Стоит ли инвестировать в недвижимость на Кипре? Отвечает управляющая фондом GEIST Movchan’s Group Елена Чиркова

В прошлом году у россиян резко вырос интерес к иностранной недвижимости. Одним из самых популярных направлений у них остается Кипр. Стоит ли инвесторам обратить внимание на этот рынок? О ситуации на нем по просьбе The Bell рассказывает управляющая фондом GEIST Movchan’s Group Елена Чиркова.

Что со спросом

Когда-то, до кризиса 2008 года точно, Кипр был дешевым местом с точки зрения долгосрочной недвижимости. Однокомнатную квартиру в прибрежном городе можно было снять за 150 евро. Постепенно цены начали расти, и первым драйвером стал переезд жителей Греции на Кипр. После масштабного кризиса 2008 года зарплаты в Греции сильно упали. Например, я знаю врача, которому сократили зарплату до 800 евро и которого лишили бонусов. Ему предложили стартовую зарплату на Кипре в 1500 евро, и он взял и переехал. И так сделали многие греки. Потом потянулись программисты: Кипр развивает у себя этот сектор экономики и дает налоговые и неналоговые льготы. Важная неналоговая льгота, например, такая: если ты супруг/супруга программиста, работающего на Кипре, то ты получаешь право на работу. Для других профессий это правило не действует.

События февраля 2022 года усугубили ситуацию. На Кипр переезжают россияне, мужчины-украинцы с семьями, которые смогли покинуть территорию Украины через Россию, и украинские женщины и дети, выехавшие из Украины. Кроме того, едут и немцы с англичанами пенсионного возраста, они не обязательно переезжают насовсем, но могут снять квартиру на зимний период, предположив, что она обойдется в стоимость отопления на родине. Так, моя подруга еще летом сдала квартиру английским пенсионерам, которые сняли ее с ноября, оплатив с августа, чтобы не упустить вариант.

Цены на аренду подскочили резко и продолжают расти. С тех пор, когда простая однушка стоила 150 евро, общий рост составил, наверное, 3–3,5 раза.

Что касается цен на недвижимость, то она за последний год выросла, но не очень сильно: по ощущениям процентов на 20%, а официальная статистика дает еще меньше. Причинами являются рост арендной платы и, соответственно, арендной доходности и рост стоимости строительства нового жилья.

Что с доходностью

Чистую арендную доходность при сдаче на долгосрок можно, наверное, оценить процентов в 5–6. Для недвижимости это много, и понятно, что она определяется уникальным стечением обстоятельств. Если ситуация нормализуется (а с точки зрения стоимости энергии она уже много лучше), то кто-то вернется в свои родные страны и спрос уменьшится. Мое мнение, что из россиян скорее вернутся те, кто жил в Москве или Питере, и вряд ли те, кто жил в провинциальных городах — у них Кипр сильно выигрывает с точки зрения качества жизни, а Москва может потягаться — у нее свои плюсы. Как бы то ни было, спрос может упасть.

Означает ли это падение арендной доходности? Не думаю. Специфика Кипра в том, что падение арендной доходности при долгосрочной аренде ограничено тем, что всегда можно перейти на посуточную аренду. Здесь длинный плавательный сезон — с мая по ноябрь, в апреле приезжают на Пасху, да и зиму здесь привыкли коротать англичане.

Арендная доходность при сдаче на краткосрок зависит от вашей национальности: лица, не являющиеся жителями Евросоюза, не могут сдавать квартиры краткосрочно. Полагаю, что это связано с тем, что управление квартирой, сдающейся посуточно, трактуется как работа, а работать без разрешения нельзя. Россиянину придется сдавать ее через посредника, который «отщипнет» от доходов процентов 15, а то и 20. Думаю, что в итоге со всеми расходами (кипрский посредник, комиссия Airbnb или Booking, затраты на электричество, которые не перекладываются в этом случае на арендатора, и т.п.) арендная доходность составит процентов 8%. Это и позволяет предположить, что и доходность долгосрочной аренды не будет падать, а при сокращении спроса будет сокращаться и число сдаваемых на долгосрок квартир, которые уйдут на параллельный краткосрочный рынок. Итак, рынок инвестиций в жилье под аренду можно считать привлекательным.

Что дальше

Что касается прогноза цен на жилую недвижимость, то давление на них будет оказывать резко повышенная учетная ставка в еврозоне. Сейчас она составляет 3%, и это новая реальность — с 2016-го по середину 2022 года она была нулевой. Это повышает стоимость ипотеки, а в условиях стагнирующих доходов и инфляции еще больше влияет на то, какой дом может позволить себе ипотечник. Если бы действовал только этот фактор, то жилая недвижимость точно начала бы падать в цене. Но рынок Кипра специфический — в спросе высока доля иностранцев и слишком большая доля тех, кто покупает жилье не в ипотеку, включая тех же англичан на пенсии, которые обычно продают свое жилье, чтобы переехать на остров. Кстати, по этой причине движение цен на недвижимость в Великобритании тоже фактор, который влияет на цену жилья на Кипре.

В сухом остатке — нетто-влияние факторов, кроме процентной ставки, трудно оценить. Скорее всего, если Кипр продолжит политику привлечения высокооплачиваемых программистов, она падать не будет или упадет не сильно даже при росте ставки. Это такой замкнутый круг, в положительном смысле: чем больше состоятельных людей приезжает на остров, тем больше здесь соответствующих товаров и услуг и привлекательнее жизнь. Превращения Кипра в Дубай или Монако в ближайшие годы я не ожидаю, но, судя по числу новых марин, остров как центр притяжения для богатых свои позиции укрепляет. Ведь здесь еще и налоговая система благоприятная, особенно для налоговых резидентов-неграждан.