Была квартира ваша…

Поможет ли деприватизация решить многочисленные проблемы ЖКХ, в первую очередь — долговые

В конце января и как раз на фоне всероссийского коммунального коллапса сразу в нескольких регионах страны стали бурно обсуждать одну идею: передавать ли приватизированные квартиры малоимущих россиян в муниципальную собственность, а самих владельцев переводить в статус арендаторов. Такое предложение поступило от председателя комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрея Широкова. По его мнению, массовая приватизация жилья в 90-е годы была ошибкой, так как породила огромный класс «нищих собственников».

Различные «защитники народа» против

Идея с переселением должников по услугам ЖКХ родилась не сегодня. В публичном поле ее обсуждали еще в далеком 2013-м. Так, например, нынешний губернатор Мурманской области Андрей Чибис (11 лет назад он представлял НП «ЖКХ Развитие») стал одним из авторов скандального законопроекта о выселении злостных неплательщиков за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ). В интервью РИА «Новости» столь жесткие меры Чибис считал оправданными. Кроме того, настаивал на том, что пускать с молотка следует даже единственную и приватизированную квартиру, а должнику предоставлять социальное жилье. Тут, правда, возникала серьезная нестыковка: ст. 446 ГК РФ не позволяет выселение из приватизированной квартиры как раз в том случае, когда это единственное жилье должника.

Как бы то ни было, до реализации идеи в 2013-м не дошло. Минрегион сначала опубликовал законопроект, а затем раскритиковал его: слишком негативный сложился фон вокруг идеи. Тем не менее сама она оказалась на редкость живучей. В 2017-м предложение продавать за долги квартиры тех, кто не платит за ЖКУ, прозвучало уже из другого ведомства. А в комментарии первый зампред Общественной палаты РФ по ЖКХ Светлана Разворотнева (нынче депутат Госдумы) семь лет назад говорила следующее:

«Серьезным стимулом в борьбе с неплательщиками могла бы стать продажа квартиры за долги. Однако против такой меры решительно возражают различные «защитники народа». А расплачиваются за популистские решения добросовестные плательщики, поскольку в конечном итоге накопившиеся долги распределяются между ними, увеличивая и без того тяжелое бремя коммунальных платежей».

Не очень понятно про стимул. Под ним, видимо, подразумевалась угроза потери единственного жилья. Но если гражданин неплатежеспособен по ряду объективных обстоятельств (потеря кормильца, работы, болезнь), вряд ли даже столь серьезная мера воздействия поможет ему найти деньги. Есть и еще одно противоречие в приведенном высказывании. Эксперт говорит о сложностях по взысканию долгов с потребителей даже в том случае, когда задолженность признает суд. Службы судебных приставов такие решения «как правило, отрабатывают вяло — долги копеечные, возни много».

Так если долги копеечные, о чем разговор? Зачем распределять их между добросовестными плательщиками? Может, правильнее просто списать?

С разной интенсивностью эта тема всплывала в публичном пространстве еще не раз. И вот в январе 2024-го — очередной всплеск. Представитель ТПП Широков сначала называет массовую приватизацию жилья в 90-е годы ошибкой, породившей класс собственников, не способных (а иногда и не желающих) содержать свое жилье. А затем предлагает передавать квартиры должников по «коммуналке» из частной собственности в муниципальную.

В качестве аргумента г-н Широков обращается к практике деприватизации, с которой мы уже сталкивались. По его словам, многие граждане сначала жилье приватизировали, а потом поняли, что содержать его не могут. И чтобы отыграть назад, отправились в суды. Сегодня же эксперт предлагает создать инструмент деприватизации добровольной, но для все тех же малоимущих собственников.

В открытом доступе нет никаких данных о количестве «расприватизированного» жилья. Но есть другая любопытная цифра от «Интерфакс-Недвижимость»: летом прошлого года в Москве неприватизированными оставалось около 265 тысяч квартир. Это примерно 5% всего жилого фонда столицы. Саму же бесплатную приватизацию жилья (была она ошибкой или нет) с февраля 2017 года объявили бессрочной для всех россиян.

Исключить из «колхоза»

Развивая свою идею, господин Широков рассуждает об экономике многоквартирного дома (МКД). В частности, о трудностях содержания общедолевого имущества. Когда некая управляющая компания (УК) отказывается выполнять те или иные работы, это ведь можно понять. При огромной задолженности собственников денег на все нужды не хватит по определению. МКД, в котором мы с вами приватизировали жилье, объясняет Широков, объектом недвижимости по закону не считается. Да, у нас в собственности есть квартира, есть доля в общедомовом имуществе. Но дома как единого объекта недвижимости нет! А без этого не будет и настоящих собственников жилья, способных принимать ответственные решения по управлению домом.

По мнению Широкова, главный вопрос, над которым нужно подумать, — как этот «колхоз», совокупность собственников квартир, привести к общему знаменателю. Один из способов решения проблемы он видит в исключении из «колхоза» злостных неплательщиков. Может ли подобная мера быть эффективной?

С этим вопросом мы обратились к лидеру общественного движения «Народный жилищный инспектор» Сергею Крекову.

Сергей Креков:

«В данном случае он (Широков) явно лукавит. Проблемы в сфере ЖКХ никак не связаны с приватизацией. Мы распространили право собственности на часть объекта недвижимости. В результате внутри одного здания возникло множество владельцев помещений. Чтобы реализовать предложение Широкова, нужно пересмотреть принцип частной собственности на недвижимость и запретить дробление одного объекта, а не проводить деприватизацию.

Больше половины жилых объектов с множеством собственников возникли по итогам развития в России строительства МКД, где право собственности на квартиру — это часть инвестиционных соглашений граждан и застройщика. Такой принцип реализуется и в деятельности ЖСК, история которых берет начало еще в СССР. С течением времени ситуация усугубилась тем, что строятся не просто жилые дома, а многофункциональные ЖК, в которых количество собственников измеряется тысячами.

В 2016 году мной была предложена новая концепция — институт доверительного управления МКД. Ее суть состоит в том, что мы создаем в доме единого заказчика услуг управления через сбор доверенностей на участие в общем собрании собственников. Господин Широков вместе с членами своего комитета в ТПП выступил категорически против этого предложения».

Возможно, Широкову видится другой алгоритм. Во всяком случае, нынешнюю нашу плату за содержание общедомового имущества он называет копейками, которые приводят к недофинансированию (в среднем по стране это 25 рублей за квадратный метр ежемесячно). Платежи должны быть минимум в четыре раза выше, на уровне 100 рублей за «квадрат». Но поднять их так резко власти не могут, народ не поймет — констатирует представитель ТПП.

А может, дело не в народном понимании, а в его платежеспособности? Пока-то картина совсем безрадостная. В прошлом году задолженность россиян по «коммуналке» приблизилась к триллиону (это абсолютный рекорд за всю историю наблюдений). Причем задолженность носит массовый характер.

Дмитрий Асеев, муниципальный депутат, Самара:

«Причины как объективные, так и субъективные. Первые — это стабильная индексация размера платы за ЖКХ и нововведения в законодательстве. А именно — корректировка платы за отопление там, где есть общедомовые приборы учета тепловой энергии. В таких домах жители сначала получают дополнительно квитанции на 7–10 тысяч рублей при установке прибора и потом до 8–12 тысяч в 13-й квитанции за тепло. Только УК «Коммунресурс» (в прошлом году в ее управлении было около 300 домов в Самаре) заявляла, что по состоянию на начало 2023-го общий долг жителей перед ней составлял порядка 100 миллионов рублей. Это при том, что ежемесячно компания должна собирать 50 миллионов».

Общая же динамика следующая (данные Росстата).

• Осенью 2020-го коммунальные долги россиян составляли 625 млрд рублей.

• В начале 2021-го года — почти 745 млрд.

• В первом квартале 2022-го — более 804 млрд.

• Зимой 2023-го — почти 900 млрд рублей.

Таким образом, за три года задолженность выросла на 251,4 миллиарда. Средний размер долга — 200 тысяч рублей.

Доля асоциальных элементов среди неплательщиков находится в пределах 20%. Это, собственно, та самая «целевая» аудитория, для которой был задуман весь процесс — переселения, деприватизации, смены собственника.

«Нехорошие» квартиры

По факту большая часть долгов по коммуналке приходится на малоимущих и социально незащищенных граждан, которые имеют законное право на получение субсидии. Правда, с существенной поправкой: по тому же законодательству они лишаются этого права в случае несвоевременной оплаты ЖКУ. То есть в помощи отказывают тем, кому она реально нужна. В результате долги растут в арифметической прогрессии, потому что вместе с задолженностью увеличиваются пени и штрафы. С недавних пор порядок предоставления субсидий изменился: получить ее можно только при наличии просуженной задолженности (обязанности вернуть долг, подтвержденной судебным актом). На деле же если человек оформил субсидию и пропустил хотя бы один платеж, выплата будет приостановлена.

С деприватизацией история похожая. Она возможна лишь в квартире, на которой нет долгов по коммуналке и налогам.

Но по логике вещей на деприватизацию идут именно те, кто не может оплачивать свое жилье. Если же человек способен погасить задолженность, зачем ему отказываться от права собственности? И это не единственная нестыковка.

Есть целый ряд факторов, которые могут серьезно помешать процессу. И целый ряд вопросов, без ответа на которые механизм не будет понятен. Например: деприватизация должна проходить с согласия всех собственников жилья. А как быть, если кто-то окажется против? Или: квартира приватизировалась не в общем порядке, а была, допустим, подарена — как поступить в этом случае? А кто и как станет оценивать статус неплательщика? Среди них есть те, кто попал в сложные жизненные обстоятельства, есть люди, временно не имеющие возможности закрыть долг, есть хозяева-инвесторы, сдающие жилье.

Наконец, существуют «резиновые квартиры» (объекты недвижимости, разделенные на большое количество микродолей, у каждой из которых свой собственник). В них зачастую не только коммунальных счетов не найдешь, а и самого хозяина. Ситуации бывают откровенно безвыходные. Об одной из них рассказал председатель ТСЖ на юго-западе Москвы:

«В нашем доме есть одна квартира, назовем ее нехорошей. Хозяин живет за границей уже года три. Квартиру он сдал в долгосрочную аренду, договор подписал и даже плату вроде как вперед взял. А квартиросъемщик сдал ее повторно. Поселил туда семью мигрантов. К ним потом приехали родственники. Может, и не родственники — точно никто не знает. Дети приехали, они здесь по квотам якобы поступают в институты…

Короче, даже соседи по площадке не могут сказать, сколько народу живет в этой квартире. Какая у них там договоренность, кто должен платить коммуналку? Концов не найдешь. Но общий долг почти полмиллиона. Пытался участковый вмешаться… У них ответ один: мы жилье снимаем, деньги платим, Толик (арендатор) к нам каждый месяц приходит — все отдаем. Пытались выйти на этого Толика — бесполезно».

Кроме судебного рассмотрения, понятного механизма взаимодействия с коммунальными должниками сегодня, похоже, нет. Между тем разговоры об этом ведутся уже не первое десятилетие. Так может, стоит сначала его разработать, а потом выносить в публичное поле? Или вся эта история с деприватизацией обречена?

Сергей Креков:

«Не стоит к подобным публичным заявлениям относиться легкомысленно. Механизм деприватизации есть, и он работает. Не быть владельцем квартиры становится экономически выгодно. Частная собственность — дорогое удовольствие и не всем по карману. Пока в руках государства два инструмента: налог на квартиру и взносы на капремонт. В Москве благодаря большой кадастровой стоимости квадратного метра они самые высокие в стране — 25,58 рубля за «квадрат». Для масштабной деприватизации не нужно никаких законодательных изменений. Достаточно создать экономические стимулы, и собственники сами будут отказываться от своих квартир в пользу социального найма.

В 2024 году правительство поставило перед регионами задачу дифференцировать тарифы на электроэнергию в привязке к объемам потребления. Что мешает для квартир в соцнайме установить тарифы на минимальном уровне, а для собственников — на экономически обоснованном, в несколько раз выше? И люди начнут массово отказываться от квартир и умолять власти забрать их обратно».

Граждане, приватизировавшие жилое помещение, действительно вправе передать его в государственную или муниципальную собственность, если оно является для них единственным местом постоянного проживания и свободно от обязательств. Как правило, люди остаются в таких квартирах, но уже на основе соцнайма. То есть освобождаются от уплаты налогов и взносов на капремонт. Тем самым финансовая нагрузка на граждан серьезно уменьшается, а на муниципалитеты, взявшие квартиры на баланс, — увеличивается.

К этой внеплановой нагрузке мы еще вернемся. Пока же хочется понять, в чем суть идеи, вброшенной на обсуждение. Что нам пытаются предложить (или навязать): деприватизацию или переселение? Добровольное избавление от непосильной нагрузки или принуждение к отказу от частной собственности? Почему формулировки в открытых источниках так скачут? Цитирую: «…приватизированные квартиры малоимущих россиян передать в муниципальную собственность, а самих владельцев переселить в субсидированное жилье».

Надо понимать, что ключевое слово здесь — «переселить»? А то уж больно заманчивой могла оказаться перспектива остаться в свой квартире, но освободиться от взносов за капремонт и уплаты налогов.

Лишнего имущества не надо

Периодически всплывает идея создания специальных домов соцнайма. Откуда они возьмутся? А вот как раз на этот вопрос ответ есть в «Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ РФ на период до 2030 года», утвержденной правительством страны.

«Ключевой характеристикой жилищного фонда РФ является высокая доля — 93% — жилья в частной собственности. Жилищный фонд, предоставляемый по договорам соцнайма, ограничен и выбывает в результате его бесплатной приватизации. Для семей с доходами ниже средних необходимо создать сегмент некоммерческой аренды, который формируется частными инвесторами при поддержке государства».

Как скоро его создадут и создадут ли вообще — вопрос открытый.

В одном из интервью господин Широков говорит, что при нашем уровне экономики 60% населения должно было бы жить в арендном жилье, а не в собственных квартирах. И предлагает «…на добровольной основе, за счет экономических стимулов деприватизировать часть квартир, создать сегмент арендного субсидированного жилья, в первую очередь — для малоимущих. Да, владеть им будет муниципалитет, но он будет нести и всю ответственность за его содержание».

А уже в другом высказывании Широков признает: «…сегодня понятно, что муниципальной власти лишнего имущества не надо, любая добавка имущества, за которое ей надо отвечать, которое ей надо содержать, — это нагрузка на местные бюджеты». Причем нагрузка серьезная, ведь социальный наниматель, напомню, освобождается от налогов и взносов за капремонт.

Что в сухом остатке? Брать жилье на баланс муниципалитеты обяжут? А есть ли уверенность, что жилье, которое поменяет хозяина, будет содержаться лучше? Откуда возьмутся средства и специалисты? Как раз муниципального депутата мы и спросили об этом.

Дмитрий Асеев:

«Этот вопрос стоит обсудить отдельно. Например, сейчас в Арбитражном суде Самары рассматривается дело по дому на Заводском шоссе, 54. В нем есть муниципальное помещение площадью 92,3 квадратных метра, которое передано в безвозмездное пользование ГУ МВД России по городу Самаре. Жители неоднократно интересовались: почему ни Департамент управления имуществом (ДУИ), собственник помещения, ни МВД не оплачивают коммунальные платежи?

Очевидно, что рост задолженности крайне негативно сказывается на всем управлении. УК практически не осуществляет текущий ремонт, ссылаясь на большую задолженность со стороны ДУИ-МВД. Аналогичная ситуация и с капремонтом. Провести его можно только при собираемости в Фонд капремонта (ФКР) свыше 97%, а это невозможно с учетом такого мощного неплательщика».

В большинстве случаев, когда собственником квартир выступает муниципалитет, мы сталкиваемся, по словам депутата, со злостными нарушениями платежей. А теперь муниципалитетам хотят расходов еще и добавить? С формальной точки зрения, считает Креков, долговые квартиры им не нужны. Смена статуса должника (с собственника на арендатора) на накоплении задолженности никак не отразится.

Сергей Креков:

«Однако, это неплохая возможность для чиновников нажиться. Они уже это делают, продавая квартиры, передаваемые застройщиками по инвестиционным соглашениям в рамках нового строительства. Как результат — очередь на получение жилья у детей-сирот составляет 20 лет и превышает 200 тысяч человек. А о предоставлении жилья инвалидам и о расселении ветхих и аварийных домов даже говорить не приходится».

По данным ГК «Фонд содействия реформированию ЖКХ», в реестре домов, признанных аварийными, ветхими и подлежащими расселению, на конец 2022 года числилось 107 841 здание общей площадью 38,1 млн кв. м. С 2017 года в стране ежегодно признается аварийным в среднем 4,29 млн кв. м жилья.

Дмитрий Асеев:

«Происходят действительно странные вещи. Например, попытки заполучить имущество граждан. Пока власти «обкатывают» схему деприватизации квартир должников, в Самаре активно пытаются «деприватизировать» имущество граждан путем признания домов ветхими, аварийными и непригодными для проживания. Имеется оценщик — ООО «АБ Вира», с которым у мэрии договор на проведение технической экспертизы. Численность конторы по данным за 2022 год — 1 человек. Но это не мешает ей делать около 800 экспертиз ежегодно. Все дома, по которым они проводились, имеют (как выяснилось) износ более 70%. А это позволяет признать помещение ветхим, ремонтировать которое нецелесообразно.

И вот таким образом аварийными признают целые кварталы. После чего кадастровая стоимость домов становится ниже в разы, люди получают копеечные выплаты. А затем в освободившийся «квадрат» входит застройщик, сносит все и начинает строительство высоток».

По мнению Асеева, при добровольной деприватизации процент желающих вернуть квартиру муниципалитету будет нулевым, это очевидно. И есть тому простое объяснение. Из приватизированной квартиры, если это единственное жилье должника, выселить не могут. На практике такая санкция в отношении собственников просто не работает. Суд, как правило, назначает выплату долга. Что же до муниципальных квартир, то здесь процедура аналогичная — через суд.

Но гораздо важнее другое — причины. Человека могут выселить не только за долги, но и в том случае, если объект недвижимости признан непригодным для жилья — аварийным. Или если дом переводится в нежилой фонд (собственно, поэтому и появляются аффилированные с городской властью оценщики).

И если суд найдет основания для выдворения, бывшему нанимателю выделят крайне скромное жилье где-нибудь на окраине в маневренном фонде — это в лучшем случае. В худшем — не получит и такого.

«И вот вы бомж»

В столице принят закон «О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений», в котором прописана вся процедура. Она требует соблюдения двух условий: согласия на собственно передачу и заключения договора социального найма. На mos.ru в качестве аргумента в пользу деприватизации приведено следующее объяснение:

«Собственники жилья должны платить налог на имущество, оплачивать капитальный ремонт, страховые взносы. Они несут бремя содержания принадлежащих им помещений и обязаны поддерживать их в надлежащем состоянии. Поэтому для граждан с небольшим доходом может быть выгодно не владеть жилым помещением, а являться его нанимателем и проживать в нем на условиях договора социального найма».

Таким образом, механизм добровольной деприватизации законодательно закреплен.

Сергей Креков:

«Широков как бывший депутат Мосгордумы не может этого не знать. Следовательно, речь идет о принудительной деприватизации из-за просроченных долгов или просто за неоплату ЖКУ. На этом основании граждан из категории собственников будут переводить в арендаторы социального жилья. Делается это только с одной целью — иметь право выселить из него. Такое право в настоящее время возникает в случае, если задолженность жильцов, проживающих в квартире на условиях соцнайма, превышает шесть месяцев.

Скорее всего, аналогичное правило Широков предлагает распространить на деприватизацию квартир, и это будет одним из оснований для возвращения квартиры в собственность государства. Плати или не владей! Сначала вы собственник квартиры, потом — ее арендатор, а в конце вам предложат переехать в такие условия, из которых вы сбежите. И вот вы бомж».

Число коммунальных должников, по которым имеются исполнительные производства о взыскании, составляет почти 8 миллионов человек (данные Федеральной службы судебных приставов на ноябрь 2023 года). Эксперты связывают эти кромешные цифры с падением реальных доходов граждан. В таких условиях тарифы на ЖКУ не поднимать бы вовсе. Но это мечты.

Один из депутатов Госдумы назвал происходящее «политикой тарифного террора населения», которая ведет к стремительному увеличению его долгов. В какой-то момент (2021–2022 годы) тарифы на услуги ЖКХ и долги населения по их оплате росли одинаково.

Сергей Креков:

«Очевидно, что повышение тарифов ведет к росту задолженности опережающими темпами! Деприватизация, по мнению наших мыслителей, способна избавить рынок от неплатежеспособных клиентов, а бизнес сделать экономически эффективным. И он тут же начнет инвестировать миллиарды и триллионы рублей в отрасль, сети перестанут рваться, вода в трубе станет чистой, а управляющие компании начнут качественно обслуживать наши дома».