Жилищная программа

Многолетний приток экспортной валютной выручки в Россию и неумение регулирующих органов с ним справиться приводит к достаточно интересным явлениям на товарных рынках. Некоторые спекулятивные симптомы рынка недвижимости и частые в последнее время публикации на эту тему (мол, рынок «перегрет») очень показательны. Ведь, кроме всего прочего, недвижимость – это единственный неубыточный инвестиционный инструмент, доступный в России простым гражданам.

Обычно прирост денежного предложения приводил к росту товарных цен и падению курса рубля. Это было всем понятно, и к этому все привыкли. Но поскольку макроэкономическая ситуация в стране меняется, то прежние ориентиры стали исчезать из виду. Доллар уже больше года сами знаете что, а товарные цены, не побоимся написать это, стабилизировались. Не в последнюю очередь потому, что государство всерьез взялось за реформу жилищно-коммунального хозяйства, которая первым делом предполагает повышение цен и тарифов на товары и услуги этого хозяйства до уровня, хотя бы покрывающего издержки.

Поскольку услуги отопления, канализации и горячего водоснабжения относятся к такому типу, от которого никуда не денешься и на которых ничего не сэкономишь, то рост их стоимости не приводит к сокращению их потребления. И приводит к росту вычетов из располагаемых доходов населения. А раз на этих услугах не сэкономишь, то экономить приходиться на чем-нибудь еще, например, на обычных продуктах питания или предметах гардероба. И, таким образом, сужение внутреннего спроса заставляет товарные цены двигаться не так медленно, как денежная масса.

Характерным примером является ушедший год, когда рублевое денежное предложение выросло на 60%, а товарные цены, в худшем случае, на 20%. Естественно возникает вопрос: а куда делись остальные 40% прироста денежной массы? Не испарились же они в атмосферу?

В атмосферу, ясное дело, эти деньги не испарились, но на экономические ориентиры повлияли очень существенно. Поскольку такой большой прирост денег никакая экономика зараз переварить не сможет, а уж российская и подавно, то какой-то рост цен должен произойти обязательно. Но по описанным выше причинам товарные цены и цены иностранных валют не растут, а доля комунальных расходов пока все-таки невелика, поэтому несвязанная рублевая масса должна найти себе выход в другие отверстия. И этим отверстием оказалась недвижимость.

Обычно цены на недвижимость растут с небольшим отставанием от цен остальных товаров вследствие инерционности инвестиционного процесса. Но в среднем индекс цен на объекты недвижимости не сильно отрывается от индексов цен других товаров. Но если он вдруг начинает превышать все мыслимые пределы, значит, в экономике происходит что-то не так.

Россия до последнего времени была в стороне от общерыночных закономерностей, и цены на недвижимость росли вместе со спросом. Но в 2003 году с этими ценами произошел явный перехлест. Рост цен на жилье составил 40%, и на рынке стала появляться информация, что этот рост и спрос на жилье носят спекулятивный характер. По данным аналитического центра «Индексы рынка недвижимости», все большее и большее количество квартир покупается не для проживания в них, а для последующей перепродажи. Собственно говоря, это было известно давно, но масштаб явления начинает настораживать. Доля «инвестиционных» квартир на столичном рынке в 2000 г. не превышала 2% от общего объема рынка, в 2001 г. – 4%, в 2002 г. – 11%, а в 2003 г. эта величина приблизилась к 30%.

Получается, что строительный комплекс начинает работать не для удовлетворения потребностей населения в жилье, а в качестве объекта для выгодного инвестирования свободных капиталов. И поскольку этих свободных капиталов с каждым днем становится все больше и больше, то и цены на такой ограниченный ресурс, как недвижимость, становятся все выше и выше.

Конечно, рост цен на жилые и офисные помещения означает расширение инвестиционных возможностей строительного комплекса, объем операций которого по-прежнему очень далек от показателей советских времен. И это не может не радовать.

Но, с другой стороны, реальные доходы населения также далеки от прежних показателей, поэтому если строительный комплекс, используя дополнительные ресурсы, разойдется изо всех сил, то он создаст такой объем готовой строительной продукции, полностью выкупить который реальным потребителям будет просто не под силу. Если ему, конечно, не помогут квартирные спекулянты. И не выкупят пустующие квартиры частично за свой счет, а частично – за счет банковских кредитов. Такая ситуация может продолжаться достаточно долго, пока, во всяком случае, Центробанк будет продолжать наращивать денежную базу прежним темпом. Но стоит ему замедлить темп, как рынок недвижимости тут же почувствует нехватку новых денег и может быстро схлопнуться.

Но падение рынка может произойти и без всякой связи с кредитно-денежной политикой. Если провести аналогию с биржевым рынком, то спекулировать квартирами и офисами можно так же эффективно, как и акциями. Покупать, пока цены на подъеме, а потом продавать и фиксировать прибыль. Естественно, что после фиксации прибыли цены упадут. Но если для биржевой игры это вещь совершенно естественная, и после небольшого снижения рост начинается снова, то сможет ли строительный комплекс также легко перейти от падения цен к новому росту – это еще большой вопрос.

Когда после падения цен выяснится, что 30% площадей не имеют реальных покупателей, захотят ли строительные организации продолжать наращивать объемы нового строительства? Не покажется ли им более естественным переждать сложные времена и сократить объемы своей деятельности, существуя за счет распродажи имеющегося строительного задела? И вот тогда бум на рынке недвижимости сменится крахом, размеры которого могут быть ничуть не меньше, чем в приснопамятном 1998 году. И как долго строители и девелоперы будут из него выбираться – сказать трудно. Поэтому, пока еще есть время для предупредительных действий, Центральному банку имеет смысл сократить денежное предложение, повысив хотя бы процентные ставки по депозитам коммерческих банков. А не ждать, когда рынок отрегулирует все сам.