«Откройте, это квитанция!»
Управляющие компании «заходят» в дома исключительно для сбора денег. Обслуживание в их планы не входит?
Фото: Анатолий Жданов / Коммерсантъ
Тарифы на услуги ЖКХ за 2020–2024 годы выросли в среднем на 34%. Но это, оказывается, не предел. Да и слово «оказывается» в данном случае неуместно. Все идет по плану. Серьезное удорожание коммунальных тарифов в ближайшие годы правительством запланировано: 2026 год — плюс 9,9%, 2027-й — плюс 8,7% и так далее с неизменным плюсом. Можно ли назвать это индексацией? Вряд ли. Хотя бы потому, что озвученный прогноз по инфляции гораздо ниже — 4%. Качество оказываемых услуг уже давно не поспевает за непрерывно растущими тарифами. В первую очередь это относится к строке «содержание жилых помещений», а именно — общедомовому имуществу. Качество в этом вопросе вторично по определению. Когда услуги не оказываются, говорить о нем просто бессмысленно. Однако обязанность потребителя платить остается неизменной.
Не определились? Получайте!
В системе выстроенных жилищно-коммунальных отношений платить рядового потребителя обяжут не только за предоставленную услугу, но и за ту, которую он не получал. Или за ту, которая может быть оказана в далеком будущем и не ему (как в случае с программой капремонта).
К сожалению, упомянутая программа — не единственная проблема, которая угрожает социальному спокойствию. Управление многоквартирными домами (МКД) — из той же серии. Особенно если управление отсутствует. Бесхозными дома становятся, когда от них отказываются управляющие организации — из-за предаварийного состояния или финансовой бесперспективности. В этом случае жильцы могут заняться домом сами. Если на общем собрании проголосуют за непосредственную форму управления.
Надо пояснить: Жилищный кодекс РФ (ЖК) обязывает собственников помещений в доме избрать один из трех вариантов. Помимо обозначенного выше, им может стать управляющая организация, ТСЖ или специализированный потребительский кооператив. Неопределившиеся МКД попадают в так называемую конкурсную массу. Их судьбу решает муниципалитет, организуя конкурс по выбору УК.
О том, что в доме появился «хозяин», его жители зачастую узнают благодаря платежной квитанции от организации с абсолютно незнакомым названием.
Именно по такому сценарию развивалась громкая коммунальная история в Челябинске.
«Два года назад от нас отказалась компания ПЖРЭУ, — рассказывает Елена, проживающая на Свердловском проспекте. — Мы начали сами себя предлагать всем УК, которые находятся близко. О конкурсе, где решался вопрос с УКИКО (именно об этой компании пойдет речь), мы ничего не знали. Мы уже сами начали собирать деньги, убирать двор, отремонтировали бойлерную, лестничную клетку на первом этаже, сделали входную группу, обратились в компанию, которая сделала фасады в доме. То есть работали самостоятельно.
А потом узнали, что нам с февраля, оказывается, назначена УК, которая ничего не делала все это время, но выставила квитанции. Это выяснилось 30 мая. Сотрудники новой УК не заключали с жителями никаких договоров, не провели собрания, не повесили объявлений, не сделали ничего, чтобы мы узнали о них. Но шлют квитанции и начисляют пени. Мы посчитали это мошенничеством и написали заявление в полицию, прокуратуру и администрацию президента. Мы находимся в центре Челябинска, я бы не сказала, что наши дома аварийные. Просто у нас и еще в двух соседних домах по 16 квартир всего — мы нерентабельные. Вот почему нас ни одна УК не взяла».
Зашли по-тихому
Три упомянутых дома были лишь малой частью того, что получило теперь уже скандально известное ООО «УКИКО». В декабре 2024 года компания выиграла конкурс по отбору управляющей организации для 271 МКД (и это только в Челябинске). Несколько лет они находились фактически без обслуживания или в непосредственном управлении собственников. Как следствие — в квитанции отсутствовала плата за содержание и ремонт общедомового имущества. Люди заботились о нем сами. «Мы с 2012 года были в непосредственном управлении, — объясняют жители двух домов на улице Смирных. — С 2017 года нас обслуживала организация «Абсолют». В прошлом году она от нас отказалась, и наши дома каким-то образом попали на конкурс. Нам говорят, что теперь нужно через суд добиваться отмены этого решения».
Новый «управленец» свой приход не афишировал. А жители и не подозревали, что их домами кто-то управляет. Пока в июне 2025-го не обнаружили в почтовых ящиках квитанции, из которых следовало, что они уже полгода должны платить за содержание дома по 25 рублей с квадратного метра.
И накопленный долг надо закрывать. Между тем все эти шесть месяцев люди занимались самообслуживанием. С тихим приходом УКИКО суть процесса не поменялась, лишь ощутимо выросла квартплата.
«Два года у нас топило подвал, — рассказывает Татьяна, живущая в доме на Агалакова. — Куда мы только не жаловались! В подвале каких только насекомых не развелось! УК к тому моменту от нас отказалась. Мы с жильцами взломали подвал, наняли сантехника, самостоятельно отремонтировали трубы, сами включили отопление в ноябре, потому что никто к нам не приходил и отопление включать не собирался. У меня есть письмо от ГЖИ, где указано, что нам с 6 декабря 2024 года назначена УК «Челябинск». В какой момент в этой схеме появилась УКИКО, вообще непонятно. Нам пришли от нее квитанции с задолженностью на пять тысяч рублей. Но никто в глаза не видел представителей этой УКИКО. Все делаем сами. За что мы должны платить ей?»
«Аварийные заявки игнорировались, — продолжает Александр, один из активистов. — Люди сами собирали деньги на обслуживание МКД. А потом им еще и квитанции пришли за обслуживание, которого не было. Я пытался встретиться с представителями УКИКО: приезжал в офис, писал в различные структуры. Это действительно мошенническая организация, гастролеры».
Договор между УК и собственниками помещений разрабатывается органом местного самоуправления. Он обязателен для обеих сторон, заключается в письменной форме с подробным изложением взаимных прав и обязанностей. Выполнение договора контролируют собственники и наниматели. Данная информация размещена на официальном сайте администрации Челябинска. Порядок, надо понимать, един для всех. Так что же в случае с отдельно взятой компанией пошло не так? Сами мы не местные, ваших правил не знаем? УКИКО действительно зарегистрирована в Москве, бизнес имеет в Екатеринбурге, а параллельно осваивает Челябинск. На выстраивание договорных отношений с собственниками не разменивается. Просто берет у них деньги.
Конкурсы по выбору УК проводятся только в отношении домов, которые не определились с формой управления. Но как в общую конкурсную массу попали те, которыми управляют сами собственники? Подвох в том, что такие конкурсы проходят без участия и предварительного информирования жителей. А те и рады бы возмутиться — дескать, сами справляемся, — но кто ж услышит?! И вряд ли кто-то станет разбираться с каждым домом отдельно. На торги они выставляются оптом, с непосредственным управлением или без — это уже не суть. Гораздо важнее другой вопрос: почему УКИКО полгода никак не заявляла о себе?
— Без уведомления собственников невозможно прекратить управление МКД, — объясняет Сергей Креков, лидер профсоюза «ЯУправдом» (объединяет специалистов в сфере управления МКД. — О. П.). — Кроме того, о прекращении обслуживания дома управляющая компания обязана уведомить еще и ГЖИ. Иначе ее обязательства прекратить невозможно.
— А когда УК «заходит» в дом, она должна проинформировать собственников о своем появлении?
— Как такового требования информировать граждан о начале управления МКД нет. Как нет и последствий. Законодатель считает, что размещения информации в ГИС ЖКХ о внесении изменений в реестр лицензий УК достаточно для информирования третьих лиц, к которым он относит собственников помещений многоквартирных домов. Поэтому мы должны с вами в ежедневном режиме просматривать ГИС ЖКХ — вдруг наш дом перешел в чьи-то руки. Чаще всего жители узнают о смене УК из платежных документов.
Управляющая с «прицепом»
Пока челябинцы осознавали себя в новой, подорожавшей реальности, Арбитражный суд Московской области возбудил дело о банкротстве УКИКО. И события стали развиваться стремительно. В начале августа задержали директора компании Старокожева. В его офисе в Екатеринбурге (здесь Старокожев владеет еще несколькими УК) полиция провела обыски. По версии следствия, с ноября 2024-го директор компании не исполнял свои обязанности по управлению 558 МКД в Челябинской области. Услуг фактически не оказывал, но изготовление и рассылку платежных документов поставил на поток. И насобирал таким образом свыше миллиона рублей (что классифицируется как особо крупный размер). Да что там насобирал! Даже израсходовать успел. И отнюдь не на коммунальные нужды.
А параллельно уже в адрес самой компании беспрерывно шли штрафы. Общая их сумма, по данным ГИС ЖКХ, приближается к 12 млн рублей. Количество возбужденных административных дел измеряется десятками. «Управляли» с размахом! В итоге в отношении самого Старокожева открыто уголовное дело по ст. 159 УК РФ (мошенничество).
Вопрос: как УКИКО допустили к конкурсу в принципе? Была ли проведена хотя бы минимальная проверка вводных: насколько компания компетентна и дееспособна, какую репутацию и опыт имеет? Ведь ей в управление отдавали сотни домов! Не просто здания, а с проживающими в них людьми. Кто должен гарантировать, что они попадут в нормальные руки? И тут выясняется, что порядок проведения конкурсных процедур закреплен в правительственном постановлении. «Организатором подобных процедур являются органы местной власти, — разъясняет суть Сергей Креков. — На них и возложена обязанность соблюдения действующего законодательства в процессе. А действующая система лицензионного контроля должна гарантировать гражданам, что к участию в тендерах на право управлять МКД не будут допущены недобросовестные организации.
Сложившаяся в Челябинской области ситуация, когда ООО «УКИКО» в нарушение законодательства было не только допущено к участию в конкурсной процедуре, но и до сих пор имеет лицензию на управление (несмотря на то что компания находится в процедуре банкротства, а ее генеральный директор арестован), говорит о состоянии дел в ЖКХ. Лицензирование УК оказалось очередной профанацией по наведению порядка в сфере управления МКД».
Ужаснулись — спохватились
Однако граждан пытались убедить, что конкурс муниципалитет реализовал в строгом соответствии с Жилищным кодексом. Позволим себе усомниться в этом. Хотя бы на основании письма прокуратуры Челябинской области от 13 октября. В нем говорится, что комиссией не было проверено наличие у УКИКО задолженности по уплате административных штрафов на момент проведения конкурса. От себя добавим: здесь важны не столько долги, сколько сам факт множественных правонарушений. С таким букетом заявку на участие должны были отклонить без вариантов. Но не отклонили. А потому прокурором города результаты проведенных конкурсов опротестованы.
Еще в конце августа профсоюз «ЯУправдом» провел в Челябинске круглый стол с участием пострадавших собственников. Именно тогда они задали один из главных вопросов: «УКИКО объявила себя банкротом, но продолжает выставлять счета. Насколько в этой ситуации правомерно не оплачивать их?» Однозначного и ожидаемого ответа не получили. А последующие события сделали вопрос еще более актуальным. Управление ФАС России по Челябинской области возбудило дела в отношении руководства Челябинска, Златоуста, Миасса, Коркинского муниципального округа и Карталинского района. Основание — неправомерный доступ управляющей компании УКИКО к участию в конкурсах на обслуживание 557 жилых МКД. Проверяют 24 конкурса.
«Должны люди платить за истекший период или нет — вопрос сейчас в этом, — уверен Креков. — Если ФАС конкурсы не отменит, то и начисления отменить будет сложно. Потребуется идти в суд и доказывать, что УКИКО дома не обслуживала и деньги на это не тратила». То есть для снятия коммунальных платежей, даже если их необоснованное начисление очевидно, потребуется судебное решение. И гражданам придется доказывать, что домом управляли они сами, а выставленные платежи незаконны. Как-то так все устроено».
Наконец, совсем свежая информация. ГЖИ по Челябинской области исключила из реестра лицензий ООО «УКИКО» 546 многоквартирных домов (проще говоря, забрала) — случай уникальный. Но результат закономерный: компания систематически нарушала лицензионные требования, не выполняла предписания надзорных органов, на управление жилым фондом не разменивалась — словом, пересекла все мыслимые красные линии. И даже несмотря на то что ФАС уже разбирается с организаторами торгов, история далека от завершения. Ведь теперь те же самые муниципалитеты на тех же самых конкурсах должны будут определить новую управляющую организацию для домов, которые снова остались бесхозными. Где гарантия, что следующий заход окажется удачней?
Для сведения:
больше половины россиян (около 62%) недовольны работой своих управляющих компаний в сфере ЖКХ. Что примечательно, чаще всего людей не устраивает состояние подъездов и придомовых территорий — того самого общего имущества, на которые приходится весомая доля в коммунальных платежах.