Доминирование «вторички»

В последнее время ипотечный рынок в России постоянно растет, что понятно: политика Центрального банка позволила добиться радикального снижения инфляции, вслед за этим пошли вниз ставки кредита, что делает его доступнее для россиян. Если в секторе розничного кредитования изменения не так заметны, то снижение ставки даже на 1 п.п. в ипотечном кредитовании позволяет экономить заемщиков сотни тысяч рублей.

Многие рассчитывали, что относительно доступная ипотека позволит продлить строительный бум, что, в свою очередь, будет подталкивать всю экономику — строительство является одним из самых капиталоемких секторов народного хозяйства. Однако, как пишет РБК, подсчеты «Эксперт РА» показывают: все больше россиян предпочитают брать ипотеку для покупки жилья на вторичном рынке, а не в новостройках. Доля ипотечных кредитов на новое жилье в 2018 году снизилась до 30% — минимума с докризисных времен. Такие данные содержатся в исследовании «Ставки на минимуме, ипотека — на пике», которое основано на открытых данных и анкетировании 47 участников ипотечного рынка, на которых приходится 97% его объема.

Ключи от квартирАвилов Александр/ АГН "Москва"

Всего за первое полугодие 2018 года банки выдали 663,4 тысяч ипотечных кредитов на 1,3 трлн рублей. Из этой суммы 395 млрд пошло на покупку первичного жилья, а 753 млрд — вторичного. Но если прирост объема выданных кредитов на покупку квартир в новостройках по сравнению с аналогичным периодом прошлого года достиг 43%, то ипотека на вторичном рынке выросла в 1,7 раза. «Эксперт РА» также выделяет долю ипотеки «на иные цели»: в первую очередь это рефинансирование, рост которого (с 5 до 13%, 168 млрд рублей) также способствовал сокращению доли первичного рынка жилья в общем объеме выдач.

Доля ипотеки на первичное жилье впервые опустилась ниже трети от всех выданных ипотечных кредитов — даже в докризисное время (2013–2014 годы) ее доля составляла 33–38%. А в период действия госпрограммы субсидирования ставок на покупку первичного жилья в 2015–2016 годах доля кредитов на покупку квартир в новостройках доходила до 45%.

НовостройкаАвилов Александр/ АГН "Москва"

Авторы исследования полагают, что к изменениям привели завершение госпрограммы субсидирования ставок, дальнейшее сокращение стоимости готового жилья и падение ипотечных ставок до исторических минимумов.

Еще одна причина роста популярности вторичного жилья — риск банкротства застройщика и, соответственно, превращения жилого дома в недострой. Правительство борется с этой проблемой при помощи введения эскроу-счетов, но пока эта практика только приживается застройщики, в том числе и крупнейшие, продолжают разоряться.

Впрочем, ипотека на вторичном рынке жилья пока что все равно встречается реже, чем на первичном: если в новых домах доля ипотечных сделок держится выше 55%, то на вторичном рынке — в этом году достигла 40%.

Вид на строительную площадку объекта Urban Group «Видный город»АГН "Москва"

Проблема в том, что переориентация покупателей на вторичное жилье может привести к тому, что строительная отрасль так и не станет «локомотивом роста», что отразится на всей экономике, состояние которой и так «не очень». Согласно данным Росстата, которые отражают ситуацию на рынке с некоторым запозданием из-за длительности строительного цикла, в первом полугодии 2018 года заметно сократился объем ввода жилья в таких богатых регионах, как Москва, Санкт-Петербург, Кубань и Башкирия. Московская область оказалась в числе лидеров, но эти данные не учитывают банкротства Urban Group, одного из крупнейших застройщиков региона. Также специалисты обратили внимание на то, что в первом полугодии доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила в целом по России 52,8%. Скорее всего к концу года из-за сдачи многоквартирных домов ситуация «выправится», но постепенная переориентация россиян на строительство более дешевых (из расчета за квадратный метр) индивидуальных домов происходит уже давно.