Отмена НДФЛ на материальную выгоду: спасёт ли это ипотеку?

Как беспрецедентное повышение ключевой ставки скажется на ипотеке, и как власти пытаются смягчить удар для заемщиков

25 октября Центробанк России повысил ключевую ставку с 19% до 21% годовых — это рекорд как минимум с 2013 года. Даже в феврале 2022-го, когда началась полномасштабная война в Украине, ключевая ставка подскочила на несколько месяцев до 20%, уже к сентябрю 2022-го опустившись до 7,5%.

Чтобы не пропустить новые тексты «Вёрстки», подписывайтесь на наш телеграм-канал

Ключевая ставка — основной инструмент денежно-кредитной политики центробанка, которая непосредственно влияет на стоимость кредитов и доходность вкладов в стране. Пример — ипотечный бум 2020 – 2021 годов, когда ключевая ставка находилась на уровне рекордно низких 4,25%.

Что будет с ипотекой?

После повышения ключевой ставки до 21% стоимость ипотечных кредитов превысила 25% годовых. Рост составил от 1 до 7% в зависимости от банка. Так, Транскапиталбанк поднял ставки по ипотеке на новостройки на 7 процентных пунктов, а на вторичное жилье — на 6,5 процентных пунктов. (до 27,75%). Совкомбанк повысил ставки до 25,99% для обоих типов жилья. Сбербанк увеличил ставки на 3 процентных пункта, до 25,2% годовых также для обоих видов недвижимости. ВТБ поднял ставки на 0,9 процентного пункта, установив их на уровне 26% для новостроек и 26,7% для вторичного жилья.

По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ) повышение в первых трёх кварталах 2024-го учётной ставки ЦБ до 16 – 19% и окончание госпрограммы льготной ипотеки существенно отразилось на количестве выданных ипотечных кредитов. Так, объем выдачи ипотеки в России за три квартала 2024 года сократился в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 31% — до 4,01 триллиона рублей.

Дальнейшее повышение процентных ставок может обвалить ипотечный рынок ещё сильнее. По экспертным оценкам, во втором полугодии 2024-го россияне могут перенаправить на депозиты до 420 миллиардов рублей вместо использования этих средств для первоначального взноса по ипотеке.

Чтобы не пропустить новые тексты «Вёрстки», подписывайтесь на наш телеграм-канал

По подсчётам дом.рф общая сумма покупок жилья населением в 2023 году составила 18 трлн рублей или 11% ВВП. Падение ипотечного рынка грозит замедлением роста ВВП, что негативно отразится на балансе бюджета, и так перегруженного расходами на войну и «патриотическое воспитание».

Спасет ли Путин ипотеку?

Президент России Владимир Путин 30 октября подписал закон, который уточняет льготу по НДФЛ для некоторых ипотечных заёмщиков. Как следует из текста закона, теперь налогом не будет облагаться материальная выгода от экономии на процентах, если кредит был взят до конца 2024 года. Ранее выгода от сниженных или нулевых процентов облагалась налогом по ставке 35%, если сумма фактических процентов была ниже расчета по формуле 2/3 ключевой ставки ЦБ.

Новая льгота распространяется на ипотеку для покупки или строительства жилья, а также на покупку земельных участков под индивидуальное строительство. Однако распространяется это лишь на ипотечные договоры, заключенные до 31 декабря 2024 года включительно и только в случае, если у налогоплательщика есть право на имущественный налоговый вычет по жилью.

Проще говоря, если заёмщик всё же рискнёт в 2024 году взять ипотечный кредит, а ставка ЦБ в дальнейшем вырастет ещё больше, ему не придётся платить налог из разницы между реальной кредитной ставкой и ставкой ЦБ.

Подобная стимулирующая норма действовала в 2021 — 2023 годах. В 2024‑м её решили отменить, но в октябре вернули.

Однако, способен ли отказ государства от обложения налогом гипотетической будущей выгоды стимулировать россиян брать кредиты по “заоблачным” ставкам, пока не ясно. Как следует из проведённого в октябре этого года Единым ресурсом застройщиков совместно с агентством Korol media соцопроса, 87% респондентов считают стоимость квартир завышенной, а 59% из них назвали текущие условия ипотеки неудовлетворительными. По этой причине часть россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий, решили отложить покупку недвижимости до лучших времен.

Ранее «Вёрстка» рассказывала, как россиян заманивают на приграничные территории низкими процентными ставками по сельской ипотеке: те, кто планируют жить в приграничной территории, могут претендовать на минимальную ставку — 0,1%. Для жителей неприграничных сельских территорий ставка составит максимум 3%.

Фото: Строительство здания напротив «Москва Сити», 2009 год. Иллюстративное фото. REUTERS/Denis Sinyakov

Поддержите «Вёрстку» — это важно и безопасно →