"Мы находимся на абсолютном дне". Доступность жилья для россиян снизилась до минимума за последние 10 лет

Ввод в эксплуатацию многоквартирного жилья за первые 9 месяцев текущего года упал в России на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, следует из ноябрьского мониторинга ДОМРФ. После отмены льготной ипотеки на российском рынке жилья спрос упал, но снижения цен на недвижимость эксперты не отмечают и не ждут. Более того, она продолжает дорожать. Пока работала льготная ипотека, стоимость жилья в России выросла вдвое. Между тем эксперты отмечают, что выдававшаяся четыре года всем подряд льготная ипотека может в обозримой перспективе привести к массовым просрочкам выплат по кредитам. Уже сейчас, по данным Банка России, объем ипотечных займов, по которым не платят более трех месяцев, вырос с начала года на 16% и достиг к 1 июня 106 млрд рублей.

Текст: проект "Окно"

• Выдача ипотеки обвалилась в сентябре год к году на 70%
• Средний размер ипотечного кредита в сентябре составил 4,81 миллиона и вырос год к году на 16%
• Льготная ипотека как стимул отправиться на войну в Украину
• Почему, несмотря на падение спроса, не снижаются цены
• Расплатиться с жилищным кредитом сможет только каждая седьмая семья
• Непогашенную ипотеку будут передавать по наследству

Чтобы не пропускать главные материалы Сибирь.Реалии, подпишитесь на наш YouTube, инстаграм и телеграм

"Строители не спешат снижать цену"

С 1 июля 2024 года российские власти отменили массовую программу льготной ипотеки под 8%. Такой кредит, до 6 млн, с первоначальным взносом от 30%, мог взять любой совершеннолетний гражданин России. Эту временную меру ввели в 2020 году для поддержки строительной отрасли в период пандемии. Программа, стимулирующая спрос, привела к двукратному росту цен на жилье с 2020 по 2024 год: с 75 до 155 тысяч за квадратный метр (рост более 106%, ранее стоимость жилья не росла столь стремительно). Зарплаты, по оценке ЦБ, за это же время выросли всего на 35%. При этом льготная ипотека за три года потребовала почти 500 млн рублей из бюджета, который в России после начала войны стал дефицитным. ЦБ неоднократно высказывал опасения по поводу перегретого рынка недвижимости – массового, не обеспеченного реальными доходами, кредитования.

В итоге после того, как льготную ипотеку оставили только для нескольких категорий граждан, ее выдача в сентябре обвалилась на 70% год к году. За месяц её оформили всего 37,2 тысячи раз, общая сумма кредитов составила 218 млрд рублей. Подавляющая часть ипотеки – семейная.

– Льготную ипотеку решили отменить, чтобы как-то остудить рынок, упорядочить его, что ли, – говорит новосибирский риелтор Вячеслав Зорин. – Прелесть льготной ипотеки была в том, что ты мог купить новую квартиру даже без подтверждения официального дохода, без первоначального взноса, под низкий процент. При этом мало кто из покупателей задумывался, что берет квартиру по ненормально высокой цене и будет платить пару десятков лет. Будут ли они вообще платить? В общем, вопросов накопилось много.

В начале ноября 2024 года средняя базовая ставка по ипотеке на новостройки вновь выросла, пишет РБК. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), сейчас она составляет 25,45%. Максимальный уровень ставок по двадцатке крупнейших банков достиг почти 43,2%, выяснил ресурс "РБК-Недвижимость".

Несмотря на падение спроса, средний размер ипотечного кредита достиг максимума с 2013 года, следует из предварительных данных экспресс-мониторинга аналитического агентства Frank. Средний размер ипотечного кредита в сентябре составил 4,81 миллиона рублей и вырос на 4% по сравнению с августом и на 16% – с сентябрем 2023 года, пишут "Ведомости".

На фоне кратного роста цен на квартиры (прежде всего в новостройках) льготная ипотека в целом сделала покупку квартир еще менее доступной: согласно расчетам Центробанка, если в 2020 году среднестатистический россиянин, тратя на ипотеку половину месячной зарплаты, мог купить 43 квадратных метра, то в 2023 году – лишь 42.

Эксперты отмечают падение спроса на новостройки до 70% у отдельных застройщиков. По другим оценкам, в среднем спрос на новое жилье после отмены льготной ипотеки упал на 20%, однако цены продолжили расти: например, относительно июня 2024 года к сентябрю цена на квадратный метр в Красноярске выросла на 3,9%, в Омске на 3,5%, в Самаре – и вовсе на 4,8%. Банк ВТБ спрогнозировал снижение выдачи ипотечных кредитов на 35% в 2024 году.

– Да, спрос по ипотеке упал где-то на 50%, пожалуй, я такую цифру бы назвала. Хотя здесь надо понимать, что перед отменой льготной ипотеки наблюдался ажиотаж в этом секторе, – говорит риелтор из Красноярска Мария. – При этом и цены на новостройки пока официально не снижаются, продавцы, то есть строители, девелоперы пытаются сохранить рынок, поэтому не спешат снижать цены. Продавцы ищут схемы и способы, чтобы стимулировать спрос: например, предлагают персональную скидку или рассрочку. Есть варианты, когда у вас есть старая квартира и ее можно отдать девелоперам в качестве первоначального взноса. Застройщики будут держать цены до последнего, потому что иначе они лишатся большой прибыли, а им тоже отдавать кредиты банкам.

"Рыночная ипотека пока недоступна"

При этом в России продолжают действовать несколько льготных ипотечных программ: до 2030 года продлили программу ипотеки под 6% для семей с детьми до 6 лет или детьми-инвалидами, а также для семей с двумя несовершеннолетними детьми, живущими в малых городах некоторых регионов. Власти не отказались от IT-ипотеки под 5%, сельской ипотеки под 3% (если жилье покупается в приграничных сельских территориях, процентная ставка составит всего 0,1%), а также дальневосточной и арктической ипотеки под 2%.

– В целом семейную ипотеку продолжают оформлять, – рассказывает Мария. – Но там возникает сразу несколько проблем. Во-первых, везде нужен первоначальный взнос 20%. Нормальная квартира в Красноярске сейчас миллионов семь, значит, полтора миллиона надо где-то взять. Во-вторых, банки слишком быстро исчерпывают лимиты, которые предусмотрены на льготников. Например, в этом году в конце сентября не могли люди взять, потому что Сбербанк раздал все деньги, предусмотренные на год. Сельская ипотека тоже имеет место, но там ограничение по стоимости дома до 6 млн. Естественно, большинство хотят если не пригород, то село не дальше 100 км от Красноярска. А купить там нормальный дом за 6 млн сейчас уже проблематично.

Особняком стоит ипотека под 2% для участников войны в Украине, а также для сотрудников госучреждений на оккупированных территориях. Осенью глава Сретенского района в Забайкалье Алексей Закурдаев открыто заявил, что едет на войну из-за "патриотизма" и льготной ипотеки, которую он в обычных условиях не смог бы себе позволить из-за других кредитов. Эксперты подтверждают случаи, когда участники войны или родственники погибших оформляют ипотечные кредиты, не дожидаясь льготных программ.

– У меня муж получил ранение на СВО, – рассказывает жительница Красноярска Ольга. – Получили 3 млн, а его обратно туда отправили после госпиталя. Я на эти деньги купила квартиру, но, поскольку никаких льгот у нас не было, взяла по рыночной ставке – 17%. Это было еще весной, поэтому ставки были пониже. Сейчас они, как я слышала, больше 20%. У меня есть вторая квартира, поэтому эту сможем сдавать.

Чтобы охладить инфляцию в стране, Центробанк фактически ежеквартально повышает ключевую ставку, что влечет за собой рост процентов по ипотечным кредитам: летом 2024 года ставки превысили 20% во всех крупных банках. Последний раз такая ситуация наблюдалась в начале войны с Украиной, когда на рынке не знали, как реагировать на происходящее.

За год доступность рыночной ипотеки в России снизилась в два раза: в сентябре 2024 года взять ипотеку по рыночной ставке могли лишь 13% россиян, в 2023-м аналогичный показатель превышал 27%. В Новосибирской области доступность ипотеки и вовсе снизилась втрое: в 2024 году позволить взять подобный кредит могут лишь 11,7% жителей региона, а в 2020 году могли более 32%. В большинстве регионов Сибири этот показатель сейчас колеблется в районе 20%.

– Да, рыночная ипотека пока недоступна от слова "совсем", – говорит риелтор Мария. – Мне это напоминает ситуацию после кризиса 2008 года, когда брали единицы, а проценты были просто бешеные. Причем что будет дальше, как это все сдвинется, мы пока не знаем.

В предыдущие кризисные периоды ЦБ постепенно снижал ключевую ставку, тогда как в 2024 году она только растет, отмечает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU" Олег Репченко. По мнению эксперта, недоступность рыночной ипотеки затянется надолго, а точечные программы по поддержке IT-специалистов, учителей или военных ситуацию не исправят.

– В период недоступной рыночной ипотеки в 2015 и 2022 годах застройщики получали мощную поддержку со стороны государства в виде льготных ставок, сейчас льготной ипотеки практически нет. Ипотеку с господдержкой под 8% с 1 июля власти свернули полностью, из IT-ипотеки исключили столичные агломерации, что свело на нет весь смысл этой программы. Условия семейной ипотеки также были ужесточены, – рассказал Олег Репченко.

"Произойдет "вымывание" предложения"

Ожидания снижения цен на фоне отмены льготной ипотеки преувеличены, считает эксперт по недвижимости Константин Барсуков. По его словам, на рынке действует ряд факторов, которые не позволят стоимости жилья заметно опуститься.

– Ипотека на новостройки стала более адресной, поэтому застройщики вынуждены применять различного рода инструменты, стимулирующие спрос: рассрочки, субсидированные ипотеки, траншевые ипотеки и тому подобное. Они все равно стараются сделать так, чтобы условия кредита на первичном рынке отличались от вторичного рынка, потому что это позволяет им сохранять цену выше, чем на вторичном рынке. При этом за счет снижения спроса на новостройки при отмене льготной ипотеки все равно увеличивается потенциал роста цен на вторичном рынке. Этот потенциал будет давить, хотя и не факт, что приведет к сильному росту цен. В любом случае ключевая ставка сейчас – это фактор неопределенности. Даже ее дальнейшее превышение, на мой взгляд, приведет, скорее, к повышению цены на квартиры.

По мнению эксперта, снижение спроса по ипотеке спровоцирует "вымывание" предложения на вторичном рынке, когда многие продавцы не захотят продавать свои квартиры.

– ЦБ уже много времени повышает ставку. Казалось бы, в таких условиях (рост стоимости кредитов) спрос на квартиры, которые не являются товаром первой необходимости, будет падать: у людей есть другие траты, на квартиры денег не остается. Соответственно, цены на недвижимость должны падать, но в условиях большой инфляции так не работает. Фактически мы видим не только падение спроса, но и "вымывание" предложения, потому что люди говорят: "А я не буду сейчас продавать квартиру за бесценок". Деньги дешевеют, зачем продавать? Можно положить на депозит в банк, но дальше-то что?

По словам Барсукова, на рынке участились сделки, когда люди продают старую квартиру и за доплату берут другую. Если до повышения процентных ставок доля таких покупок составляла не более 7%, то сейчас 80–90%.

– Таких сделок в абсолютных цифрах тоже меньше стало, но они есть, – говорит эксперт. – Если мне нужно разницу в пару миллионов, то я могу себе позволить ставку по ипотеке 16, 17, 18%, но ставку 25% я уже себе не могу позволить. Что я буду делать? Я не буду продавать свою квартиру, чтобы купить другую, потому что у меня нет денег на доплату. Я буду эти деньги, например, копить: когда накоплю, тогда и оформлю сделку. Вот и получается, что квартиры не продают и те, кто хочет более дорогое жилье, и те, кто хочет денег получить, – потому что инфляция. У меня есть ощущение, что предложение будет уменьшаться даже быстрее, чем спрос. Квартир может стать меньше, чем желающих их купить. А это всегда приводит к росту цены, даже если рынок будет сжиматься. Это такая неочевидная логика, и многие про неё сейчас забывают.

Что касается первичного рынка жилья, то эксперты пока не отмечают падения цен, но называют условия, при которых оно может случиться. Во-первых, это заметный обвал спроса до 30–50% длительностью до полугода. Кроме того, банки, предоставляющие средства на строительство, могут потребовать от девелоперов продавать по более низкой цене, чтобы вернуть часть средств. Наконец, не исключена и прямая директива от государства, обеспокоенного запредельным ростом цен.

Пока же эксперты отмечают, что сверхдорогая ипотека в России – это надолго, пишет "Независимая газета". Расплатиться с жилищным кредитом сможет только каждая седьмая семья. Озабоченность Центробанка ростом цен и доступностью покупки жилья привела к двукратному падению доступности ипотечных кредитов за последний год. Сегодня покупка жилья в долг в РФ возможна в северных сырьевых регионах, где люди предпочитают не жить постоянно. Расплатиться по коммерческому ипотечному кредиту сейчас сможет лишь десятая часть российских семей или даже того меньше, показывает сравнение текущих зарплат и стоимости текущих жилищных займов в 2024 году. Новым ограничителем для продажи жилья в РФ станет разработанный в ЦБ так называемый ипотечный стандарт, прогнозируют специалисты.

Между тем ряд экспертов отмечают высокую вероятность возникновения новой социально-экономической проблемы, спровоцированной тем, что на протяжении фактически четырех лет ипотеку в России выдавали по сути всем желающим.

В частности, политолог Илья Гращенков пишет, что "финансовым властям уже сегодня необходимо начать готовиться к новому виду ипотечного кризиса":

"Сегодня уже подсчитано, что каждый второй заемщик рискует вернуть свой долг за жилье не раньше чем в 65 лет. Логично, что в обозримой перспективе не исключены любые форс-мажоры, в том числе такие, как передача непогашенной ипотеки в наследство будущим поколениям. Более того, ипотека автоматически становится даже более эффективным способом отложить выход на заслуженный пенсионный отдых, нежели само повышение пенсионного возраста... Соглашусь с коллегами, отмечающими, что финансовым властям уже сегодня необходимо начать готовиться к новому виду ипотечного кризиса. Действительно, не за горами то время, когда страну наводнят ипотечники-пенсионеры. Смогут ли они добросовестно исполнять взятые на себя много лет назад обязательства – большой вопрос.

Примечательно, что число ипотечных заемщиков за последний год выросло в стране на 8% и составило по итогам первого полугодия 2024-го 10,7 млн человек – такие данные приводит ЦБ. При этом в первом полугодии 2024-го доля ипотечных кредитов, по которым возраст заемщика на момент плановой выплаты займа составит более 65 лет, достигла уже 48% от общего объема выдач. Показатель увеличился за год на 14 процентных пунктов – с отметки 34%. Доля заемщиков с плановой выплатой ипотеки в возрасте свыше 60 лет составила теперь 67% – за год показатель увеличился на 15 процентных пунктов (с 52%). Таким образом, можно констатировать, что государство оказалось перед новым вызовом: можно прогнозировать, что в перспективе ипотечный пузырь неизбежно лопнет...

...По данным Банка России, объем жилищных кредитов, по которым не платят более трех месяцев, вырос с начала года на 16% и достиг к 1 июня 106 млрд рублей, 81 млрд просроченной задолженности пришелся на классическую ипотеку, еще 25 млрд рублей – на кредиты без залога покупаемой недвижимости".

За четыре года действия льготной ипотеки доступность жилья для россиян снизилась до минимума за последние 10 лет. Это связано прежде всего с ростом цен, обусловленным инфляцией и массовой раздачей льготных ипотечных кредитов.

"Есть фигура речи: куплю квартиру, чтобы было куда бросить шляпу. Но скоро это надо будет воспринимать буквально, потому что кроме шляпы туда ничего не поместится, это вот эти все наши студии", – заявил на днях директор департамента банковского регулирования и аналитики Центробанка Александр Данилов

Площадь, которую может позволить себе покупатель с медианной зарплатой, с 2020 года уменьшилась: на первичном рынке – на 6 кв. м, на вторичном – на 9 кв. м, составив в среднем 25,8 кв. м. Чтобы накопить на квартиру площадью 54 кв. м, семье из трех человек потребуется 7,7 года против 3,9 года в 2020 году.

"С точки зрения того, что у нас сейчас строится, мы находимся на абсолютном дне. Так плохо не было никогда с точки зрения того, что нормальный человек может позволить себе приобрести с учетом ипотеки и всех субсидий", – считает главный аналитик Сбербанка, руководитель Центра финансовой аналитики банка Михаил Матовников.