Кадастр под ногами

У земли и недвижимости появился новый закон Госдума вчера приняла в третьем, окончательном чтении правительственный закон «О государственном кадастре недвижимости». Поставлена точка в длительной и непростой истории поиска норм регулирования в сложном вопросе вовлечения земли в хозяйственный оборот. Это напрямую касается и граждан. Первоначально планировалось, что закон должен значительно облегчить жизнь гражданам при проведении, например, межевания земельных участков либо обмере жилых помещений. Без него фактически буксует дачная амнистия, а главное, невозможен переход к единому налогу на жилую недвижимость.

Однако кардинальных изменений к лучшему в связи с кадастрированием ждать не приходится. Депутаты признают, что в главном продолжает действовать старая система. Эксперты утешают: шансы на изменение ситуации есть, они должны проявиться после завершения переходного периода, то есть после 2010 года.

Главное новшество кадастра: установлена предельная цена выкупа земли под приватизированными из государственной и муниципальной собственности предприятиями - 2,5% от кадастровой стоимости. В Москве и Санкт-Петербурге - 20%.

Неделимая недвижимость

На воплощение в жизнь идеи создания единого реестра объектов недвижимости правительству понадобилось почти три года. Действующий Земельный кодекс лишь продекларировал, что земля и строение, находящееся на ней, представляют единый объект недвижимости. На деле действуют фактически две правовые системы: все вопросы, связанные с учетом земли, находятся в ведении Роснедвижимости, а зданиями и сооружениями занимается бюро технической инвентаризации. Системы зачастую противоречат друг другу и в результате затягивают процесс оформления прав на собственность. Гражданам же для того, чтобы, например, провести межевание земельных участков либо обмер жилых помещений, приходится проводить время в бесконечных очередях или платить взятки чиновникам.

Жаловались на несовершенство кадастра и предприниматели. Президент Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) Александр Шохин заявлял, что в РСПП постоянно приходят жалобы на завышенную кадастровую оценку. Иногда кадастровая оценка завышается почти в 20 раз. Поэтому бизнес предлагал даже позволить привлекать заинтересованным лицам независимых оценщиков, если они сомневаются в результатах ранее проведенной оценки, заказчиком которой было государство.

Обещания и ловушки

Для того чтобы изменить существующую порочную практику, правительство намеревалось прежде всего отменить фактически существующую государственную монополию на рынке услуг по технической инвентаризации. Замминистра экономического развития и торговли Андрей Шаронов пообещал передать функции по проведению технической инвентаризации рынку, для чего и планировалось создать новую профессию - кадастрового инженера. Чтобы компенсировать возможные убытки от недобросовестной или непрофессиональной деятельности кадастровых инженеров, предлагалось обязать их участвовать в саморегулируемой организации.

Но, несмотря на то, что закон ставил целью либерализовать рынок кадастровых услуг недвижимости, документ был принят Госдумой в первом чтении осенью 2006 года со скандалом. Главное обвинение правительству состояло в том, что текст закона предусматривал принятие 30 ведомственных нормативных актов. В результате парламентарии высказывали опасения, что чиновники в итоге напишут все правила и процедуры.

Надежда на 2010 год

Впрочем, по мнению депутатов, законопроект ко второму чтению вообще растерял свое либеральное содержание. Так, кадастровые инженеры будут зависимы от органов госвласти. Предполагается, что их реестр будет, как и сейчас, вести орган кадастрового учета Роснедвижимости, а обмером помещений по-прежнему будет заниматься БТИ. Кроме того, закон предусматривает, что до 1 января 2010 года будут действовать переходные положения. То есть фактически сохраняется нынешний порядок учета зданий и сооружений.

Как констатирует председатель комитета ГД по собственности Виктор Плескачевский, в подготовленном законе преимущество остается за действующей системой. Да и саморегулирование в документе выглядит странным: ответственности никакой, ни самих кадастровых инженеров, ни их саморегулируемых организаций. «Эта система не предусматривает никакой ответственности ни за ошибки землемеров, ни сотрудников БТИ. Поэтому я считаю, что могу поставить под сомнение точность информации, которая будет составлять кадастр недвижимости - государственный информационный ресурс. В итоге не стоит и ждать, что кадастровые услуги подешевеют", - считает Виктор Плескачевский .

Организация кадастрирования

В то же время эксперты относятся к принятию законопроекта достаточно спокойно. По мнению старшего партнера юридической фирмы «Мегаполис» Владимира Сметанина, слабое место в организации кадастрового учета - отсутствие ответственности в случаях отказа от регистрации со стороны чиновников и неблагоприятная коррупционная ситуация, особенно в вопросах постановки на учет земельных участков.

«Приведет ли либерализация рынка услуг по составлению технических паспортов для зданий и сооружений (межевые дела успешно составляют частные организации) к улучшению ситуации, сказать сложно. Введение должностей «частных» кадастровых инженеров после переходного периода с 2010 года вполне оправдано. Институт арбитражных управляющих, по образу и подобию которого законотворцы пытались построить соответствующую службу в сфере кадастрирования, болеет невысокой квалификацией и зависимостью от конкретного заказчика, что может привести к злоупотреблениям в сфере учета недвижимого имущества», - считает Сметанин. Но эксперт полагает, что в любом случае до 2010 года основной поток обращений по вопросам инвентаризации и кадастрировавния объектов будет исчерпан, и тогда уже в более спокойной обстановке возможно развитие упомянутого рынка услуг, где частные услуги займут равное положение с услугами государственных предприятий.

С ним согласен вице-президент "ОПОРЫ России" Владислав Корочкин: «Проблема не в законах, а в том, как они потом действуют. Поживем - увидим», - полагает Корочкин.

Москва не продается

Земельные участки под предприятиями при выкупе будут стоить в городах с численностью населения свыше 3 млн человек 2,5% их кадастровой стоимости для всех собственников. Виталий Можаровский, партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры", отмечает, что 2,5% - это даже меньше, чем, например, в Московской области по действующим нормам. Сейчас в Подмосковье выкуп равен 10 ставкам налога на землю, который, в свою очередь, равен 1,5% кадастровой стоимости. В итоге это выливается в 15% кадастровой стоимости.

Но для Москвы и Санкт-Петербурга установлена совсем другая цена - до 20% кадастровой стоимости. Иными словами, московские власти во главе с несменяемым мэром победили. В Москве земля продаваться не будет: формула фактически останется неколебимой даже после подписания президентом принятых поправок.

Для этого у муниципальных властей существует масса рычагов: начиная с права установления кадастровой стоимости, из которой и будут рассчитаны ставки выкупа, и заканчивая фактической подчиненностью им всех регулирующих бизнес-структур.

К тому же в поправках реализовано требование московской администрации о введении нормы о возможности (москвичи требовали обязательность) устанавливать органами госвласти городов федерального значения запрета на реконструкцию прежних и строительство новых зданий на выкупаемых участках. Впрочем, за дополнительные 80% кадастровой стоимости, т.е. фактически за полную кадастровую цену можно будет, с одобрения чиновников, делать на своей земле что угодно.

Официально говорится, что сделано это в целях предотвращения спекуляции землей в Москве и Санкт-Петербурге.

Как появлялся кадастр

История единого кадастра объектов недвижимости началась в 2003 году, когда президент Владимир Путин пообещал его создать. Это позволило бы бизнесу определиться с ценой выкупа земли под предприятиями.

С 2004 года созданное после административной реформы Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости начало инвентаризацию земель. В 2005 году Минэкономразвития начало готовить закон о кадастровой оценке. Предполагалось, что цена выкупа земель под уже функционирующими предприятиями составит 5% от оценки. Это не могло понравиться бизнесу. Объединившись с Общественной палатой, РСПП, представители бизнеса на встрече с президентом в феврале 2006 года уговорили Владимира Путина уменьшить цену выкупа до 2,5%.

Закон о кадастре принят. Кадастр приблизил вас к земле?

АЛЕКСАНДР ВОРОШИЛО, народный артист России, певец и предприниматель:

А он наконец-то принят? Наш президент неоднократно в декларативной форме говорил о том, что должно прийти то время, когда решится вопрос с землей под предприятиями, то есть она будет принадлежать тому, кто является его владельцем. Все мы знаем, что бывает, когда есть возможность предприятие снести и начать на этом месте строить что-то другое, а потом построенное еще и продать.

Могу сказать одно: если бы это решилось в цивилизованной и нормальной форме, а не при помощи лоббистов (как у нас чаще всего и бывает), то многие проблемы исчезли бы. Но земля стала яблоком раздора, поскольку - дорожающая и поэтому лакомая.

ЕВГЕНИЙ ЧИЧВАРКИН, председатель совета директоров компании "Евросеть":

А у нас все в аренде. Но я знаю одно: если бы закон о дачной амнистии был осуществлен на практике, то в позитивном смысле взорвалась бы огромная ипотечная бомба. Началось бы мощное строительство, пошел гигантский поток ипотечных денег, это стимулировало бы рост всех отраслей, которые обслуживают строительство, и наступило бы всеобщее семейное счастье. И банки (западные и свои) привлекли бы ресурсы для развития этой отрасли, чтобы амнистия прошла.

Но, к сожалению, закон не удалось осуществить в запланированных параметрах, и теперь в стране лишь 58 тысяч хозяйств амнистировано, а 14 млн хозяйств с недооформленными документами. Это просто кошмар, и если закон о кадастре как-то поможет, так замечательно.

АЛЕКСАНДР ЛЕБЕДЕВ, депутат Госдумы (фракция "Единая Россия"):

Думаю, в связи с принятием этого закона существенно вырастут административные поборы, поскольку у организаций, занимающихся землеустройством, теперь будет для этого юридическая база.

Председатель Совета федерации Сергий Миронов во вторник в Челябинске сказал: «Наша исполнительная власть пишет законы, проводит их сквозь Госдуму и потом сама контролирует их исполнение». Действительно, все так и есть. То есть единороссам приносят из правительства какую-нибудь бумагу, которую сочинили какие-нибудь лоббисты (кстати, ими запросто могут быть и сами чиновники), и к этому подводится законодательная база.

И тогда узаконивается так называемая административная рента, которая, скажем, при выделении участков под строительство, например, может составлять 200-400%, особенно в крупных городах. А вот вопрос цены выкупа земли у предприятия там прямо не регламентируется, и правительство Лужкова, как известно, в этом вопросе категорически не согласно с правительством Фрадкова - Грефа - Кудрина. Но я уверен, что сейчас уже никто не отнимет предприятия, что называется, стоящие на земле. Скорее произойдет новая большевистская революция.

ВИТАЛИЙ КОРОТИЧ, главный редактор журнала «Огонек» в 1986-1991 годах, писатель и журналист:

А чем мы отличаемся, например, от американцев? Да тем, что у них никогда и ничего не отбирали. Была у его прадеда дача, дом, ферма, так все это остается и переходит из поколения в поколение. И даже при конфискациях у них стараются недвижимость все же не забирать, потому что человек должен обладать ею.

А у нас советские принципы перемешаны с болтовней о рынке. Так что, по-моему, сейчас у нас осуществляется попытка массово избавить людей хотя бы от какой-то задрипанной недвижимости, которой они владеют. Более того, еще и передать ее в руки тех, кто тоже не будет иметь уверенности во владении своими шестью сотками.

Когда осуществлялась приватизация, то казалось, что быстрее хотят дать людям какую-то собственность, чтобы большевики не могли вернуться. Ведь когда она есть у людей, то они за нее будут насмерть стоять. Во всем мире так устоялось в веках: собственность переходит из поколения в поколение. У нас же это было на уровне несчастных шести соток. Но сегодня с людей будут драть три шкуры за то, к чему они уже привыкли, и вообще пытаться отодрать людей от их собственности.

04.07.2007 / МАРИНА СОКОЛОВСКАЯ, ВЛАДИСЛАВ ДОЛГОВ, опрос подготовил АЛЕКСАНДР САРГИН Материал опубликован в "Газете" №120 от 05.07.2007г.