«Эффект Долиной»: как покупателю не потерять жильё и деньги

Почему суды отнимают квартиры у покупателей

Второй кассационный суд в Москве в конце ноября признал законным решение о возвращении певице Ларисе Долиной её квартиры в Хамовниках. Она продала её под давлением телефонных мошенников, после чего суд признал сделку недействительной и вернул недвижимость продавцу, не вернув деньги покупателю.

В похожей ситуации оказались покупатели многих квартир в России, у которых суд отнимает жильё в пользу предыдущих владельцев — чаще всего, одиноких пенсионеров. Эта схема получила название «эффект Долиной».

«Вёрстка» рассказывает, как не оказаться в ситуации покупателя, заплатившего деньги за недвижимость, но не получившего ничего взамен.

Чтобы не пропустить новые тексты «Вёрстки», подписывайтесь на наш телеграм-канал

Почему Ларисе Долиной вернули жильё за 112 млн рублей?

В апреле 2024 года с Ларисой Долиной связались люди, представившиеся сотрудниками ФСБ. Они убедили её продать недвижимость и передать им вырученные деньги и сбережения актрисы. Она продала квартиру за 112 миллионов рублей, из которых 111 передала наличными покупательница под камерами «Альфа-банка». Деньги были отправлены на счета мошенников, но выезжать из квартиры Долина отказалась.

Она обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной и сделка была отменена. Однако взыскивать с неё полученные деньги суд не стал. Суд посчитал, что Долина находилась в состоянии, когда она была неспособна понимать значение своих действий. Сделку признали недействительной, потому что «заблуждение было настолько существенным, что сторона, введенная в заблуждение, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел».

Переданные под камерой деньги не показались судье доказательством возмездности сделки — то есть суд предположил, что квартиру передали бесплатно. Покупательница осталась ни с чем — и сейчас планирует обращаться уже в Верховный суд.

Деньги, в теории, могли бы быть взысканы с мошенников, но для этого полиции нужно было бы их найти и поймать. По делу о мошенничестве осуждены четыре человека — все они утверждают, что были только посредниками и курьерами.

Сколько людей попадают в схему, аналогичную истории Долиной?

Согласно статистике судебного департамента, только за 2024 год в России было рассмотрено 3118 споров об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество. Из них удовлетворили полностью или частично около 77%, подсчитал изучивший «эффект Долиной» финансист Павел Комаровский. Однако мы не знаем, сколько из них приходится на подобные схемы. По оценке Российской гильдии риелторов, за год число споров в суде, когда после покупки квартиры продавец требует ее обратно, а потом не возвращает деньги, выросло на 15–20%, однако методология этого подсчёта не объясняется.

Однако такие дела точно существуют и для того, чтобы покупатель остался без денег, совершенно не обязательно, чтобы продавец был звездой российской эстрады, как Долина. Только Комаровский привёл девять похожих случаев. Причём невменяемость на момент заключения сделки доказывать не обязательно — в некоторых случаях суды считают, что отменить сделку можно, как заключённую под влиянием обмана. В других — покупатели заранее проводили освидетельствование продавца у психиатра и подтверждали его дееспособность нотариусом, однако суды не стали принимать это во внимание. Они исходят из того, что у продавцов могла быть нарушена свобода волеизъявления.

Проблема оказалась достаточно громкой, чтобы на неё обратили внимание политики и чиновники. В Госдуме предложили обсудить возможность компенсации таких сделок за счёт государства, защищать сделки с помощью обязательного страхования и ввести «период охлаждения», когда продавец не может использовать вырученные от продажи деньги.

Глава Росреестра Алексей Бутовецкий предположил, что отказ от передачи квартиры продавцу был бы более справедливым вариантом решения таких конфликтов. «Справедливым было бы решение, что запись о праве гасится, только когда деньги передаются обратно», — сказал он. Верховный суд предлагает закрепить такую норму на законодательном уровне.

Если взять квартиру в ипотеку, с продавцом будет разбираться банк?

На практике ипотечники тоже сталкиваются с «эффектом Долиной», но могут остаться не только без жилья, но и с долгом перед банком. Признанной недействительной сделка не прекращает обязательства заёмщика перед банком, отмечает в блоге Комаровского юрист Александр Малютин. В некоторых случаях может не помочь и страхование титула недвижимости — особенно если суд признал покупателя недобросовестным.

Кроме того, клиенты страховых компаний часто сталкиваются с неопределенностью, что считать страховым случаем и будет ли произведена выплата, — говорит в интервью РБК советник президента Гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков. Риелторы предлагают установить единые стандарты страхования титула.

Как не попасть под «эффект Долиной» и не остаться без квартиры и денег?

Юристы предлагают начать с тщательной проверки истории квартиры и продавца. Узнайте, на каком основании продавец владеет жильём и когда он его получил. По возможности выясните, не состоит ли продавец на учёте в психоневрологических учреждениях, не ограничена ли его дееспособность.

Член правового комитета Российской гильдии риэлторов Николай Зырянов в интервью РБК рекомендует задавать как можно больше дополнительных вопросов при покупке, чтобы у продавца-мошенника или жертвы мошенников не нашлось заготовленного ответа.

Осторожные покупатели стали избегать заключения сделок с продавцами из «группы риска» — например, одинокими пенсионерами, рассказывает Зырянов. Однако такая мера не помогла бы покупательнице квартиры Ларисы Долиной. Кроме того, демография таких продавцов стала меняться — среди них появляются люди младше 50 лет, говорит он.

Хотя суды могут проигнорировать нотариальное оформление сделки, оно всё равно добавляет покупателю защиту. Оплату лучше проводить безналичным расчётом. Страховку титула оформлять не на год, а на несколько лет. Уже в суде Малютин рекомендует требовать доказательства, что покупатель знал, что продавец был невменяемым — Гражданский кодекс требует этого для расторжения сделки.

Юристы сходятся, что лучшую защиту могло бы дать обобщение практики таких дел Верховным судом. Правда если продавцам всё-таки не будут возвращать недвижимость без возврата денег, пострадавшей стороной могут стать уже обманутые пенсионеры.

Фото: Владимир и Лариса Долина исполняют национальный гимн во время праздничного концерта в Москве, посвящённого первой годовщине аннексии Крыма, 18 марта 2015 года. REUTERS/Maxim Shipenkov

Поддержите «Вёрстку» — это важно и безопасно →