IPO ЦИАН: с чем компания идет на размещение и чего опасается

Российский сервис аренды и продажи недвижимости ЦИАН подал заявку в SEC на IPO на Нью-Йоркской фондовой бирже. The Bell выделил главное и самое интересное из 200-страничного проспекта.

Цифры

Предмет размещения на сумму до $100 млн — американские депозитарные акции (ADS) Cian PLC. Это головная компания ЦИАНа, зарегистрированная на Кипре. Вместе с размещением бумаг в Нью-Йорке запланирован листинг ADS на Мосбирже.

ЦИАН считает себя ведущим сервисом объявлений о продаже недвижимости в России и участником мирового топ-10. Сервис обращает внимание инвесторов на высокий охват (2,1 млн объявлений в первом полугодии 2021 года, 20,3 млн уникальных пользователей в месяц, 104 тысячи платных аккаунтов) и потенциал дальнейшего роста (сектор рынка объемом $6 млрд в год с низким проникновением и трехкратным прогнозом роста расходов девелоперов). В 2018–2020 годах среднегодовой рост выручки компании составил 21%.
2020 год ЦИАН закончил с выручкой 3,97 млрд рублей (+10%), убытком в 627 млн рублей (806 млн рублей в 2019 году) и долгом 728 млн рублей. В первом полугодии 2021 года убыток возрос до 1,47 млрд рублей из-за реализации опционной программы, привязанной к IPO, и прошлогоднего «пандемического» отказа от монетизации. Это разовые факторы, а позитивный эффект от паузы в монетизации уже проявляется, утверждает компания.
Приведенная EBITDA в 2020 году стала положительной — 181 млн рублей. Однако эта цифра скрывает огромный региональный разрыв: Москва и область принесли компании 1,7 млрд рублей и 57% рентабельности по EBITDA, остальные регионы — почти 1,2 млрд рублей убытка по этому показателю. Если в Москве и области на одно объявление приходилось 21,2 рубля выручки в сутки, то в регионах — 1,5 рубля, пишет компания. Впрочем, оба показателя растут.
В структуре выручки резко преобладают объявления о вторичной жилой и коммерческой недвижимости (около 60%). На выручку от первичной недвижимости (лиды на сайты девелоперов, каждый из которых приносит ЦИАН больше 5 тысяч рублей) — 25%. Новые растущие направления — выбор ипотеки через ЦИАН (с комиссией сервису), оформление сделок по недвижимости и аренде квартир.

Риски

Прежде всего, компания подчеркивает, что работает на неэксклюзивном рынке с многочисленными мощными конкурентами. ЦИАН перечисляет DomClick (Сбербанк), «Яндекс.Недвижимость», «Метр квадратный» (ВТБ), «Юла» (Mail.ru Group) и Avito (Naspers). На часть сектора претендуют сервисы краткосрочной аренды Airbnb и Booking.com, новые игроки вроде Ozon, вступившего в партнерство с ГК «Кортрос», и распределенные сервисы на базе соцсетей Facebook и «ВКонтакте». В числе прочих рисков:

Консолидация в секторе. Федеральная антимонопольная служба уже запретила Avito покупать сам ЦИАН.
Кризис на рынке недвижимости, а также сворачивание льготной ипотеки.
Неполучение статуса финансовой платформы в соответствии с 211-ФЗ для развития ипотеки из-за ограничений на иностранное владение. ЦИАН не исключает, что его финансовой платформой станет компания гендиректора Максима Мельникова.
Проблемы регулирования, в том числе связанные с обработкой личных данных. Так, штраф за нарушение требований локализации данных пользователей влечет штраф в 18 млн рублей, указывает компания и упоминает обременительное хранение коммуникаций пользователя по «закону Яровой».

Что нужно знать о ЦИАН

ЦИАН был основан еще в 2001 году, а в 2018 году вошел в топ-20 самых дорогих компаний рунета (в 2020 году 16-е место с оценкой $115 млн). Основной владелец — фонд Elbrus Capital с 65%, главные миноритарии — Goldman Sachs с 14% и фонд MPOC Technologies основателя сервиса Дмитрия Демина c 11%.

Основатель Elbrus Capital Дмитрий Крюков допускал в интервью с Bloomberg, что IPO может произойти при оценке ЦИАН в $1 млрд. В начале октября ФАС отказала Avito в покупке ЦИАН, обосновав это недопустимой монополизацией рынка. Служба оценила долю Avito на рынке «специализированных интернет-каталогов объявлений в сфере недвижимости» в 33,4%, ЦИАН — в 20,6%.

Из проспекта следует, что часть привлеченных средств пойдет на развитие, часть — на погашение обязательств перед Райффайзенбанком.

Фото на обложке материала: Pexels