А хоз и ныне там…

ЖКХ с его бесконечным реформированием выглядит сегодня как новый холодильник Miele в доме под снос

Система в глубочайшем кризисе — вот так с места в карьер началась совместная пресс-конференция ассоциации АКОН (объединение профессиональных участников рынка обслуживания недвижимости) и профсоюза «ЯУправдом». Мероприятию предшествовал ряд обращений в инстанции разного уровня — СК, администрацию президента, непосредственно к руководителю страны. Название мероприятия — «Системный кризис в ЖКХ не оставляет нам выбора» — не оставляло не только выбора, но и сомнений: организаторы настроены решительно. А что еще остается при нынешнем положении дел? Описать его можно одной фразой: катастрофическая ситуация в коммунальной сфере — прямое следствие государственной политики на протяжении последних 20 лет.

Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин связал износ сетей с тарифами ниже инфляции. При этом инфляции за 2025 год составил 5,6%, а тарифы только официально за 2025 год подняли на 11.9%, в реальности даже госсми пишут про 18%. К 2029 году власти намерены поднять цены на ЖКХ еще на 36%.

Ни дна, ни покрышки

Казалось, дна уже давно достигли, пора бы оттолкнуться. Но нет. Потому что дна не видно. Коммунальный кризис продолжается. И вот уже размеры квартплаты характеризуются эпитетами про неподъемность. По части качества — термины все больше ненормативные. Обоснованность коммунальных тарифов — чистой воды оксюморон, как, скажем, «честный вор». Сама система воспринимается практически неотвратимым злом, бороться с которым можно, но себе во вред. На вопрос «за что конкретно и почему именно столько мы платим» ответ только один: потому что.

Качество услуг и их стоимость — параллельные прямые. Весь цинизм ситуации в том, что поставщику ресурсов, например, невыгодно брать с нас плату за ту же воду по приборам учета. Они в этом случае недополучают прибыль. А давайте разберемся, что делают эти люди. За наши же деньги они поставляют нам то, что, по большому счету, и в равной степени принадлежит каждому, живущему в стране. Не добывают, извлекая из недр. Не перерабатывают. Всего лишь поставляют. Однако недополученная прибыль рушит для поставщика всю картину мироздания. Для нас же оборачивается повышающими коэффициентами. И ведь платим.

А Минстрой тем временем идет дальше, предлагая выдавать субсидии не людям, которым они положены, а напрямую РСО (ресурсоснабжающая организация), компенсируя тем самым их расходы — их, а не наши.

Словом, фон для серьезного разговора — самый подходящий. Лидер профсоюза «ЯУправдом» Сергей Креков уложил его в знакомый всем бытовой пример: «Неубранный снег зимой любят у нас объяснять рекордным количеством выпавших осадков. Нам предлагают нанять тракторы, взять лопаты и почистить снег самим. Участниками этого перформанса нынче стали буквально все».

Собственно, в парадигме «помоги себе сам» коммунальное хозяйство и существует. Точнее, предлагает принять ее как данность.

На днях во дворе своего дома спросила работников неких электросетей, что происходит? На протяжении двух недель раскопки по периметру здания велись беспрерывно, техника перегородила солидную часть придомовой территории. Гул работающих машин стал роднее звука собственного голоса.

Ответ: «Так свет вам делаем, чтобы с электричеством вы жили. И плитки чтобы работали». Возражать не стала, дескать, плиты-то у нас газовые. Мне же четко дали понять, что ради нашего блага тут чинят и латают который день кряду. Добавлю лишь, что чинилось именно то, что совсем недавно было сделано. Всё минувшее лето и осень в нашем районе убирали под землю электропровода, популярно разъясняя, что это позволяет защитить кабель от непогоды и избежать обрывов при том же снегопаде. И вообще, говорили нам, это крайне прогрессивный метод. Весной, когда закопанное начали раскапывать, мы так и поняли: метод прогрессивный.

Помогать себе будем сами

Минувшей осенью на Всероссийском форуме «ЯУправдом» была представлена «Стратегия развития ЖКХ — 2030», разработанная ассоциацией АКОН и профсоюзом «ЯУправдом». Она призвана формировать и развивать рынок обслуживания недвижимости. Цивилизованный, добавлю, рынок.

«К нам часто обращаются руководители УК, которые не могут приступить к управлению домом, — развивает тему президент ассоциации Лина Ткаченко. — Например, проводятся параллельные собрания собственников. Также нередки случаи, когда людям не дают создать ТСЖ. Работающая в доме УК не хочет уходить, возникают сложности. Действующие ТСЖ очень часто подвергаются рейдерским атакам и вынуждены прекращать свое существование. Всё это привело к пониманию, что в ЖКХ у нас назрел системный кризис. На этой почве мы поняли, что необходима стратегия выхода из него. Совместно с профсоюзом «ЯУправдом» — при взаимодействии с руководителями УК, председателями ТСЖ, советов домов, просто с активными жителями — мы эту стратегию и написали».

Положения Стратегии предлагается сделать основой деятельности будущего министерства ЖКХ. Необходимость его создания обсуждалась в сентябре 2025 года на встрече президента с лидерами парламентских партий. Профсоюз «ЯУправдом» тоже выступает за его введение. Но с существенной пометкой, цитирую: «Не хотим, чтобы чиновники просто пересели из одних кресел в другие. Необходимо понять, для чего это делается». За прошедшие годы мы точно узнали, как делать не надо. Предстоит найти ответ на вопрос, как надо».

Стоит пояснить, что одна стратегия по развитию коммунального хозяйства у нас уже имеется. Правительство утвердило ее еще в 2022-м. А потом начало дорабатывать, переписывать, актуализировать…

Что же с утвержденной на высоком уровне концепцией не так? Почему потребовалась альтернатива? «Там нет проблемы поддельных протоколов общего собрания собственников (ОСС), — объясняет Креков. — Ни в одной версии правительственной стратегии она не отражена. Ровно с того момента, как в 2004 году был введен Жилищный кодекс (ЖК), проблема эта существует, и протоколы подделываются».

Предполагаю, что на слух (особенно для людей, которые не в теме) всё выглядит частной историей. Подумаешь, в отдельно взятом доме появился протокол собрания, которого не было. Разобраться и наказать — чего проще! Но, во-первых, речь идет о механизме рейдерского захвата домов — для этого и нужен фальсификат. Во-вторых, процесс этот практически бесконтролен. В-третьих, явление стало массовым и наблюдается во всех крупных городах страны. Причем ситуация ухудшается: если раньше таким образом захватывали многоквартирные дома, то сегодня подобное практикуется и в ТСЖ, и в СНТ. Правда, чиновники проблемы в упор не видят.

Например, сделать обязательным заверение протокола общего собрания жильцов — это, по словам экспертов, недостижимый космос для нашего законодателя. Говорить в таких условиях о формировании конкурентного рынка просто бессмысленно. Равно как и о введенной уголовной ответственности за фальсификацию протоколов. Ни одного дела до суда не доведено. Еще в 2024-м руководитель столичной полиции Баранов, выступая перед депутатами Мосгордумы, говорил о возбуждении 38 уголовных дел по ст. 327 УК РФ (ответственность за подделку протоколов ОСС как официальных документов. — О. П.). Но провести следственные действия не представляется возможным. Во всех 38 случаях оригиналов этих протоколов нет. Улетучились. А храниться должны в Госжилинспекции, причем три года.

Бюджет вам поможет

Прежде чем решать коммунальные проблемы, надо определиться, кто и в какой форме ими управляет. Статья 161 ЖК РФ предусматривает три способа. 1. Непосредственное управление собственниками, при условии, что в доме не более тридцати квартир (жильцы в этом случае сами решают вопросы содержания и ремонта дома, заключая договоры напрямую с подрядчиками). 2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом. 3. Домом занимается управляющая компания (УК). Последние на этом рынке составляют 86%.

По данным ассоциации АКОН, концентрация портфеля в руках всего лишь нескольких компаний или группы аффилированных лиц, ведущих деятельность в крупных городах, растет. То есть — монополизация. Все дело в политике местных властей, которые фактически назначают управляющую организацию в случае, когда собственники самостоятельно не выбрали способ управления. По стране доля таковых превышает 60%.

Так, в Москве под управлением ГБУ «Жилищник» находится почти 67% от общего количества домов. В Санкт-Петербурге учрежденная правительством города ООО «ЖКС» контролирует почти 40% рынка управления многоквартирными домами. Таков нынешний расклад. Авторы Стратегии уверены, что выглядеть он должен иначе: непосредственное управление — 25%, ТСЖ — 25%, УК — 50%. Существующий сейчас перекос наталкивает на мысль о монопольном, по сути, положении привилегированного игрока.

Которому еще местные власти выплачивают миллиардные субсидии, за оплату тех тарифов, который сами же и установили.

«Это просто чудовищно»

Избыточное вмешательство государства в регулирование деятельности по управлению многоквартирными домами лишило эту сферу принципов открытого конкурентного рынка. Как сказала одна из председателей ТСЖ, работать эффективно больше всего мешают законодатели и чиновники, все их инициативы направлены на уничтожение самоуправления. Для справки: более 80% жилого фонда, созданного до 1991 года, обслуживают государственные и муниципальные УК. Ценовое регулирование, напомним, осуществляют власти на местах. Это они устанавливают размер платы за содержание и ремонт мест общего пользования.

Авторы Стратегии предлагают иной порядок: экономически обоснованный размер платы определять на основании открытой тендерной процедуры, а результаты утверждать на общем собрании собственников..

Взносы на капремонт — отдельная тема и печальный нарратив наших дней. Поборы есть, а капремонт всё чаще откладывается. Денег с нас берут всё больше, а на ремонт их хватает всё меньше.

В ближайшее время в регионах начнутся слушания, на которых Стратегию будут не только обсуждать, но и формировать отдельные ее разделы. К капремонту в этом контекст внимание особое. «То, что там происходит, просто чудовищно, — возмущается Сергей Креков. — Скажу так: деньги граждан пропали, их не существует. И что с этим будет делать государство, неизвестно. Так же как не существует капитального ремонта в том виде, в котором он должен быть. Сегодня региональные фонды капремонта, столкнувшись с дефицитом средств или с их полным отсутствием в некоторых случаях, переносят все виды дорогостоящих работ на более поздние сроки. Буквально откладывают эту проблему, и она начинает стремительно нарастать».

Взносы на капремонт, считает Креков, неадекватны. Неадекватен не только размер платы. Сам факт введения такого побора мало у кого из граждан вызывают понимание. По прогнозам экспертов взносы на капремонт в ближайшем будущем вполне могут превысить тарифы на содержание жилых помещений.

Из личной практики могу вспомнить недавний капремонт в соседнем доме. Там покрасили фасады (почему-то дважды), поменяли входные группы. Некие работы проделали и на крыше — по плану она шла под замену. Но при сильном дожде в двух подъездах на последних этажах случились серьезные протечки.

Теперь самое интересное: больше всего вопросов, копившихся не один год, у жильцов было к коммуникациям. И как раз трубы остались нетронутыми. «Нам несли какой-то, простите, бред, — рассказывает житель дома Владимир. — Что якобы мы не обеспечили доступ в наши квартиры, были против замены. Но мы-то речь вели о трубах, которые в подвале. Каждую зиму у нас парит, влажность жуткая в подъездах. А в квартирах с трубами всё в порядке. Старых практически ни у кого не осталось».

Очень хочется понять: ремонт какого формата был произведен в конкретном случае: формальный, косметический, облегченный или тот, на который денег хватило? Кстати, принимать такой ремонт жители отказались. Но тема как-то быстро сошла с повестки дня. Не приняли — ну и не надо.

Моя твоя не понимать

Безудержная законотворческая деятельность на коммунальной ниве напоминает разговор немого с глухим. Народ своим избранникам про тарифы, а они про то, что квитанции вот-вот станут электронными. Потребитель про несоответствие качества цене, а ему про скорую возможность платить за всё в один клик. Люди о том, что не могут содержать свои квартиры, а им в ответ про взыскание долгов дистанционно. Ни одной точки соприкосновения.

А услуги, которые навязываются на безальтернативной основе? Это ведь уже общая практика. Взять хотя бы обслуживание газового оборудования. Опция эта обязательна. Ее необходимость никто и не оспаривает. Вопрос в методах и ценах.

Пенсионеру из Самары сложно понять, за что он платит ежемесячно. «Цены загнули такие, что даже наша «Социальная газета» написала об этом, — рассказывает Юрий Андреевич. — Потом цены пересмотрели. И вдруг с этого года ни с того ни с сего опять повысили. Главное, постоянно пишут в квитанциях «долг». Я ходил в офис «Самарагаза». Мне сказали: это у них так всё устроено, а вы платите меньше. Кто, спрашиваю, хозяин у этой фирмы, которая обслуживает? Кто эту частную контору создал? Для чего? Обслуживает только раз в год, хотя квитанции приносит ежемесячно.

Когда пришел парень из этой фирмы, я спрашиваю: как вы меня будете обслуживать? Он отвечает: теперь через год приду. Зачем тогда квитанцию пишете, спрашиваю. А он: это вопрос не ко мне, а к организаторам.

Когда мы платили только за газ, приходил сотрудник раз в год — смотрел все стыки, проверял герметичность и уходил. А теперь создали специальную никому не нужную организацию, якобы там слесари есть и обслуживание ведут, зарплату им платят».

В Подмосковье вас не просто обяжут заключить договор на обслуживание газового оборудования, а будут досаждать бесконечными звонками из самых разных контор. И даже приезжать без предупреждения с договором — только подпиши и оплати. В случае сомнения пообещают обрезать газ. Буквально завтра. И кто против такого обслуживания (о безопасности ведь речь), если не знать, как выглядит сам процесс. А он лаконичен: тут посмотрели, здесь покрутили, на утечки проверили — минут 10–15 на всё про всё раз в год. Стоить набор немудреных телодвижений будет совсем не гуманно. А если случится нештатная ситуация, обслуживающая организация вам, конечно, поможет — за отдельную плату. Нам кажется — или всё это попахивает известным явлением из 90-х?

Пришли, проверили, забыли

«Обращался я в ГЖИ — столько времени и нервов, результат нулевой».

«Мосжилинспекция? Серьезно? Она еще существуют? Прям вот сидит как раньше в Колодезном переулке, людей принимает?»

«К нам как-то приходила жилинспекция вместе с РЭУ, переписали все жалобы жильцов после ремонта — а их было немерено, — всех выслушали, все косяки и недоделки сфотографировали. Больше мы их не видели. И, если честно, не особо удивились».

Это характерные реплики из домовых чатов. Привожу только их, прочитала много больше. Тональность плюс-минус одинаковая. И авторы Стратегии ее прекрасно уловили, дополнив содержание пунктом следующего содержания: «Органы ГЖИ исключаются из схемы взаимоотношений между УК и собственниками. При этом ГЖИ может быть ликвидирована или переориентирована на контроль за техническим состоянием МКД с целью обеспечения безопасного проживания граждан».

Обращаться в эту инстанцию можно. Рассчитывать на реальный результат — не стоит. Из реальных инструментов воздействия, скажем, на недобросовестные УК в арсенале у инспекции только штрафы. А они оплачиваются из наших же коммунальных платежей. То есть штрафуют УК — платим мы. Люди жалуются на подмес воды (несанкционированное смешивание горячей и холодной), инспекция уже лет 15 ищет тот самый гигиенический душ, который всё портит. В подвальном помещении МКД черная плесень, жители фотографируют ее и обращаются в инспекцию, а им отвечают, что собственник не пускает инспектора в помещение. И так далее и тому подобное…

Наконец, в Стратегии четко прописано, кто и кому должен: «Задолженность собственников за «Содержание и ремонт мест общего пользования» не является долгом перед УК, так как компания выполняет работы, исходя из объема поступивших денежных средств. Это долг собственника перед другими собственниками».

На деле же работает так называемое «золотое правило ЖКХ», суть которого Креков объясняет просто: «За всё, что происходит в наших домах — ресурсы, обслуживание, — платят те, кто платит. Нет других вариантов». То есть

ответственные плательщики отдают деньги и за себя, и за тех, кто не платит.

«Это основополагающее правило является системным дефектом, после которого вся эта сфера катится в пропасть, — констатирует эксперт. — В подобных обстоятельствах единственный вариант решения наших проблем — это непосредственное участие в политике. Ко мне очень часто обращаются люди, которые прошли всех этих депутатов, чиновников. У них на руках пачки бессмысленных ответов. Люди стучатся в закрытые двери. Чаще всего это даже не двери, а непробиваемые стены, с которых периодически сбрасываются какие-то подачки, если уж слишком сильно кричат».

И да: по закону, профсоюз может участвовать в политической деятельности. Для начала «ЯУправдом» предложил лидерам политических партий провести совместно публичные слушания Стратегии в регионах. Это позволит узнать запросы и предложения граждан. На этом основании и с учетом текущей ситуации и будет формироваться «Народная стратегия ЖКХ — 2030».

А вот новая, горячая тема — сокращение сроков летнего отключения горячей воды. Некоторые общественные деятели прямо бьются за это. Это популизм, рождающий ложные надежды. Любой эксперт на пальцах объяснит: чтобы свести отключения к минимуму, надо полностью изменить систему водоснабжения. А с системным подходом у нас как-то не складывается.