколение столкнулось с реалиями российской рыночной экономики, в которой труд сам по себе не гарантирует жилье. Планировать покупку квартиры приходится уже с 18 лет, особенно в больших городах (по опросу Сбербанка, за 2019 год 38% россиян в возрасте 18–30 лет откладывают на это деньги), но и для среднего класса высокие цены делают собственное жилье малодоступным. По данным исследования страховой компании «Росгосстрах Жизнь» и банка «Открытие», за 2020 год каждый пятый россиянин не имеет своего жилья, хотя его наличие 32% респондентов сочли одним из ключевых признаков высокого качества жизни.

По подсчетам Центробанка, обеспеченность квартирами на душу населения в России формально одна из самых высоких в мире. Но жилье распределено неравномерно по группам населения и регионам, что признает и банковский регулятор. Квартир вроде бы строится много, но они маленькие, зачастую низкого качества, сконцентрированы преимущественно в европейской части страны и многим совершенно не доступны.

А если посмотреть на поколение, родившееся на излете Советского Союза, особенно на малообеспеченные группы, его представители могут забыть о мечте о собственном жилье.

Ипотечные люди

По данным института развития жилищной сферы Дом.РФ, в 2020 году 75% покупок на рынке жилья совершены с помощью ипотеки, это де-факто единственный работающий инструмент жилищной политики в России. Такое количество ипотечных сделок разогревает рынок и вынуждает банки устанавливать высокий первый взнос — 30%. Так они минимизируют риски неплатежей. Для сравнения: в Евросоюзе доля ипотечных сделок за аналогичный период составила 25%, а первый взнос — в среднем 15%.

Ипотека к нам пришла в 90-е, когда правительство решило воспользоваться этим инструментом рыночной экономики, чтобы повысить количество метров на человека: в 1995 году в России их было 18 м2 против 43 м2 в Швеции. Чтобы сократить разрыв, нужно было много строить и увеличивать спрос. Государство постепенно снижало ставку и пыталось сдержать инфляцию.

Сегодня Владимир Путин видит в льготной ипотеке исторический шанс решить жилищный вопрос. По его поручению льготное кредитование отныне распространяется и на индивидуальное жилищное строительство. Это скорее популизм, который не только укрепит «ипотечное рабство» россиян, но и сделает покупку жилья еще менее доступной. Льготное кредитование выгодно в первую очередь банкам и ведет к росту цен на квартиры из-за накачивания спроса государственными деньгами.

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина выступает против льготной ипотеки, призывая заменить ее на адресную помощь нуждающимся или хотя бы сократить число регионов, где такую ипотеку можно получить, чтобы избежать роста цен в городах.

За последний год стоимость квадратного метра в Москве уже выросла на 30% и преодолела порог в 250 тысяч рублей.

Рекордсмен — Сочи с ростом в 50%, где квадратный метр сейчас дороже, чем в пригороде Санкт-Петербурга. Амурская область демонстрирует такой же рост, и средняя цена там выше, чем в Краснодаре.

Независимо от оценок значения ипотеки, важнее то, что ипотека, даже льготная, это инструмент не для всех. Согласно экспертам Дом.РФ, только 50% россиян могут в принципе позволить себе взять ипотеку. Еще 3% стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Оставшиеся 47% вынуждены снимать или несколькими поколениями ютиться в одной квартире.

То есть если делать ставку только на ипотеку, полстраны — это «лишние люди». Существующие меры поддержки не помогают им купить жилье, а сниженные ставки по ипотеке предполагают в качестве побочного эффекта повышение цен на и без того недоступные метры. В результате бедные становятся еще беднее.

Отдельные — не связанные с ипотекой — меры поддержки все же есть, но они либо не социально ориентированы, либо незначительны в масштабах страны, либо устарели.

С советских времен мы унаследовали социальный найм для ряда уязвимых групп (например, для многодетных семей). По замыслу, это аренда квартиры напрямую у государства по низкой цене и в порядке очереди. Этот инструмент фактически перестал работать, потому что объединил в себе несовместимое: подходы рыночной и нерыночной систем.

Соцнайм сегодня трудно назвать арендой и ему даже сложно подобрать аналог в мире. С одной стороны, как и в аренде, есть плата за наем — несколько тысяч рублей. С другой стороны, такую квартиру можно приватизировать, что, как правило, и делается. Большинство региональных бюджетов не тянут эту завуалированную бесплатную раздачу квартир, из-за чего очереди растягиваются на десятилетия. В 1990 году в РСФСР помощь получили 14% семей, через год этот показатель упал до 4–5% и остается на таком уровне до сих пор. Опыт Москвы показывает, что и при большом бюджете десятки тысяч человек стоят в очереди по 15 и более лет.

При нынешних темпах России понадобится больше 70 лет, чтобы расформировать имеющуюся очередь на жилье.

У российского соцнайма вряд ли есть будущее в таком виде, потому что он не позволяет создать полноценный фонд государственного жилья, способный вместить всех нуждающихся. К тому же поддержка не всегда оказывается тем, кто в ней больше всего нуждается: если благосостояние семьи улучшилось, льготная квартира в любом случае останется у получателя и фактически может быть унаследована, а если ухудшилось (например, увеличилось количество детей) — система тоже не сможет отреагировать.

Еще вариант: пилотная программа «арендных домов» в Москве, Воронеже и Приморском крае. В столице цена начинается от 50 тысяч рублей — это половина средней московской зарплаты. В странах ЕС такую часть дохода на жилье тратят 9,6% домохозяйств, остальные — меньше. Иными словами, это скорее доходные дома, нежели социальное жилье.

Пространство для маневра: как преодолеть неравенство

Несмотря на декларируемую властями важность выхода из демографической ямы, снижения утечки мозгов и стимулирования экономического роста, половина граждан России сегодня лишена возможности приобрести квартиру даже в ипотеку. Их перспектива — или снимать втридорога, или жить с родственниками друг у друга на головах, или быть вечными должниками.

Жилищная политика России несостоятельна не только потому, что гарантия права на жилище в Конституции перестала работать, но и из-за того, что в ней доминирует корыстный интерес триады застройщиков, банков и чиновников. Первые имеют постоянный спрос на жилье, вторые — на кредиты, третьи — на свое посредничество. Субсидируя ипотеку для одной части страны и не помогая гражданам из другой, государство закабаляет одних и делает еще беднее других. Этот процесс разложения социального государства длится уже 30 лет.

Решением может стать массовое доступное социальное жилье. Оно помогло бы нашему поколению, особенно наиболее уязвимым слоям, сформировать накопления для покупки первой квартиры, не жертвуя качеством жизни, рождением ребенка или любимой работой. Наконец, доступное социальное жилье помогло бы миллионам людей начать жить в адекватных условиях сразу, а не спустя многие десятилетия. Например, в скандинавских странах государство строит дома и сдает квартиры за скромные деньги. Приватизировать такое жилье нельзя, благодаря чему квартиры получают те, кто в них больше всего нуждается, и именной той площади, которая соответствует имеющимся потребностям.

Более того, с помощью такого инструмента государство сможет бороться и с низкой профессиональной мобильностью населения.

Рост городов связан с притоком кадров, а он обычно ведет к сокращению бедности и улучшению доступа к основным услугам. Но в условиях отсутствия должного количества предложений на рынке аренды Москва становится точкой всеобщего притяжения. По отчету Дом.РФ только 6% россиян арендуют жилье, тогда как в западных странах аренда в среднем составляет 42%, а в крупных городах — 60% против 26% в Москве. Внутренняя миграция в районы высокой трудовой производительности ограничена этим крошечным предложением.

Чтобы предотвратить создание регионов-гетто и повысить миграцию в средние и малые города, в Казахстане, к примеру, где рынок аренды развит еще хуже, в 2021 году внедрили механизмы субсидированной аренды, когда государство берет на себя часть арендной ставки. Казахстан часто опережает Россию в госуправлении. Посмотрим, удастся ли им совершить прорыв и в жилищной сфере.