Алексей Чадаев. Русская мечта

Русская мечта
Почему ипотека может стать лохотроном

Алексей Чадаев

Дата публикации: 19 Августа 2004

Одна из тем последних недель в печатных СМИ - ипотека, к тонкостям которой постепенно приучаются все потенциальные игроки: банки, страховщики, чиновники и собственно "ответственные квартиросъемщики" (в смысле, будущие приобретатели жилья по ипотечным схемам). Банкиры жалуются прессе на неразвитость страхования рисков по ипотеке. Страховщики сделали стойку в ожидании нового золотого дождя (после введения "автогражданки" у них явно появился вкус к такого рода климатическим явлениям). Чиновники рапортуют о том, как ипотечные программы помогут решить задачу удвоения ВВП. "Квартиросъемщики" же изо всех сил копят в консервных банках кэш на будущее жилье, охая по поводу того, что цены на метр квадратный растут быстрее, чем наполняется содержимое банок.

При этом ни одна из сторон, кажется, не сомневается в абсолютной благотворности идеи ипотечного кредита. Дискуссия идет лишь о том, как его правильнее организовать, чтобы не ограбили, не выселили, не обманули и не оставили без денег. Но тезис о том, что если и бывает какой-то локомотив экономического развития, то это массовое доступное жилье по ипотечной схеме, никто, кажется, не оспаривает.

Ипотека же между тем - штука весьма коварная, особенно если брать ее не саму по себе, а в более широком хозяйственном контексте. Одним из главных ее недостатков, который почему-то проходит мимо широкого общественного обсуждения, являются сложные отношения собственности на жилье. Те же страховщики, к примеру, уже вовсю приучают нас к таким экзотическим формам страхования, как " страхование титула " - когда страховым случаем является утрата статуса собственника вследствие судебного решения. Но это - лишь самый очевидный из подводных камней.

Есть более незаметные - и более значимые. К примеру, тот факт, что до тех пор, пока вся сумма ипотечного кредита не выплачена, жилье де-факто остается в собственности кредитной организации, то есть банка, приводит к тому, что такое жилье очень трудно сменить. Значит, человек, купивший такую квартиру, в течение многих лет оказывается привязан к тому району и тому городу, где эта квартира находится. А стало быть, придется "сделать ручкой" идеям повышения трудовой мобильности, освоения новых территорий, перераспределения общестрановой географии трудовых ресурсов, всякой там "восточной Сибири" и новых городов, и т.д., и т.п. Люди окажутся намертво привязаны к старым индустриальным центрам с их острым дисбалансом по рынку труда, неприспособленностью к современным стандартам жизни, убогой инфраструктурой и экологией. И вдобавок - обременены необходимостью зарабатывать на отдачу кредита.

А деньги немаленькие - ибо цены на новое жилье в целом по России сильно завышены. Но цены еще полбеды - главное, что неоправданно высокой оказывается сама себестоимость строительства. И не только из-за дороговизны "хардвера" - стройматериалов, коммуникаций, кадров и т.д.; все это как раз более-менее решаемые проблемы. Гораздо более высокими оказываются разные косвенные издержки.

Москва, конечно, наособицу - но здесь, по сути, это просто наиболее рельефно. Собственно на взятки, откаты и всякую доп.нагрузку с одного кв.м. любого объекта в Москве уходит в среднем по 150-300 долларов - просто для того, чтобы собрать все необходимые разрешения. В общем масштабе, при ежегодных объемах в 7 млн. метров вводимых площадей, получается рынок в 2 млрд. долларов. Кроме этого, застройщиков жилого фонда обязывают каждый третий сдаваемый метр отдавать в муниципальный фонд недвижимости - что увеличивает цену квартир ровно на 30%. Также их обязывают обустраивать прилегающие территории за свой счет. Это обустройство - тоже вещь фактически монопольная, с поистине фантастическим ценообразованием. Так, посадка одного пятилетнего саженца в Москве обходится в 2200 рублей - это официальная цена. И за все это платят в конечном счете приобретатели жилья.

Что же получается? В юных годах, создав молодую семью, заняв немного денег у родителей и друзей, человек делает первый взнос и получает новую квартиру по ипотечной схеме - имея в виду тот факт, что все эти откаты, взятки и саженцы тоже входят в финальную цену, как и банковский процент. И едва ли не всю свою активную жизнь он выплачивает цену этой квартиры вместе с процентами и личным долгом. И в итоге, ближе к концу жизни, он получает счастье - становится полноправным собственником квартиры в доме, которому уже 15-20 лет и цена метра в котором значительно ниже, чем была 15 лет назад. В небольшом выигрыше банк, наваривший свой законный процент. В большом выигрыше чиновники, все эти проверяльщики, разрешители, снабжатели и озеленители. В выигрыше страховщики, которым создали целый ряд новых рынков административным произволом. В проигрыше только один - сам "ответственный квартиросъемщик".

Мавроди и создатели лохотронов отдыхают. Более изощренную и жестокую схему закрепощения людей трудно даже придумать - ведь тут придется работать на дядю целую жизнь. Причем люди, как водится, идут на это сами, добровольно и с песней. Еще бы: "латентный спрос" на новое жилье, по некоторым оценкам, - это 80% от всего городского населения России.

Для того чтобы ипотечная схема сработала на то, для чего ее пропагандируют, то есть на повышение благосостояния людей, обойтись экономическими мерами оказывается невозможным. Необходима масштабная "зачистка" Лужковых и лужковщины как явления. В этом смысле, когда говорят, что у нас низкие налоги, нас обманывают: в России - самая высокая административная нагрузка на хозяйство. Только несут эту "нагрузку" не в налоговую инспекцию, а на "саженцы", и не отдельные предприниматели, а - опосредованно, через те же высокие цены на жилье - каждый из нас.

Но даже и в том случае, если удастся тем или иным способом добиться снижения налогов "на саженцы", проблему трудовой мобильности это не решит. А потому делать базовую ставку на ипотеку как на способ решить жилищный вопрос вряд ли оправданно. Параллельно с ипотекой должен возникнуть рынок дешевого съемного жилья, универсальный и простой в использовании, везде одинаковый - чтобы человек, переехав из Воркуты во Владивосток, не ощутил особой разницы.

В этом случае жизненная схема "юноши, обдумывающего житье" выглядит совершенно по-другому. В молодости, используя преимущество в мобильности, он может быстро менять местожительство, зарабатывая деньги там, где это наиболее удобно. При этом бюджет его семьи должен быть построен так, чтобы оплачивать найм жилья, делать текущие расходы и откладывать деньги, готовясь к тому моменту, когда в более старшем возрасте, достигнув определенного положения в обществе и желая осесть там, где ему больше нравится, он сможет сам купить себе квартиру. Или - построить дом.

Такая вот "русская мечта".