Долевое строительство: вас могут обездолить

Как показывают несложные расчеты, внесение денег за еще не построенное жилье невыгодно потребителям. Больше того, заплатив строительной компании деньги вперед, мы не только не приобретаем никакой дополнительной выгоды, но и терпим убытки. А недавнее банкротство фирмы "Мосжилстрой", ставшее очередным в серии подобных банкротств, напоминает, что предоплата жилья — это еще и опасно.
Зато строительным компаниям наши деньги приносят большую пользу.

Долгострой выгоден
Продажа еще не построенных квартир называется "долевое строительство" и начинается на самой ранней стадии — подготовки проекта будущего дома. Для убедительности площадку можно оградить забором, установить щит с названием компании и запустить на место будущей ямы одинокий экскаватор.
Впрочем, это необязательно. Бесполезно, например, искать какие-либо признаки строительства дома на Федеративном проспекте, 34, компанией "Находка". Пока ведутся лишь изыскательские работы. Однако дом активно рекламируется уже в течение года, привлекаются средства частных инвесторов.
Поток клиентских средств, как правило, налаживается еще до того, как будет вырыт котлован. Строительство типового дома продолжается, как правило, два-три сезона. Иначе говоря, в распоряжении девелопера имеются, включая зимние месяцы, 2,5-3 года (30-36 месяцев). Вложения в строительство делаются достаточно равномерно, ежемесячно девелоперы осваивают лишь 2,7-3,3% инвестиций. При этом получая возможность пускать в оборот временно свободные средства.
Именно так и поступают девелоперские компании. Весь первый сезон занимают работы нулевого цикла (самая дорогая часть строительства). Второй — сборка дома, подвод коммуникаций и начало отделки. Третий - окончание работ и длительное оформление документов.
Все это время не задействованные в строительстве клиентские средства находятся в обороте на финансовых рынках. А рынки эти, как известно, позволяют без особого напряжения получать около 30% годовых в валюте. Вопрос: что мешает нам за тот же период получать эти деньги самим? Ответ: только то, что мы отдали их строительной компании. Подробности следуют.

Не вкладывайте деньги, господа
Ценообразование на первичном рынке типового жилья зависит от заявляемых сроков строительства и качества дома.
Компания "Домострой" продает квартиры в доме на Новочеремушкинской улице (идут отделочные работы) по цене от $1200 за кв. м. "Юнисстрой" предлагает квартиры в доме на улице Кравченко (строительство находится на стадии нулевого цикла) по $1060 за кв. м. Та же закономерность прослеживается и в предложениях девелоперов, работающих в менее привлекательных районах. Поскольку строек в непрестижных районах больше, средний уровень цен на ранней стадии строительства — $700-900 за кв. м.
Сопоставив реальную себестоимость строительства и декларируемые цены, можно сделать простой вывод: чтобы покупатель полностью оплатил строительство, с него достаточно взять в качестве первого взноса (или нескольких взносов) максимум 60-70% от цены квартиры — так обычно и делается. Причем это не только дает гарантии финансирования дома, но и позволяет зафиксировать цены.
Все дальнейшие поступления — последующие платежи от покупателя и процент от их размещения в банке или где-то еще — образуют уже прибыль девелоперской компании.
Как правило, форвардная цена (то есть попросту цена квартиры на условиях предоплаты) отличается от цены в уже готовом доме на 20 процентов. Учитывая, что строительство длится не меньше двух лет, вы получаете условный доход в 10 процентов годовых. Но при этом надо учитывать две вещи. Во-первых, заявленные сроки окончания строительства соблюдаются крайне редко, а во-вторых, цены на жилье постепенно, но неуклонно понижаются.
Представим себе вполне жизненную ситуацию. Двое господ год назад решили купить по двухкомнатной квартире площадью 75 квадратных метров в каком-нибудь приличном районе Москвы. Готовое жилье в этом районе стоило 1000 долларов за метр, а у наших господ было в распоряжении только по 63 тысячи долларов. И они решили пойти каждый своим путем.
Господин А вложил деньги в долевое строительство — названной суммы как раз хватило на то, чтобы оплатить сделку, а теперь ему осталось ждать квартиру еще год.
А господин Б пошел в офис "Столичного банка Сбережений" и положил деньги под 20% годовых с учетом, что проценты по вкладу в течение срока вклада изменены не будут. Ровно через год (то есть сейчас) господин А получил свои 74 400 долларов и приобрел на эти деньги уже готовую квартиру.
Естественно, долевое инвестирование привлекательно прежде всего тем, что можно заплатить для начала лишь часть суммы, а остаток выплачивать в рассрочку.
Компания "Новый мир", например, одним из своих достоинств считает то, что первый взнос может ограничиваться 3 процентами от стоимости квартиры. Однако недоплаченная клиентом до полной стоимости сумма каждый месяц прирастает на 5%, что в рекламе, естественно, не упоминается.
Распространена практика, при которой компания оставляет за собой возможность менять стоимость метра. Так, по условиям рассрочки, предлагаемой компанией "Юнисстрой", первый взнос составляет 40%, а затем покупатель оплачивает остаток равными долями. При этом "Юнисстрой" в соответствии с договором имеет право ежемесячно повышать цену квартиры на $30-100 за кв. м.
В компании "Прибой" первый взнос — 60%. Но на условиях рассрочки покупатель платит за метр не его сегодняшнюю цену — $980, а $1100. При этом цена метра не фиксируется.

Пирамидальная очередь
Стоит рассказать отдельно о финансовой схеме, базирующейся на неистребимом доверии москвичей к социально ориентированным компаниям.
Два года назад компания "Жилищная инициатива" объявила о намерении построить на территории Северо-Восточного округа 13 домов в рамках программы "Комбиинвест". Мероприятие рекламировалось как попытка решения проблемы очередников с привлечением их собственных средств.
Расчеты компании показали, что реально способны вложить деньги в программу минимум 3-4 тысячи жителей СВАО. По схеме "Жилищной инициативы" вкладчик аккумулировал деньги на так называемом накопительном счете с начислением 6% годовых. После оплаты 50% квартиры (по "коммерческой себестоимости" — $600 за кв. м) участник программы мог выбрать свой будущий адрес и затем должен был в довольно сжатые сроки выплатить оставшуюся сумму.
Когда было закончено строительство первого дома (в Анадырском проезде), выяснилось, что 50-процентный рубеж способно перейти лишь незначительное количество вкладчиков (возможно, такое развитие событий было предусмотрено изначально).
Однако свою главную задачу "Жилищная инициатива" выполнила. Ей удалось собрать большой объем средств и в течение двух лет этими средствами пользоваться. Недавно в этой финансовой эпопее (само строительство пока продолжается) была поставлена незаметная точка. "Накопительные" вложения жителей СВАО были переведены на счет местного внебюджетного фонда жилищного строительства.
Тем самым компания сняла с себя ответственность по реализации программы, переложив ее на префектуру. Когда-нибудь все 13 домов для очередников будут, очевидно, возведены. Но уже другим застройщиком.
Заметим, что до сих пор мы рассказывали только о сравнительно честных способах отъема денег у доверчивых вкладчиков. Как правило, девелоперы все-таки достраивают дома, хотя и с большим опозданием, и, как правило, возвращают клиентам деньги, если те желают расторгнуть договор (они ведь уже попользовались этими деньгами по льготной процентной ставке).
Но есть в этой сфере и прямой криминал. Недавнее банкротство "Мосжилстроя" — самый громкий, хотя и не первый случай такого рода.

ЗАО "Мосжилстрой" — образовано в начале 1996 года. Участвовало как соинвестор в строительстве пяти жилых домов в разных районах Москвы, привлекло до 60 миллиардов рублей частных инвестиций. Самовольно использовало в рекламе герб Москвы.
В начале мая 1997 года все издания, печатающие рекламу "Мосжилстроя", получили письма из Управления внебюджетного развития правительства Москвы с рекомендацией не публиковать рекламу компании до прояснения ситуации вокруг нее. Ни одно издание не прислушалось к этой рекомендации. 10 июня руководство "Мосжилстроя" скрылось. ГУЭП Москвы ведет следствие.
Настоящий "Мосжилстрой" — старейшая строительная организация, ведущая жилищное строительство под эгидой московского правительства. Не имеет никакого отношения к ЗАО "Мосжилстрой".

В действиях ненастоящего "Мосжилстроя" можно усмотреть четкие признаки пирамидальности. К примеру, на квартиры в доме на улице маршала Жукова "Мосжилстрой" заключил 49 договоров, а реально ему как соинвестору принадлежат в этом доме лишь девять квартир (сейчас они взяты под арест до окончания следствия). Таким образом, вкладчики получат в лучшем случае пятую часть своих средств.
К сожалению, вкладчиков "Мосжилстроя", выкупавших квартиры по $1090 за квадратный метр, не насторожил тот факт, что другая фирма — ЗАО "Астиком" — предлагала квартиры в том же доме, но по значительно более высокой цене — $1300. Как выяснилось, "Мосжилстрой" сам выкупал у "Астикома" квартиры по такой цене. Было ли это заранее спланированное мошенничество, предстоит выяснить следствию. Но естественно, что при этом "Мосжилстрой" никак не мог обеспечить квартирами своих вкладчиков.
Совершенно очевидно, что накопление денег на банковском счете — более надежный и выгодный способ покупки квартиры, чем долевое инвестирование. Можно сказать и по-другому: покупка "квадратных метров" — тот же вклад, но на менее выгодных условиях и с куда меньшими гарантиями. Есть только одно объяснение увлечению граждан фьючерсными сделками в период падения цен на недвижимость — чисто психологическое: люди вкладывают деньги в строительство, потому что им хочется ощущать себя владельцами собственных "метров", пусть и мифических, собственной квартиры, пусть и будущей.
Как видим, в этой ситуации вполне можно оказаться домовладельцем на час.

Евгений ЛЕОНОВ

--------------------------------------------------------
Сколько стоит жилье
Девелоперы часто утверждают, что строительство типового жилья — дело невыгодное. Себестоимость, мол, приближается к рыночной стоимости жилья, а иногда и превышает ее. Ну о какой прибыли можно говорить?
Цена строительства — вопрос тонкий. Единых цифр, отражающих его себестоимость, не существует. Официально принятая величина — 4150 млн руб. ($720) — коммерческая цена метра, по которой правительство Москвы год назад стало рассчитываться жильем со строительными организациями. Себестоимостью она может быть названа только по недоразумению.
Чуть ближе к себестоимости другая величина — 3,5 млн руб. ($600), или номинальная цена метра жилья, реализуемого в рамках второго выпуска муниципального жилищного займа. Согласно заявлениям московских чиновников, это жилье реализуется по себестоимости. Однако в цену облигаций заложена не только стоимость самого строительства, но и содержание всего московского стройкомплекса.
Существует, видимо, еще одна цифра. Во время обсуждения проекта займа заместитель председателя комитета муниципального жилья Эдуард Якушенко заявил, что "для очередников можно сделать исключение: построить жилье по льготной себестоимости" (!). Какова ее величина, ответственный чиновник не сообщил. Но стало очевидным, что 3,5 млн руб. — себестоимость "коммерческая".
И, наконец, есть реальная себестоимость. По словам ряда представителей московского стройкомплекса, домостроительным комбинатам метр жилья в доме массовой серии П-44 обходится в 200-250 долларов, а в доме дорогой серии КОПЭ — до 400 долларов.
Косвенным образом можно и по-другому оценить реальную себестоимость квадратного метра. В провинции, где объемы коммерческого строительства, конечно, несопоставимы с московскими, но жилье все-таки строится, рыночная цена типового жилья на первичном рынке составляет 350-400 долларов за метр. Если мы вычтем прибыль девелоперов, то получим примерно те же деньги — 250-300 долларов.
Теперь попытаемся оценить затраты девелопера с учетом доли города, которая по условиям инвестиционных контрактов колеблется от 20 до 35%. Получается $300-380 за квадратный метр. Если учесть затраты на согласование проекта и содержание фирмы, метр коммерческого жилья обходится девелоперу максимум в $500.
--------------------------------------------------------

Подписи
На этом месте уже в сентябре прошлого года должен был стоять 17-этажный дом, построенный компанией "Находка". Срок сдачи перенесен на второй квартал 1998-го.
НПП "Тема" обещала сдать этот дом на 1-й Новокузьминской улице в первом квартале 1997 года. Теперь обещает сдать в четвертом.

Журнал "Коммерсантъ Деньги" №26 от 09.07.1997, стр. 9