МОСКВА СТОИТ ОСОБНЯКОМ

Олег Толкачев. (Фото ИТАР-ТАСС)

Говорят, что в ней сосредоточена самая дорогая недвижимость страны. Конфликт вокруг нее близок к завершению?

Московское имущество – разговор особый. Москва сама по себе государство в государстве. А о богатствах этого государства ходят легенды.

Говорят, что 90% денег всей России сосредоточены в Москве; говорят, что за московское добро идут не утихающие, но не видимые постороннему глазу войны. О победителях в этих войнах никто ничего не знает. Побежденные тоже особо не афишируют свои поражения.

О московских богатствах мы решили поговорить с человеком, собственно, и поставленным, чтобы отвечать за московское имущество, — с Олегом Михайловичем ТОЛКАЧЕВЫМ, первым заместителем мэра Москвы, руководителем Комплекса по имущественно-земельным отношениям.

— Олег Михайлович, я хочу поговорить с вами даже не как с членом московского правительства, а просто как с москвичом, но с одним из самых влиятельных москвичей.Давно муссируется тема, что памятники архитектуры, принадлежащие Москве, пора бы передать федеральному Центру. Насколько я слышал, эта идея в правительстве Москвы не принята на ура?— На территории Москвы около 3000 памятников, половина — это здания и сооружения, а остальное — мемориальные доски, надгробия и т. д.

Никого не интересует вторая часть. Почему — понятно. Мемориальные доски, надгробия, археологические раскопки требуют только затрат, отдача от них — исключительно культурного характера, а в зданиях есть и экономический интерес.

В начале 90-х годов памятники вообще никого не интересовали. Единственный, кто решился тогда вкладываться в памятники, был Юрий Михайлович Лужков, да и то потому, что усмотрел в этом не экономические, а культурные резоны.

— Но ходят слухи, что Москва от своих исторических зданий получает доход, и немалый.— Очень постепенно отдача от некоторых, далеко не всех памятников стала сравнима, а подчас и больше вложений в них. Увидев, что памятники становятся доходными, многие захотели присоединиться к получению этих доходов. Но по закону собственником является тот, кто зарегистрировал свои права собственника. Так вот, Москва зарегистрировала свои права на 864 памятника федерального значения.

— Но чтобы забрать у Москвы памятники, должны быть какие-то основания?— Минкульт начал искать лазейки. Вспомнили распоряжение Ельцина от 1991 года, когда еще он был президентом РСФСР. Это распоряжение № 3020, написанное в революционном порыве, уже несколько раз оспорено в Конституционном суде и в значительной части отменено.

Тем не менее в этом документе написано, что все памятники федерального значения должны быть федеральной собственностью. Но должны являться и являются — не одно и то же. Москва официально, в федеральном органе власти — в Минюсте, зарегистрировала свое право на эти памятники.

А нам предлагают судиться. Причем вернуть деньги, вложенные в восстановление, никто не собирается. А ведь целый ряд памятников Москва получила небесплатно.

За Петровский путевой дворец Москва передала государству 12 000 кв. м жилья. Хорошо, отберут у нас дворец, а жилье назад как возвращать? Людей выселять, что ли? Деньгами отдать Центр тоже не может: лишних денег нет. Примерно такая же история со зданием, известным как Музей Ленина.

Мы-то готовы вернуть Федерации здание Музея Ленина — но взамен мы хотим получить исторический комплекс в Царицыне. Это примерно эквивалентный обмен.

— Если закон на стороне Москвы, то почему в переделе памятников не поставлена точка?— Мы стали искать взаимоприемлемое решение. Хоть у нас с Минкультом есть разногласия, но мы же не враги. По решению мэра Москвы и двух министров — имущества и культуры — создали трехстороннюю комиссию. Комиссия проработала с сентября по декабрь прошлого года. Мы договорились, что во главу угла встанут не экономические интересы, а вопросы сохранения нашего исторического наследия.

Сначала определили, сколько всего таких ценных зданий. Их оказалось 1394. 864 из них зарегистрированы за Москвой. 372 здания бесспорно должны быть собственностью Российской Федерации; правда, Центр из них зарегистрировал пару десятков всего, остальные еще надо регистрировать. И есть 58 спорных зданий.

Из первого списка только 292 здания являются «изюмом из булки». Это здания, сданные в аренду коммерческим организациям. Из второго списка в коммерческом пользовании находятся только 59 зданий. Задача в том, чтобы 292 московских здания и 59 российских сложить вместе и учредить совместное акционерное общество по эксплуатации этого имущества. Доход делить согласно вложениям, но использовать этот доход только для содержания всех московских памятников. Вот это и есть совместное решение.

— Коль речь зашла о коммерчески используемых зданиях Москвы, нельзя не вспомнить, что совсем недавно резко выросли ставки аренды в Москве. И тут же пошли разговоры, что московское правительство уничтожает малый и средний бизнес.— Москва от эксплуатации своей собственности получает довольно приличные доходы. Эти доходы выше, чем в других регионах, и самое смешное, что они выше, чем доходы Российской Федерации в целом.

Но нас стали упрекать, что арендная плата в Москве отстает от рыночного уровня. Рыночные ставки начинаются от 150 долларов за кв. метр в год и выше — до бесконечности. Торговый комплекс на Курском вокзале сдается под тысячу долларов за метр в год.

А Москва сдавала свои площади от 50 долларов за метр в год. Конечно, есть офисы, которые сдаются за 300—400 долларов, но в среднем аренда не достигала и 100 долларов.

В целом это был правильный подход, потому что 40% наших площадей арендует малый бизнес. Льготная арендная ставка для малого бизнеса — это возможность занять население плюс налоговые поступления. Подними эту ставку — и малый бизнес обвалится.

В прошлом году у нас был план по доходам 5,7 миллиарда рублей, потом его увеличили до 7,1, а в итоге мы собрали около 8. Наши московские экономисты из горплана заявили: мол, если бы вы подошли к делу с рыночных позиций, то собрали бы в два раза больше. И в этом году поставили нам в план 14 миллиардов. Это ошибки планирования, и я на заседании 31 декабря об этом говорил. Однако план оставили без изменений, тем более что рыночный подход к аренде — это в принципе требование российского законодательства.

Мы пригласили квалифицированных оценщиков, и они сказали то, что мы и так знали: стоимость нашей аренды занижена в 2—5 раз. Директора территориальных агентств департамента имущества г. Москвы в начале года стали рассылать извещения и требовать аренду соответственно проведенным оценкам. Конечно, директора действовали согласно методике, но ошибка-то была заложена еще тогда, когда эту методику писали.

Мы и сами увидели, что бизнес действительно на грани обрушения. И выпустили постановление «Об особенностях расчета арендной платы за пользование нежилыми помещениями». Согласно этому постановлению тем, кто заключил договора аренды до 1 июля 2002 года и срок действия которых не истек, расчет арендной платы на 2003 год не может превышать прошлогодний более чем в два раза. Так что если кто-то говорит, что ему арендную плату увеличили в семь раз, — врет. Увеличение прошло, но в среднем по Москве оно составляет 1,6 раза. Нам этого увеличения достаточно, чтобы выполнить наши плановые задачи.

— 14 миллиардов?— Да.

— Хорошо, соберете сейчас вы эти деньги, пройдут выборы в Думу, пройдут выборы мэра — и скажут вам: ну вот видите, ведь можете же, так что давайте не 14 миллиардов, а 20, а то и 25!— Что бы ни говорил горплан, второй раз сыграть с нами в эту игру, а потом свалить на нас все промашки не удастся.

— Мы подошли к противоречию: мэрия как структура, зарабатывающая деньги, — и мэрия, существующая для обслуживания простых москвичей.— Проблема есть. В начале 90-х, когда в угаре нэпа шла массовая приватизация, во всех законах прописывали запрет на перепрофилирование в течение трех лет. Тогда казалось, что три года — это так долго. Тот, кто когда-то по смешным ценам приватизировал булочную, имеет полное право открыть на ее месте салон швейцарских часов.

Теперь надо открывать сеть магазинов, которые изначально не могут быть перепрофилированы. Этим сейчас мы и занимаемся. Помещение будет сдаваться только в аренду, а приватизировать можно будет только бизнес, и бизнес этот должен быть строго такой, какой записан в условиях аренды.

Еще один выход из ситуации — это новые менеджерские методики. Сейчас в Москве развивается система магазинов «Утконос». Это крупный склад-терминал с товарами повседневного спроса. Вы можете сделать заказ по телефону, по интернету, пешком зайти в офис, можете заказать хоть 120 граммов масла и 135 колбасы. Вам доставят заказ через час или в любое удобное для вас время суток. Но прелесть вся в том, что цены на эти продукты будут даже ниже процентов на 10—15, чем в магазине «Дисконт».

Эта схема уже обкатана в Зеленограде. Удается им это в силу правильно поставленной логистики. Правильно загружают склады, хорошо планируют доставку продуктов, экономят на аренде торговых площадей.

Развивая такие магазины заказов, развивая магазины, которые нельзя перепрофилировать, мы и создадим в центре Москвы механизм рыночный конкуренции; и те, кто торгует по неоправданно завышенным ценам, просто отомрут.

— Квадратный метр в Москве дорог, и чем ближе к центру, тем дороже. Все чаще слышны жалобы коренных москвичей, что они всю жизнь прожили на своей Малой Бронной или Остоженке, а теперь дом — на реконструкцию, а их — в Южное Бутово. Это нормально?— Практика такова: мы стараемся отправлять жителей закрывающихся на реконструкцию домов в центре куда-нибудь в Митино или Бибирево, только если они сами этого хотят. Такие просьбы бывают скорее реже, чем чаще, но бывают, особенно у людей пожилого возраста. Просят подыскать жилье в спокойном зеленом районе.

Когда вопрос решается положительно и человек переезжает в соседний квартал, то он не ходит по редакциям и не рассказывает с упоением о том, как все хорошо; а если по каким-то причинам произошел обратный процесс, то тут и начинаются слезы, жалобы, заламывания рук.

— Но в центре на месте жилых домов появляется все больше пафосных офисов. По-моему, это и есть главная причина, по которой идет «обратный процесс».— В московском правительстве действует совет по центру, и возглавляет его сам Лужков. Совет собирается не реже раза в две недели, и Юрий Михайлович поставил на совете такую задачу: центр ночью не должен быть безлюдным. Причем люди — это именно жители центра. Так вот сейчас количество жителей в центре увеличивается.

У правительства Москвы есть четкая программа увеличения населения центра столицы. Существует программа строительства муниципального (!) жилья в Центральном округе, и муниципальное жилье в ЦАО как раз и выдается тем, чьи дома в центре были закрыты на реконструкцию. По прошлому году такого жилья было построено 126 000 метров.

Другое дело, что меняется социальный состав жителей центра, но количество растет.

Полного счастья, конечно, не будет никогда, но хочу сказать, что такого расцвета, как сейчас, у Москвы не было никогда — ни в период сталинской реконструкции, ни в период хрущевского строительства.

— Сейчас принято все больше ругать хрущевскую застройку.— Так ведь это сейчас — «хрущобы», а в то время это была хрустальная мечта. Я-то хорошо помню то время.

— А вы в то время в какой квартире жили?— Я жил с родителями; оба — фронтовики, прошли всю войну, познакомились под Сталинградом. Жили на том месте, где сейчас Дом художника.

Дом наш еще Наполеона помнил. И условия жизни были, мягко говоря, суровыми. На земляной пол были настелены доски, в погребе по весне вода подходила к полу. Извините за бытовые подробности, удобства были на кухне отгорожены перегородочкой, не доходившей до потолка, и это было еще неплохо — у большинства-то удобства были просто во дворе. Родители были люди уважаемые, своей кровью заслужившие лучшие условия, а многие жили тогда в землянках, сейчас в это даже поверить трудно.