На дачном участке в «золотом» пригороде Петербурга выращивают многоквартирный комплекс. Cелекционеров проверит прокуратура

Сестрорецк стремительно теряет статус города-курорта, закрепившийся за ним с начала прошлого века, когда здешняя здравница снискала Гран-при на Всемирной бальнеологической выставке. Морской берег с песчаными дюнами, сосновые леса, лечебные грязи и минеральные воды определяли санаторно-курортное развитие и в советскую пору. Теперь эти уникальные природные особенности служат рекламной приманкой для покупателей дорогих апартов, что один за другим вырастают на месте выкупленных санаториев и на заповедных землях — еще вчера общедоступных, а нынче отходящих под закрытые придомовые территории «со своей благоустроенной набережной».

Такие бонусы обещают и потенциальным покупателям апартов в строящемся комплексе «Берег Курортный» (ул. Инструментальщиков, 9а). Эти преимущества и обеспечили впечатляющий ценник: от 6,5 млн за юнит площадью 23 кв. м до 22,7 млн за 80 кв. м без отделки.

О том, что территория комплекса находится в зоне затоплений, деликатно умалчивается.

Так, что когда она окажется под водой (как здесь нередко бывает во время осенне-зимних штормов), владельцы апартов получат дополнительную порцию романтики, оказавшись в изоляции от благ цивилизации. И это не единственный сюрприз, который их ожидает.

До ближайшей остановки общественного транспорта почти 800 м (по нормативам должно быть не более 500). И на машине заехать-выехать будет проблематично — прилегающие территории отнесены к зеленым насаждениям общего пользования, а проложить подъездные пути через ЗНОП не позволяет закон.

Проверка, завершенная недавно городской парламентской комиссией по экологии и природопользованию, выявила и другие нестыковки проектной декларации с реальностью и требованиями законодательства. С чем председатель комиссии, депутат ЗакСа Александр Ходосок и обратился в прокуратуру.

Собачка могла подрасти

Проект «Берег Курортный» предполагает возведение трех четырехэтажных корпусов высотой до 15 м с подземными автостоянками на участке площадью 2,5 га. Он расположен на южном берегу Водосливного канала, соединяющего озеро Разлив с Финским заливом, рядом с рыболовецкой базой. Напротив — основанный еще при Петре I парк «Дубки», памятник федерального значения. С юга и запада участок окружен лесом, до берега Финского залива — 300 м, там работает водно-моторный клуб «Сестрорецкий» с мариной.

Часть участка попадает в зону охраняемого ландшафта, где, как заявляли сестрорецкие активисты в своих обращениях в прокуратуру, уже незаконно проведена вырубка деревьев.

Самое удивительное, что, согласно утвержденной в 2014 году документации по планировке территории, этот участок занят лишь одинокой дачей и вообще не предполагается к застройке. Что указано и в решении КГА 2018 года — о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта, заявленного компанией «Зеленый берег» как многоквартирного комплекса для постоянного проживания. В том же году КГА выдал по запросу компании градплан земельного участка, где в графе о функциональном назначении объекта капитального строительства значится — «дача».

Разрешили одно, строят другое

Тем не менее в 2018-м компания получает разрешение на строительство, а в 2019-м становится собственником участка. Осенью прошлого года юрлицо «Зеленый берег» вместе с землей, проектом и разрешениями приобретет ООО «СЗ Элемент» (принадлежит экс-директору группы «Аквилон» Виталию Коробову и его партнерам Андрею Захаренкову и Дмитрию Андрееву).

Новое разрешение на строительство не выдавалось — был продлен (до 2024 г.) срок действия прежнего. Однако реализуемый теперь объект принципиально отличается от ранее согласованного, и проживающих в нем будет почти на 70% больше. Начальник петербургской службы Госстройнадзора и экспертизы Владимир Болдырев продлил разрешение своим приказом от 8 декабря 2021 года — просто «приобщив» представленный накануне «Зеленым берегом» документ об изменении вводных проектной документации. Без лишних проволочек и обоснований чиновник распорядился заменить показатель «422» [апарта] на «715».

Объект строительства подается как «комплекс апартаментов». Это такая распространенная практика мимикрии под апарты — когда застройщик выдает за них строительство жилья там, где возводить его нельзя. Как и здесь, где по генплану и правилам землепользования и застройки дозволены лишь объекты отдыха и санаторно-курортного лечения.

Хотя, как отмечает депутат Александр Ходосок, проектируемый объект не имеет специальных входных групп, лобби, помещений для персонала и общественного питания, как должно быть в зданиях для временного пребывания. Зато есть «типовые этажи с жилыми единицами», причем каждая cо своей кухней (для гостиниц показатель оснащенных зонами для приготовления пищи номеров — не более 10%).

Разрешение выдавалось для комплекса на 422 квартиры. Теперь, как следует из презентации компании Colliers, выступающей в роли брокера проекта, к продаже предлагается 715 юнитов общей площадью 26,5 тыс. кв. м. При этом в проектной декларации, выданной в октябре 2021 года, значатся 422 апарта. И если реклама обещает покупателям апарты с высотой потолков 3 м, то в декларации — 2,75.

Реклама обещает 375 машино-мест для резидентов и 20 — для гостей. Но проезд к участку, как и «гостевые парковочные места» на нем, запроектированы в границах территории ЗНОП, что не позволяет реализовать задуманное без нарушений закона.

И надеяться на изменение транспортной ситуации в обозримом будущем не приходится

— развитие улично-дорожной сети в зоне размещения апарт-комплекса вообще не предусмотрено документацией по планировке территории.

Обойдясь продлением разрешения на строительство 2018 года (вместо получения нового), «Элемент» избежал необходимости проводить свой проект через градостроительную комиссию. С ноября прошлого года эта инстанция устанавливает для застройщика объем сопутствующей социальной нагрузки в виде обеспечения постройки детского сада, школы или еще какого-нибудь общественно значимого объекта. Но «Элементу» на этом удалось сэкономить, как и на многом другом.

«Водоотведение, водо-, газо- и теплоснабжение участка утвержденной документацией по планировке территории не предусмотрены, — обращает внимание прокурора депутат Ходосок. — И на момент продления разрешения на строительство документы, необходимые для технологического присоединения апарт-комплекса к таким сетям, у застройщика отсутствовали».

При этом, как подсчитал депутат, число жителей апарт-комплекса составит 1127 человек. А здесь и так не хватает мест в дошкольных (ДОУ) и общеобразовательных учреждениях, отстает от норматива и обеспеченность спортивными сооружениями. Так, например, потребность по части ДОУ составляет более 4,5 тыс. мест, дефицит плоскостных спортивных сооружений — свыше 58 тыс. кв. м, спортзалов — 15 тыс. кв. м.

«Очевидно, что размещение нового, по сути жилого объекта с постоянным населением более 1000 человек создаст ничем не компенсированную нагрузку на социальные объекты в Сестрорецке, где в школах, детских садах и без того наблюдается дефицит мест», — заключает Александр Ходосок.

Парламентарий разделяет и тревогу местных жителей, вызванную вероятными негативными последствиями для природы: «Участок расположен в зоне подтопления. Значит, для решения этой проблемы понадобится изменить характеристики рельефа, охраняемого ландшафта? Но это запрещено законодательством в целях сохранения природной среды».

«Больше всего беспокоит, что комплекс возводится в границах территории, прошедшей комплексное экологическое обследование для создания заказника «Гагарка», — отмечает Анна Шушпанова, координатор движения «Против захвата озер» по Курортному району. — Рядом с местом стройки прежде располагались леса Сестрорецкого лесничества, где обнаружено 40 краснокнижных видов».

Обследование это проводили в 2018 году специалисты Ботанического института им. Комарова РАН — по заказу смольнинской дирекции особо охраняемых природных территорий (в связи с заложенным в генплан созданием ООПТ «Гагарка» не позднее 2025 года). Теперь, надо полагать, выкупленный под апарты участок в границы заказника не попадет.

Но и тем, кто обоснуется здесь, в клетках «Берега Курортного», особо не позавидуешь:

за такие-то деньги получить жилье на регулярно затопляемой территории, куда и посуху непонятно, как подъехать. Разве что прокуратура убережет от таких рискованных вложений — если развидит, что разрешение на строительство выдавалось для совсем другого объекта. Который, впрочем, и на старте никак не походил ни на дачу, ни на гостиницу.