КРТ-замыкание

Как жизнь одних горожан собираются улучшать за счет других: разбор программы комплексного развития территорий на примере Самары

Программа комплексного развития территорий (КРТ) уверенно шагает по стране, охватывая район за районом. В рамках проекта прямо сейчас по всей России обновляют почти 800 территорий общей площадью 21 тысяча гектаров. Чиновники из Минстроя РФ уверены, что это позволяет раскрывать огромные объемы новых площадей и создавать «15-минутный город» — так в урбанистике называют концепцию, при которой каждый житель получает возможность быстро и удобно добраться до всех нужных объектов за 15 минут пешком или на велосипеде.

Хорошо бы еще собственники изымаемого жилья покидали его радостно и без претензий. А то создают проблемы там, где перспективы туманят разум чиновников.

Зачем 2, если можно 22

• «Землю изымут у собственников для муниципальных нужд».

• «Если переговоры пройдут неудачно, власти планируют выселить людей через суд и принудительно забрать землю».

• «Недвижимость изымается для целей комплексного развития территорий, собственники в суде оспаривают размер возмещения».

Такую подборку высказываний, в которых непременно будут присутствовать термины «изъятие», «переселение», «возмещение», можно продолжить. Любой информационный портал каждого второго российского региона пестрит подобными сообщениями.

Закон о КРТ, принятый в 2020 году, регламентирует, напомню, правила развития и пустых территорий, и застроенных — например, допотопными заводами или аварийным жильем. А если дело касается не производственной заброшки и не ветхих лачуг? Если двухэтажные дома (не новые, но вполне надежные) вкупе со своими дворами занимают непозволительно много места? Малоэтажные кварталы в условиях города-миллионника для чиновников серьезный раздражитель. У них же при виде подобных территорий в голове моментально срабатывает счетчик потенциальных этажей. По большей части коммерческих. Хотя публично нам непременно будут говорить о массовом переселении в новостройки обманутых дольщиков — типичная рабочая версия.

В чем, кроме замены старого на новое, заключается развитие территорий? Если кратко, то помимо жилья оно предполагает возведение объектов соцкультбыта и необходимой инфраструктуры. Остается уточнить, как поступят с переселяемыми жителями и в каком статусе они окажутся в рамках программы. В статусе выгодоприобретателей? Далеко не всегда.

Например, в Самаре (аналогичные истории без труда можно найти в любом крупном городе) людям за квартиры, расселяемые по программе КРТ, предложили суммы, на которые сложно купить равнозначное жилье. А улучшить условия еще трудней. Сразу поясню: выкуп жилья в таких случаях проводится по рыночной стоимости, определяемой оценщиком.

В самарской истории речь идет о застройке территории в Промышленном районе города. Еще летом 2023 года чиновники заявили о планах освоить три квартала общей площадью более 16 гектаров рядом с ТРК «Вива Лэнд». Участки в границах шести улиц выставили на торги. В апреле 2024-го был заключен договор о КРТ жилой застройки между администрацией Самары и ООО «Технический заказчик «Паритет» из Тюмени сроком на 7 лет. Как тюменцы появились на Волге, это отдельная история. Но в зоне их интересов не только упомянутые 16 га, десятки домов, один из которых участвовать в программе отказался сразу. Жители другого — на улице Краснодонской, будучи принципиально против, даже не поняли, как оказались в деле.

«Мы такого решения не принимали, — рассказывают они сами. — Как нас включали в КРТ, это отдельный разговор. Вот смотрите: первый протокол от 2023 года (из увесистой папки достают бумагу с подписями). У нас все жильцы воздержались в связи с тем, что непонятны были условия и выкупная стоимость квартир. Тем не менее нас включили в КРТ по протоколу собрания, который мы никак не можем найти. Делали запрос в ГЖИ. Нам прислали ответ, что такого протокола нет. Тогда мы приняли второе решение в сентябре 2024 года — о выходе из программы. Обоснование? Нам не дали никаких гарантий».

В одном флаконе

И что же в рамках обещанного развития предлагают городу? «Группа реализует в Самаре проект с жильем комфорт-класса площадью 180 тысяч кв. метров. Кроме жилья, в районе появится 20 тысяч кв. метров коммерческой недвижимости, а также общеобразовательная школа и детский сад» — такие сведения приводит РИА «Новости», ссылаясь на руководство компании «Паритет». Пусть и не близкое, но светлое будущее на отдельно взятой территории от тюменских девелоперов сконструировано.

С настоящим как-то не складывается.

Информация о процессе расселяемым жителям выдается противоречивая и дозированная. Стиль общения с ними — снисходительно-пренебрежительный. Да и с соблюдением процедуры проблемы.

Скажем, публичные слушания должны проводиться до утверждения документации по планировке будущей территории. «Прошло уже несколько заседаний градостроительного совета по застройке района, слушаний до сих пор не было, — говорит одна из местных жительниц. — Мы с удивлением узнали, что 17 июля был утвержден график переселения, а нас даже не поставили в известность».

Зато в открытом доступе появилось информационное письмо от «Паритета», в котором он доводит до сведения заинтересованных лиц, что «в границах территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, в период с марта 2026-го по апрель 2029-го расселению подлежит 43 дома».

И приписка мелким шрифтом: «инвестор имеет право на досрочное расселение». В каких случаях — не поясняется. А смысл? Оно ведь уже идет. Причем в условиях абсолютной секретности. И точечно.

— Расселено более 10 квартир, — рассказывает Татьяна (имя изменено), живущая в доме под снос. — Как они переселялись, какую получили компенсацию — тайна, покрытая мраком. С людей берут подписку о неразглашении.

— Серьезно?

— Люди не имеют права говорить о сделке ничего — это во-первых. Во-вторых, мне все-таки удалось посмотреть договор предварительного соглашения: условия кабальные, им можно все, тебе — ничего. Ты обязан выписаться в течение определенного срока. Менять, корректировать в договоре ничего нельзя. Мы не знаем, сколько еще заключено договоров, но на встрече у мэра представитель «Паритета» сказала, что они вложили в эти территории уже 100 миллионов.

— Выходит, переселяться вы будете втемную?

— Никакой определенности. Мы ждем, не понимая, останемся в этом районе, или нас переселят. Если переселят, то на каких условиях и когда? В полной прострации пребываем уже два года. Это называется синдромом отложенной жизни. Еще 25 января по условиям договора они («Паритет») должны были представить документацию по планировке территории. Она до сих пор не утверждена. Мы в подвешенном состоянии.

Отремонтировать, чтобы снести

Общие положения о порядке изъятия недвижимости в целях развития содержит Земельный кодекс РФ. Заключение договора о КРТ, утверждение проекта планировки территории, решение об изъятии и так далее — все этапы прописаны. Капитальный ремонт не предусмотрен, и это логично. Но в домах под снос его проводят!

Подобное практикуется не только в Самаре. Например, в Челябинске на улице Савина в программу капремонта попал дом с деревянными перекрытиями, которому перевалило за 90. При демонтаже труб здание начало обрушаться. Местные говорят, что подобное уже вошло в практику: сначала «капиталят», потом признают аварийным, потом сносят. По закону о приватизации власти должны провести капремонт жилья до его передачи в собственность граждан. Если этого не случилось, то они обязаны выплатить компенсацию за непроизведенное. Возможен и третий вариант — починка сносимого. Наверное, есть у этого процесса свои резоны…

— Капремонт домов под снос идет полным ходом, — продолжает наша собеседница Татьяна. — Но люди не возражают. Тем более что это отразится на повышении стоимости общедомового имущества. Любой из четырех видов капремонта (инженерных сетей, фундамента, фасада, крыши) уменьшает процент износа.

— Крыша — это понятно. А зачем делать фасад?

— Ну вот сделали…

— И теперь рассчитывать на компенсацию за непроизведенный ремонт люди уже не вправе?

— Будем настаивать на том, что сделанный ремонт повысил стоимость. Хотя он учитывается далеко не всегда, мы изучали судебную практику.

Скажу больше: к КРТ капремонт может иметь сугубо косвенное отношение.

«Нам виднее, сколько вам достаточно»

По правилам изъятие недвижимости осуществляется на основании предварительной и равноценной компенсации как стоимости имущества, так и убытков. Теперь буквально по пунктам: возмещение складывается из размера рыночной стоимости жилого помещения, доли в общем имуществе дома и земельном участке под ним, выплат за непроизведенный капремонт и причиненных переездом убытков. Все ясно и просто, если бы не конфликт интересов. Застройщик стремится, минимизировав собственные затраты, изъять и консолидировать земельные участки (ему интересен именно этот актив). А собственник правомерно рассчитывает на справедливую компенсацию за свое жилье.

По рассказу жителей дома, вышедшего из программы КРТ, застройщик предложил им возмещение в размере 100 тысяч рублей за квадратный метр. Такой вариант людей не устроил. Собственно, поэтому и возникли судебные разбирательства. А уже затем стали появляться индивидуальные предложения, подписки о неразглашении и прочие составляющие мутного процесса. «Это несправедливо, — уверены жители. — Мы обращались в несколько независимых оценочных компаний. По их подсчетам, оценка занижена на 30–40%. Получается, что все отдано на откуп застройщику, который может нанять какую-то аффилированную компанию и сделать оценку в своих интересах.

Мы, в свою очередь, тоже поговорили с независимым экспертом.

— Застройщик, как лицо заинтересованное, мог посчитать по минимуму, — объясняет Андрей К., экспертизами подобного рода он занимается более 20 лет. — Собственник вправе не согласиться и сделать независимую оценку. Либо обратиться в суд, где назначат судебную. Сумму можно серьезно увеличить.

— Как производится непосредственно оценка?

— Есть три подхода: сравнительный, затратный и доходный. Здесь применим только сравнительный. Оценщик смотрит аналогичное жилье в этом же районе и должен найти не менее пяти объектов для сравнения и вывести среднюю стоимость.

— Застройщик отвечает: нам ваши квартиры неинтересны, мы все равно сносить их будем. Что тогда?

— Идти в суд и доказывать, что ваша квартира стоит не 5 млн, а 7–8. И судебная оценка будет иметь большую юридическую силу, чем та, которую сделал заказчик.

— Часто заявители в таких ситуациях выигрывают?

— Часто.

Местные власти в определении стоимости квартир влияния на застройщика имеют мало. Ведь

изъятие осуществляется не за счет бюджета, а за счет компании, с которой заключен договор КРТ. И что заставит ее платить больше, если можно заплатить меньше?

Люди, живущие на месте будущих новостроек, воспринимаются в этой истории как досадная помеха. Словно собрались инициативные граждане безвозмездно построить много жилья для города, а другие — бессознательные — никак не хотят освобождать насиженное место. Конструктивный разговор с жителями не складывается.

Что до местной власти, то она просьбы жителей о встрече не игнорирует. Просто отказывает. «Мы получили ответ от администрации Самары. Морозов, курирующий в городе вопросы градостроительства, пишет, что не считает целесообразным встречаться с жителями», — говорят сами жители.

Хорошо и всем не бывает

В Самаре жизнь одних горожан на отдельно взятой территории собираются улучшать за счет других. Сегрегация или просто так кажется? Благодатная почва готовится для будущих жителей района, а живущие здесь и сейчас рассчитывать на улучшение не должны? Или могут, но не все? Ведь вполне пристойные (не по сути, а по деньгам) предложения отдельным гражданам все-таки делают.

Наша собеседница из числа расселяемых объясняет, в чем смысл: «Механизм отработанный: кто представляет для них мало-мальскую угрозу, тому делают персональное предложение — то есть избавляются. Помеха уйдет, с остальными считаться не будут». Возмутителям спокойствия могут предложить справедливую цену. В одном конкретном случае она составила более 150 тысяч рублей за кв. метр.

Методы застройщиков и чиновников, вовлеченных в процесс, — это социальная глухота. Не устраивает размер компенсации? Предложат вариант с понижением.

«Мы можем написать заявление на предоставление равнозначного (не равноценного) жилья, — рассказывает жительница расселяемого дома. — И тогда будут предлагать три варианта в отдаленных районах. Допустим, мы на них не соглашаемся. Тогда они имеют право подать в суд, и нас выселят через приставов со всеми нашими узлами и чемоданами. Суд признает, что предложение соответствует законодательству. А все мы летим белым лебедем на окраину города».

Именно таким способом переселяли горожан, чьи дома попали в зону строительства новой станции самарского метро. Застройщик настроен жестко. Еще на первой встрече с его представителем жители задали вопрос, предполагается ли переселение так называемым «револьверным» способом, когда старые дома сносятся, на их месте возводятся новые, куда и переселяют бывших жильцов? «Нам сказали: однозначно нет, этот вариант не предусмотрен, не рассчитывайте! Сам Галкин (один из совладельцев «Паритета») подтвердил: даже не мечтайте, — делится Татьяна. — Да и при таком возмещении на новое жилье у нас просто не хватит денег. Хотя в целях КРТ (ст. 64 ГК РФ) обозначено улучшение жилищных условий граждан. Но нигде в юридических документах нет определения, что именно является улучшением. Кто как захочет, так и трактует».

Не хотите договариваться — урежем

По большому счету ни состояние квартиры, ни метраж, ни дом как таковой будущего застройщика не интересуют. Все это снесут хоть с дорогим паркетом, хоть без. А земля останется. В истории с КРТ она играет ключевую роль.

Начиная с 2022 года закон разрешает ставить на учет землю под МКД по схеме ее расположения на кадастровом плане территории. Если плана нет, муниципальная власть должна сформировать его — по инициативе граждан или самостоятельно. Готовая схема перед утверждением проходит публичные слушания. Процедура штатная. Однако в нашем случае жителям пришлось добиваться ее через суд. А межевание прошло по особой процедуре.

— Изначально наш квадрат не был размежеван вообще, — поясняет Татьяна. — И как раз межевание послужило поводом для обращения в суд. Смотрите: вот наш дом, участок под ним был урезан вдвое. В результате межевания всем дали участки полностью, а нам, как вышедшим из программы КРТ, урезали. Представитель градостроительного департамента Самары открыто заявила: вам урезали участок из-за того, что вы вышли из КРТ.

По закону при проведении любых комплексных кадастровых работ органы госвласти и местного самоуправления обязаны не только сформировать участки, но выявить правообладателей и поставить на кадастровый учет. Причем формируется участок не по умозрительным представлениям чиновника, а в соответствии с исторически сложившимся двором.

Урезание серьезно ударит по выкупной стоимости.

Если понадобится, дом станет аварийным

В какой-то момент за решение проблемы с переселением в Промышленном районе Самары взялось областное правительство. И в июне выпустило постановление № 340 «Об особенностях КРТ в Самарской области». 38 страниц текста! Но…

— В постановлении отсутствует регулирование вопросов переселения жителей, — констатирует Татьяна.

— Они должны испариться?

— Видимо. Мы уже написали и представителю президента, и в Губернскую думу, и Уполномоченному по правам человека. Нам прислали ответы, что никаких нарушений органы, уполномоченные следить за соблюдением законности и прав граждан, не видят. Для примера можно привести Нижегородскую область: в 2021 году у них было принято аналогичное постановление, в котором восемь глав полностью посвящены защите прав граждан. И главное:

если взять по области дома, построенные до 1975 года и до пяти этажей, любой может попасть в программу КРТ. А риску переселения с необеспеченной защитой прав подвергается каждый житель такого дома.

В связи с этим наша инициативная группа приняла решение об опротестовании через суд этого постановления, планируем подать коллективный иск. Нам надо добиться гарантий на уровне региона. И добиться, чтобы их включили в постановление. Плюс гарантии по обеспечению безопасности от коммерческих поджогов.

— Все настолько серьезно?

— По всей России застройщики применяют этот метод.

Но пока для жителей гораздо актуальней другая угроза. Собственникам объяснили, что будет, если они не изменят своего решения выйти из программы. «На собрании была представитель «Паритета», которая сказала, что, если не вернемся в КРТ, нас переведут в аварийный фонд. А если вернемся, расселят на выгодных условиях. Запись разговора у нас есть, наученные горьким опытом, пишем уже буквально все. Люди испугались, что нас не оставят в покое. Провели собрание собственников. Проголосовали за возврат в КРТ, нас опять включили в договор. И мы стали неинтересны администрации, нас снова футболят.

Практика признания полноценных домов аварийными отработана — здесь главное провести нужным образом экспертизу здания. В громкой истории с самарским Домом просвещенцев аварийность здания была установлена по снимкам из интернета. В 2017 году капитально отремонтировали фасад и крышу. А в начале 2022-го межведомственная комиссия Самарского района приняла решение признать дом аварийным и подлежащим сносу. При таких вводных его можно было расселить и продать под офисы. Аварийность позволила бы снизить компенсацию жильцам до минимума. Редкий случай, но они свой дом отстояли.