Александр Перфильев

Ведущая петербургского часа программы "Liberty Live" Татьяна Валович: Каждый, у кого нет жилья, мечтает его приобрести, а те, у кого оно есть, порой хотят изменить свои жилищные условия. Доступное жилье - основа политической стабильности общества - этот тезис был одним из главных на завершившемся в Петербурге международном конгрессе участников рынка недвижимости. Когда же в России мы сможем говорить о доступности нового жилья? Почему так медленно развивается ипотечное кредитование? Об этом мы поговорим с нашим сегодняшним гостем, заместителем генерального директора агентства недвижимости "Колвей" Александром Перфильевым. Александр Сергеевич, вот в России все время используют английское слово "риэлтер", риэлтерская компания, агентство. Почему? Это удобнее было, чем переводить, ведь это же недвижимость, как вы считаете?

Александр Перфильев: Дело в том, что то, как раньше назывались специалисты по недвижимости, которые существовали полулегально, маклеры - еще как-то в новых условиях агентства хотели себя абстрагировать от этого названия, потому что это были совершенно новые структуры с другими целями, слово риэлтер сейчас пришлось ко двору, и это распространенное слово, практически все люди понимают его значение.

Татьяна Валович: Вот, в Петербурге в эти выходные завершился международный конгресс или конференция риэлтерских фирм. Чем было вызвано такое участие международное риэлтерских фирм в Петербурге? Каков интерес вообще международных компаний к тому, что происходит в России, и есть ли чему России поучиться у других стран?

Александр Перфильев: Конечно. Правильно это называлось Восьмая конференция "Сериан". "Сериан" - это международное объединение ассоциаций риэлтеров, не фирм, а ассоциаций из разных стран, в основном, это страны центральной и восточной Европы. Само это объединение было создано в 1995-м году, успешно существует 7 лет. Что общего? Понятно, что молодые рынки, восточноевропейские страны, все мы, шли от одной точки, каждый по своему маршруту, и опыт друг друга интересен. Потому что бывают часто профессиональные встречи, конференции между ассоциациями внутри Российской Федерации, Это, конечно, более интересно, потому что совершенно другие законы, совершенно другие условия, оценка недвижимости... Отрадно заметить, что эта конференция впервые проходила в России. Заметен рост авторитета Российской Федерации у операторов других стран.

Татьяна Валович: А чем вызван этот интерес? Хотят ли иностранные инвесторы вкладывать свои деньги в недвижимость в России?

Александр Перфильев: Скажем так, в последние годы все-таки хочется надеяться, что страна идет к стабильности, рынок стал более стабилен, и, естественно, гарантии того, что недвижимость подтвердит свое слово, что это то, во что, если однажды вложишь деньги, никуда это от тебя не уйдет, естественно, это вызывает интерес и в других странах.

Татьяна Валович: Возможность поучаствовать в экономическом развитии России и получения прибыли для себя?

Александр Перфильев: Да. Тем более, если учесть, что, в общем, достаточно хорошая недвижимость в центре Петербурга стоит до тысячи долларов, в европейских столицах этот ценник в 5-6 раз выше, поэтому, конечно, это перспективный рынок, с точки зрения инвестиций.

Татьяна Валович: В последние годы иностранные инвесторы, так скажем, с опаской поглядывали на Россию, видя, какое законодательство, полагая, что оно может быть изменено. Вы как считаете, сегодня как раз будет рассматриваться новый закон о национализации. Это не деприватизация, но все-таки есть такой законопроект о том, что какая-то коммерческая недвижимость, заводы ли фабрики, если они представляют особый интерес для России, могут быть национализированы. Как относятся иностранцы к тому, что в России законодательная база не всегда приведена в какие-то определенные нормы? Потому что, скажем, в Петербурге прошло недавно заседание "Круглого стола", которое рассматривало вопросы в связи с Земельным кодексом, и там говорилось, что даже внутри России, скажем так, законодательство, которое существует в Петербурге региональное, и законодательство федеральное не соответствуют, и потребуется от 3 до 5 лет еще, чтобы привести это в какое-то соответствие, чтобы можно было бы без страха участникам экономических сделок работать на рынке недвижимости, выкупать, в том числе и земельные участки.

Александр Перфильев: В Петербурге, конечно, ситуация, вообще в любом регионе ситуация развивается по-своему. Я считаю, что наиболее успешно она развивается в Москве, потому что там власти многое делают для привлечения инвестиций, для гарантий собственности на недвижимость, не хочу сказать, что в Петербурге этого не происходит, он, наверное, второй по привлекательности город для иностранных инвесторов, а что касается все-таки прав, мне кажется, тут особых проблем не должно возникать у людей, что действительно у нас право сейчас регистрируется, это вполне законная вещь. Другое дело, как я уже говорил, что цены здесь, в общем, если не на порядок, то в несколько раз ниже, и частично как раз из-за того, что все равно сомневаются, ехать боятся.

Татьяна Валович: Я встретила такое мнение, что риэлтеры в Петербурге считают эффективность использования недвижимости в городе достаточно низкой, не более 50 процентов, с чем это связано? С Неумением управлять? Городское правительство не может управлять эффективно недвижимостью?

Александр Перфильев: Вы имеете в виду управление городской недвижимостью? Вообще, конечно, здесь целый клубок вопросов. И эффективность аппарата управления, и, в общем, само состояние этого фонда, потому что, конечно, в Петербурге жилой фонд, особенно, который находится в центре, то есть, представляет наибольший интерес для инвесторов, находится в достаточно плачевном состоянии. Естественно, извлекать из него выгоду достаточно проблематично. Сейчас в связи с праздниками 300-летия города, которые у нас предстоят, есть какие-то сдвиги по управлению недвижимостью. Более, может, власти становятся заинтересованы в привлечении инвесторов, рассматриваются вопросы привлечения инвесторов для расселения целых домов, но пока это достаточно еще сырые проекты.

Татьяна Валович: Александр Сергеевич, как вы считаете, политическая ситуация в России как-то влияет, меняет рынок недвижимости? Какие-то процессы бывают взаимосвязанные?

Александр Перфильев: Конечно, все взаимосвязано в этой жизни, и политическая ситуация влияет, прежде всего, на цены недвижимости, однако, на желание людей совершить те или иные действия в связи с расширением семьи или какими-то личными действиями никак не влияет. То есть, люди всегда могут хотеть улучшить свои жилищные условия, извлечь из них какую-то прибыль, выгоду и так далее.

Татьяна Валович: Самый острый для России вопрос - доступное жилье. Сейчас это могут позволить себе очень немногие, а даже те, кто хотели бы приобрести новое жилье, со страхом несут свои деньги в ту или иную фирму, потому что не знают, что может произойти. Несколько лет назад ипотечное кредитование было предложено как панацея от всех бед. Однако, до сих пор оно широко не востребовано в России, как вы считаете, тот механизм ипотеки, когда жилье, которое человек приобретает, становится залогом выплаты кредита, почему это не работает в России? Что нужно чтобы заработало?

Александр Перфильев: Это действительно не работает или практически не работает, то есть, действительно закон о ипотеке был принят в 1998-м году, однако, на местах он претворяется в жизнь с достаточной степенью сложности, лучше всего дела обстоят в Москве. Тут много факторов. Во-первых, чтобы получить ипотеку, получить возможность купить жилье по такой схеме - требуется несколько условий. Во-первых, это легализованные доходы, далеко не каждый может сказать, что все его доходы отражаются в документах, потом существуют чисто такие объективные вещи, как экономическая и политическая ситуация в стране, потому что кредиты сейчас достаточно дорого стоят и чтобы банки могли спокойно их давать и предлагать, какое-то финансирование государственное не ведется, поэтому те условия, которые сейчас есть, они, конечно, работают, существуют фирмы, банки, которые предоставляют эти услуги, но массовыми их назвать нельзя.

Татьяна Валович: В Петербурге работает эта программа ипотеки?

Александр Перфильев: Есть фирмы и отдельные банки, которые предоставляют такие кредиты, условия стандартные, человек должен внести не менее 30 процентов от стоимости и кредит на 5-10 лет с выплатой 15-20 процентов годовых, такая в среднем схема.

Татьяна Валович: Но чтобы человек мог получить кредит, он должен предоставить данные о своем доходе. Каков минимальный доход семьи должен быть, чтобы она могла получить такой кредит?

Александр Перфильев: Путем несложных арифметических вычислений можно себе представить примерно срок ежемесячной выплаты, и она не должна превышать 35 процентов от дохода семьи. Там еще много трудностей, страхования жилья, страхование жизни, получение каких-то гарантий от других сторон, не простой это вопрос. Зачастую бывает проще прийти в агентство, поговорить со специалистами, и они подскажут правильный способ, если вы придете, конечно, в правильное агентство.

Татьяна Валович: Вы сказали правильное агентство – даже в Петербурге было достаточно много случаев, когда такие агентства по недвижимости обманывали людей. Насколько сейчас риэлтерское агентство ответственно перед клиентом, и как в будущем будут строиться взаимоотношения?

Александр Перфильев: Конечно, агентство агентству рознь. Бывают агентства с хорошо оборудованным офисом, который находится в собственности, с штатом профессиональных сотрудников, юристов и так далее. А бывают агентства, которые сидят в стесненных условиях, два или три человека в штате. Конечно, должен гражданин, делая выбор, опираться на свои какие-то субъективные впечатления, и, естественно, лучше обращаться к агентству, которое состоит в каком-то профессиональном объединении. Наверняка тогда о нем можно навести справки. Потому что, конечно, все говорят, что они хорошие, но можно обратиться в ассоциацию и получить данные. Кроме того. сейчас существует система добровольной сертификации агентств, и, в принципе, наличие такого сертификата очень важный показатель, тем более, что деятельность такого агентства сертификации обязательное условие – оно застраховано страховой фирмой.

Татьяна Валович: То есть сертификация пришла вместо лицензирования, таким образом контролируется деятельность агентства?

Александр Перфильев: Именно так. К сожалению, основные игроки рынка, которые заслуживают авторитета. Внимания и уважения, они все, конечно, восприняли отмену лицензирования как негативный фактор. И российская гильдия риэлтеров была инициатором создания системы добровольной сертификации. Агентство должно подходить под определенные условия, застраховать свою деятельность, и только тогда решается вопрос, чтобы выдать сертификат соответствия.

Татьяна Валович: Александр Сергеевич, вы в обзоре газет уже слышали, наверное, информацию о том, что правительство города продало акции последней гостиницы, которые они имели. Как вы считаете, передача коммерческой недвижимости в центре города в историческом центре в руки собственника - это хорошо или плохо?

Александр Перфильев: Конечно, хорошо. Когда есть хозяин, это всегда хорошо, хозяин ведь не только тот, кто извлекает прибыль, но еще и заботится о своем имуществе, содержит его в порядке, и, в общем, скажем так, те инвестиции и усилия, которые хозяин направляет на объект недвижимости, он все равно для города вернется притоком инвестиций, так или иначе. Может быть, не сейчас, но, конечно, власти города должны это приветствовать.

Татьяна Валович: А вот ситуация, складывающаяся в Петербурге, тем более, накануне 300-летия с гостиницами. Это же, в общем, прибыльное дело – почему не идут инвестиции в эту отрасль?

Александр Перфильев: Гостиницы это достаточно "длинные" деньги, что называется. То есть, срок их окупаемости не так быстр, как в других отраслях, но почему не идут? Например, наша фирма реализует проект гостиницы на 50 номеров на Невском проспекте, и надеемся, что он как раз к юбилею города выйдет в свет.

Татьяна Валович: А насколько сейчас вообще бизнес в сфере недвижимости вышел из теневого сектора экономики? На заре приватизации он был достаточно криминальный – насколько он сейчас легализован?

Александр Перфильев: Вы знаете, те агентства в обычном понимании этого слова, "real estate", которые ведут обмены работают с населением, как правило, это абсолютно легальные конторы, потому что все, что у них есть, добыто непосильным трудом их и их сотрудников, а то, что творилось на заре приватизации. к агентствам недвижимости не имеет никакого отношения. Это были другие люди.

Татьяна Валович: А насколько сейчас легко агентству недвижимости, скажем, идти на контакт с государственными чиновниками. Вот очень сложная, скажем, ситуация на вторичном рынке жилья, проверить историю квартиры, насколько она некриминальна, все ли там выписаны, кому доступна пресловутая форма № 9?

Александр Перфильев: Ведущие агентства нашего города объединены в ассоциацию риэлтеров, которая насчитывает 53 агентства, и, скажем так, силами этой ассоциации ведутся все переговоры с городской администрацией, ведомствами - о возможностях проверять историю квартиры.

Татьяна Валович: Успешные переговоры?

Александр Перфильев: Будем надеяться, что да. Но пока они не увенчались успехом.

Татьяна Валович: Последний вопрос. Как вы считаете, когда же все-таки наступит такое время, что россияне будут без страха вкладывать накопленные деньги в новую недвижимость?

Александр Перфильев: Для многих россиян такой момент уже наступил. Это те счастливчики, которые уже работали с какой-то фирмой, все удачно прошло, все понравилось, как правило, они идут туда, ведут своих знакомых, и самые успешные фирмы держатся на этом, на рекомендациях. А остальные россияне – ну, видимо, когда будут какие-то государственные программы страхования, или когда страховые компании будут проявлять к этому больший интерес.