Агенты снижения

Корреспондент "Газеты" выяснил, сколько на самом деле стоят услуги риэлторов За последние два года московское жилье подорожало более чем в два раза. Вместе с ростом цен на квартиры автоматически росли и доходы риэлторов. Но в последнее время со стагнацией на рынке усилилась и конкуренция между риэлторскими агентствами. Более мобильные небольшие компании, быстрее приспосабливаясь к условиям рынка, уже снизили цены на услуги. Агентства первого эшелона пока не готовы снижать цены на услуги официально - за них это делают на свой страх и риск сами агенты, как выяснил корреспондент "Газеты", проведя собственное расследование. Ведь вознаграждение агента составляет до половины риэлторской комиссии, поэтому терять клиента ему невыгодно.

Как правило, стандартная комиссия риэлторского агентства составляет 5-6% от стоимости продаваемого или покупаемого жилья, однако возможны скидки.

Правда, большинство крупных агентств о схемах, которыми может воспользоваться потенциальный клиент, рассказать не захотели. Как правило, риэлторы ограничивались лаконичной фразой: «Стоимость услуг нашей компаний составляет столько-то процентов, но сумма может варьироваться в зависимости от сложности сделки». Дальнейшие вопросы ни к чему не приводили: одни риэлторы объясняли что-то о специфике каждой сделки, другие - о коммерческой тайне и конкуренции. В результате, чтобы узнать так называемые коммерческие тайны, пришлось обзвонить наиболее крупные агентства в качестве потенциального клиента. Легенда заключалась в следующем: мне необходимо было продать однокомнатную квартиру в Москве примерной стоимостью $200 тысяч, а затем купить квартиру в ближайшем Подмосковье примерно за $150 тысяч. Забегая вперед скажу, что когда результаты телефонного расследования я объявил официальным представителям компаний уже как корреспондент "Газеты", они уверяли, что крайне удивлены предложениями собственных агентов.

Детальный просчет

В первую очередь я обзвонил компании так называемой большой четверки: «ИНКОМ-Недвижимость», «МИЭЛЬ-Недвижимость», «БЕСТ-Недвижимость» и ГК МИАН. Больше всего меня удивили условия, предложенные в МИАНе. С него и начнем.

Около года назад ГК МИАН анонсировала новую систему формирования агентской комиссии, которая теперь состоит из двух частей: фиксированной ($3 тысячи) и постоянной (1,5% от стоимости жилья). «За две операции вам придется заплатить $8250», - подвела итог агент ГК МИАН Ольга, к которой я обратился под видом клиента. Она разъяснила, что эта сумма включает три составляющих: $3 тысячи - фиксированная ставка, еще $3 тысячи - 1,5% от цены продаваемой квартиры стоимостью $200 тысяч и $2,25 тысячи - 1,5% от цены покупаемой квартиры. «Впрочем, можно сделать проще, - посоветовала она. - Квартиру выставим за $208 тысяч и возьмем эти деньги с покупателя». «То есть покупатель квартиры оплатит и агентские за приобретение мной нового жилья?» - засомневался я в столь неожиданной удаче. «Да», - подтвердила Ольга. Однако в ГК МИАН уверяют, что агент такого предложить не мог. «Квартира должна продаваться именно за $200 тысяч», - заявила пресс-секретарь группы Светлана Фуфаева, добавив, что пресловутые $8 тысяч платить должен я, как клиент, заключивший договор с агентством. «А с покупателя, который нашел квартиру по открытой базе, ничего брать не должны, - заключила она. - Скорее всего, или вы что-то напутали, или вы с риэлтором просто не поняли друг друга".

Но такое "недопонимание" происходило сплошь и рядом. «Наша компания берет от 2% до 10% от стоимости жилья, - сообщил мне представитель агентства "МИЭЛЬ-Недвижимость", представившийся Александром. - Или это может быть фиксированная сумма». Мне было предложено зафиксировать комиссию в $5 тысяч или заплатить 4% от общей стоимости продаваемого и покупаемого жилья - это составило бы $8 тысяч. Конечно, я выбрал фиксированную сумму. «Компания берет от 3 до 6%, ни 2, ни 10%, ни фиксированной ставки быть не может», - разочаровали меня в пресс-службе «МИЭЛЬ-Недвижимости». Правда, сообщили, что сейчас компания разрабатывает новую схему работы с клиентами. В чем она будет заключаться, узнать не удалось. Может, агент просто обнародовал ее раньше времени?

Риэлтор компании «БЕСТ-Недвижимость» Светлана объяснила мне, что в настоящее время проводится акция. Окзалось, что отличается акция от того, что мне предложил агент МИАНа, лишь деталями и то не в лучшую сторону: фиксированная ставка в 56 тысяч рублей (примерно $2,15 тысячи), плюс 2% от стоимости продаваемого и покупаемого жилья. То есть $2,15 тысячи плюс $4 тысячи (процент от продаваемой квартиры), плюс $3 тысячи (процент от продаваемой квартиры), итого - $9,15 тысячи.

Дороже всего оценила свои услуги компания «ИНКОМ-Недвижимость». Агент Светлана заявила, что комиссия в моем случае составят 3-4%. «Так три или четыре?» - переспросил я. «Ну, если у вас бюджет небольшой, то три», - ответила моя собеседница. «Небольшой», - подтвердил я. Но даже в этом случае комиссия составила бы $10,5 тысячи. А официально компания берет еще больше. «Стандартная комиссия в компании 6%, - заявил мне директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов. - И агент не имеет права снижать этот процент, а тем более объявлять его по телефону: решение о скидках может принимать лишь руководитель отделения».

Впрочем, и "бюджетные" варианты не так дешевы, как кажется на первый взгляд. В частности, бюро недвижимости «Агент 002» анонсировало, что готово работать за 2%. Однако, как объяснила сотрудница отдела продаж Валентина, к заявленным 2% нужно прибавить НДС (18%). В результате агентская комиссия вырастает до 2,36%. Но это еще не все, к этой сумме нужно добавить стоимость услуг по проверке юридической чистоты квартир: 14 тысяч рублей при продаже жилья и 21 тысячу рублей при покупке. В моем случае комиссия составит $8,26 тысячи, и порядка 1 тысячи евро придется накинуть за юридическое сопровождение сделок. При этом гарантии чистоты сделки нет. «Гарантии может дать страховая компания», - посоветовала Валентина.

Виртуальная гарантия

Справедливости ради стоит заметить, что большинство даже крупных компаний не хотят брать на себя ответственность за чистоту сделки, в том числе и «БЕСТ-Недвижимость», и МИАН. Как объяснила Светлана Фуфаева из ГК МИАН, по закону ответственность за качество товара несет его производитель, а за передачу недвижимости без обременений перед покупателем отвечает продавец. «Покупатель жилья может застраховать свой риск, обратившись в страховую компанию», - подтвердила она. За эту услугу придется еще доплатить в среднем 0,6-0,8% от суммы, на которую покупатель страхует квартиру: на случай, если сделка по ее покупке будет признана недействительной. В «ИНКОМ-Недвижимости» новому собственнику выдают гарантийный полис. Согласно этому документу, если купленная квартира будет оспорена, покупателю вернут деньги или купят новое жилье. Правда, за это придется доплатить еще от 1 до 3% от стоимости приобретаемого жилья. Единственная компания, которая бесплатно берет на себя ответственность за чистоту проданной через нее квартиры, - «МИЭЛЬ-Недвижимость».

Согласно закону «О защите прав потребителей», если риэлтор оказал некачественную услугу, проведя сделку с сомнительной квартирой, его можно привлечь к ответственности. Однако на практике исков со стороны клиентов не существует. «Риэлторы часто пользуются формулировкой «юридическая чистота квартиры», но, честно говоря, слова эти - «народное творчество», - объясняет директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко. - Нет такого юридического термина, а соответственно, невозможно доказать, что проверка этой самой «юридической чистоты» была проведена риэлтором недостаточно качественно».

03.07.2007 / ДЕНИС ТЫКУЛОВ Материал опубликован в "Газете" №119 от 04.07.2007г.