В России закрыли программу льготной ипотеки

Отвечаем на главные вопросы об этом решении

С 1 июля в России отменили льготную ипотеку под 8% «для всех», которая действовала последние четыре года. За это время она увеличила разрыв между стоимостью первичного и вторичного жилья, сильно повлияла на федеральный бюджет и стала очень популярной среди россиян.

«Новая газета Европа» вместе с экспертами объясняет, почему программу закрыли и что теперь будет с рынком недвижимости.

Итоги программы «Господдержка-2020»

С 1 июля 2024 года в России отменили программу льготной ипотеки на новостройки под 8% («Господдержка-2020»). Ее запустили в апреле 2020 года в качестве антикризисной меры. Программа позволяла приобрести жилье у застройщика в новостройках или получить кредит на постройку собственного дома. Разница между ставкой по кредиту и ключевой ставкой Центробанка компенсировалась за счет федерального бюджета.

За четыре года было выдано свыше 1,5 млн кредитов на сумму порядка 6 трлн рублей. В «Дом.РФ» подсчитали, что в 2020 и 2021 годах выдали по 1 трлн рублей, в 2022 году — 1,3 трлн рублей, в 2023-м — на 2 трлн рублей. В 2024 году россияне успели взять кредитов на 584,6 млрд рублей.

РБК со ссылкой на «Дом.РФ» пишет, что в программе приняли участие более 80 банков, лидеры списка выглядят следующим образом:

• Сбербанк — 870,1 тыс. ипотечных кредитов на 3,1 трлн руб.;

• ВТБ — 278 тыс. ипотечных кредитов на 1,1 трлн руб.;

• Альфа-Банк — 73,2 тыс. ипотечных кредитов на 343 млрд руб.;

• Банк «Дом.РФ» — 57,9 тыс. ипотечных кредитов на 252,6 млрд руб.;

• Промсвязьбанк — 41,7 тыс. ипотечных кредитов на 150,7 млрд руб.

Почему отменили программу?

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина еще осенью 2023 года объясняла, что большой объем действующих государственных программ льготного кредитования уменьшает влияние решений по ключевой ставке на динамику кредитования.

«При растущих инфляционных ожиданиях и неизменных уровнях номинальных ставок такие программы становятся более привлекательными для заемщиков», — говорила она.

Из-за этого ЦБ видел признаки перегрева в ипотеке: она выросла на 30% за 12 месяцев. Набиуллину волновало, что из-за льгот росла доступность кредитов, а не доступность жилья. Также в Банке России беспокоились из-за сохранения отрыва цен квартир первичного рынка от вторичного.

В то же время директор департамента финансовой политики Минфина Иван Чебесков отмечал, что в тот момент льготные программы покрывали 80–90% всего первичного рынка ипотеки. Он считал, что эта цифра должна снижаться, а уровень субсидирования нужно держать не выше 50%.

По словам эксперта финансового рынка, пожелавшего остаться анонимным, для отмены льготной ипотеки в 2024 году было две группы причин.

«На поверхности — деформация и перегрев рынка жилья. Только за последние 3–4 года стоимость квадратного метра в строящемся жилье выросла в 2 раза в номинальном выражении в рублях. Основная причина — неумелое управление льготными программами», — отмечает он.

Эксперт приводит в пример целые отрезки времени, когда инфляция вписывалась в ожидания Банка России, а процентные ставки по рыночным ипотечным программам сближались с соответствующими значениями по льготным программам. По его мнению, именно в эти моменты целесообразно было бы и завершить «Господдержку-2020». Власти тогда не стали этого делать.

«В результате мы получили ситуацию, при которой размер ежемесячного платежа в случае льготной ипотеки будет не ниже аналогичного значения, если бы процентные ставки по ипотеке полностью соответствовали рыночным, но не было бы такого бурного роста цены квадратного метра», — объясняет он.

Что касается менее явных причин, то одной из них эксперт называет аппаратное превосходство главы Банка России Эльвиры Набиуллиной над вице-премьером, куратором строительного комплекса Маратом Хуснуллиным. По его словам,

если раньше Хуснуллин «рвал и метал при росте процентных ставок и лоббировал «вечные» льготные программы», то сегодня от прежней риторики не осталось и следа.

«Учитывая то, что льготные программы обеспечивали гарантированный сбыт жилья девелоперами, но ежемесячные платежи заемщиков не снижались, отмена льготной программы — это горькая пилюля для болеющей жилищной сферы», — считает эксперт.

По идее, отмена льготной программы должна создать предпосылки для коррекции цены жилья. Но, как отмечает эксперт, всё может повернуться иначе: застройщики могут предлагать заемщикам собственные льготные программы, закладывая предполагаемые расходы в саму цену жилья.

Эксперт рынка недвижимости, также пожелавший остаться анонимным, в разговоре с «Новой-Европа» отметил, что программа действительно пользовалась большой популярностью у граждан России. В том числе потому, что ей можно было воспользоваться неоднократно.

«Почему льготная ипотека с самого начала не была одноразовой? Ее сформулировали так, что человек мог брать несколько кредитов на льготных условиях. Это естественным образом спровоцировало инвестиционный спрос. В результате получился такой переток спроса в первичку, отрыв стоимости новостроек от стоимости аналогичных объектов на вторичном рынке. Это нелепость, когда готовый дом стоит дешевле, чем строящийся», — говорит он.

Эксперт сравнивает ситуацию на рынке недвижимости с автомобильным рынком: как только вы выезжаете на машине из автосалона, она падает в цене на 20%. То же самое произошло с домами: как только строительство многоэтажки закончено, вы не сможете продать квартиру в ней за те деньги, за которые купили.

Как завершение программы изменит рынок?

Аналитики и участники рынка предполагают два основных сценария, говорит собеседник «Новой-Европа». Первый вариант включает в себя некоторый период стагнации с возможным понижением, второй — сразу понижение после падения спроса в июле-августе.

В любом случае, сильного обвала рынка он не ждет. Зато предполагает появление акций, скидок и совместных программ с банками.

«Отчасти это поможет смягчить падение, но рынок будет месяца 3–4 привыкать к новым параметрам. Мы прогнозируем спад рынка на 25–30% до конца года», — подводит итог эксперт.

С ним согласна руководитель отдела ипотечного кредитования девелоперской группы компаний «Гранель» Татьяна Боева. Она ожидает снижения спроса на первичное жилье на 30–35% в ближайшие два месяца.

«В этот период начнет формироваться и отложенный спрос, поскольку миллионы людей нуждаются в улучшении жилищных условий. Осенью, когда многие привыкнут к новому состоянию рынка, потенциальные покупатели начнут вновь выходить на рынок недвижимости», — предположила она.

Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов заявил RTVI, что существенное падение цен на жилье маловероятно. Для этого девелоперам нужно было бы получить одобрение банков, а оно бы означало ухудшение условий по проектному финансированию. В случае пессимистичного сценария (ухудшения условий по семейной ипотеке, отмене всех льгот, ограничений по IT-ипотеке. — Прим. ред.), по мнению директора по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустама Азизова, спрос на первичном рынке «имеет все шансы сократиться на 40%».

Какие льготные программы остались?

• Семейная ипотека (ипотека с господдержкой для семей с детьми). Для семей с детьми в возрасте до 6 лет сохранят ставку 6%, условия будут действовать до 2030 года.

• IT-ипотека (ипотека с господдержкой для сотрудников IT-сферы, но только в аккредитованных Минцифры компаниях). Действует до конца 2024 года, но лимиты могут кончиться раньше.

• Сельская ипотека. Субсидируемая государством ставка действует для всех граждан РФ, которые приобретают жилье в сельской местности. Работает только один раз. Банки могут исчерпывать лимит выдаваемых кредитов по этой программе.

• Дальневосточная и Арктическая ипотеки. Максимальная ставка — 2%, максимальная сумма кредита — 9 млн рублей.